Гражданское законодательство закрепляет возможность заключения договора купли-продажи, предметом которого может быть как товар, имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (договор купли-продажи будущей вещи), если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Параграф 7 гл. 30 ГК РФ, посвященный регулированию отношений купли-продажи недвижимости, не содержит положений, запрещающих заключать договоры купли-продажи недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано на дату заключения договора в ЕГРП.
Тем не менее в судебной практике возникают вопросы о возможности заключения договоров купли-продажи будущего недвижимого имущества, их правовой квалификации, а также о понуждении продавца к исполнению в натуре этих договоров, если он уклоняется от передачи вещи.
Некоторые из обозначенных вопросов разъяснены в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”.
- 8.1. Вывод из судебной практики:
- Судебная практика:
- Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.06.2020 N Ф02-1702/2020 по делу N А58-6640/2018
- Аналогичная судебная практика:
- Постановление Президиума ВАС РФ от 25.10.2011 N 6271/11 по делу N А41-27195/09
- Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
- Восточно-Сибирский округ
- Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.04.2018 N Ф02-1469/2018 по делу N А58-3240/2016
- Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.11.2015 N Ф02-5615/2015 по делу N А33-2805/2009
- Дальневосточный округ
- Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.12.2015 N Ф03-5477/2015 по делу N А73-9988/2013
- Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.06.2012 N Ф03-1240/2012 по делу N А73-10944/2011
- Московский округ
- Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.12.2017 N Ф05-15691/2016 по делу N А41-1022/16
8.1. Вывод из судебной практики:
Исковое требование покупателя о понуждении продавца передать имущество по договору купли-продажи будущей вещи может быть удовлетворено, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре, им владеет продавец по договору и его право собственности на имущество зарегистрировано в ЕГРП. В противном случае покупатель может заявить требование о возврате уплаченной за указанное имущество денежной суммы и возмещении убытков.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.06.2020 N Ф02-1702/2020 по делу N А58-6640/2018
“…Оценив условия договора по правилам, установленным статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды сделали обоснованный вывод о том, что воля сторон была направлена на приобретение в будущем ОАО “Медтехника” права собственности на помещения в построенном объекте недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”, следует, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
С учетом того, что спорные нежилые помещения надлежащим образом идентифицированы как индивидуально-определенные вещи и ими владеет ответчик, суды правомерно удовлетворили иск и возложили на ООО “Капиталстрой” обязанность по передаче спорных объектов в собственность ОАО “Медтехника”…”
Аналогичная судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 25.10.2011 N 6271/11 по делу N А41-27195/09
“…Общество с ограниченной ответственностью “СтройСети” (далее – общество “СтройСети”) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу “Теплоэнергетическая компания СУ-53” (далее – общество “Теплоэнергетическая компания СУ-53”) и обществу с ограниченной ответственностью “ГеоТЭК” (далее – общество “ГеоТЭК”) о признании права собственности на сооружение коммунальной инфраструктуры – теплосеть протяженностью 1063,22 метра от котельной до врезки в жилые дома N 4, 5, 6, 7, 8, ЦТП-1, ЦТП-2, ЦТП-3, в двухтрубном исполнении, протяженность труб 2126,44 метра, лит. К, расположенную по адресу: Московская обл., г. Одинцово, ул. Чистяковой, д. 26, о признании недействительным (ничтожным) договора от 01.06.2007 купли-продажи указанной теплосети и об истребовании ее из незаконного владения общества “ГеоТЭК”.
В обоснование заявленных требований истец сослался на заключенный с обществом “СУ-155” договор от 10.05.2006 N 1-ИК о привлечении инвестиций для реализации инвестиционного проекта по застройке земельного участка, расположенного по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, мкр-н Кутузовский, пос. Трехгорка, 1-я очередь строительства. В соответствии с условиями этого договора общество “СтройСети” обязуется осуществить финансирование строительства ряда объектов инженерной инфраструктуры, в том числе и спорных тепловых сетей. Пунктами 4.1 и 5.2 договора предусмотрено право общества “СтройСети” на получение тепловых сетей в собственность.
Согласно статье 398 Кодекса в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Делая вывод о возникновении у истца права собственности на спорное имущество только лишь в связи с одним фактом финансирования строительства объектов инженерной инфраструктуры, суды первой и кассационной инстанций не учли, что договор от 10.05.2006 N 1-ИК о привлечении инвестиций, на основании которого заявлен виндикационный иск, по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей вещи. Данное обстоятельство не позволяет истцу в настоящем случае использовать вещно-правовые способы защиты своего права.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем” (далее – постановление N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (“Купля-продажа”), 37 (“Подряд”), 55 (“Простое товарищество”) Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 постановления N 54. Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи – предмета купли-продажи.
Следовательно, договор от 10.05.2006 N 1-ИК предоставляет истцу право требовать от общества “СУ-155” передачи тепловых сетей по итогам завершения соответствующего инвестиционного проекта. Такое право носит обязательственный характер и может быть реализовано истцом при неисполнении обществом “СУ-155″ обязанности по передаче спорных тепловых сетей исключительно в порядке, установленном статьей 398 и пунктом 3 статьи 551 Кодекса…”
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
“…5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества)…”
Восточно-Сибирский округ
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.04.2018 N Ф02-1469/2018 по делу N А58-3240/2016
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, должник – ООО “Северная строительная компания” является застройщиком как юридическое лицо, привлекавшее денежные средства участников строительства для строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Якутск, 69 квартал, ул. Каландаришвили (II очередь).
Полагая, что заявители как участники долевого строительства свои обязательства по внесению денежных средств, предусмотренные договорами, исполнили в полном объеме, однако должником-застройщиком обязательства по передаче нежилого помещения не исполнены, кредиторы обратились в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (офис).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что требования к застройщику о признании права в отношении нежилого помещения подлежат удовлетворению исключительно в соответствии с порядком, установленным Законом о банкротстве, с учетом с соблюдением принципов пропорциональности и очередности удовлетворения требований кредиторов в процедуре конкурсного производства.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами установлено, что разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома ООО “Северная строительная компания” не получено, передаточный акт или иной документ о передаче нежилого помещения между участниками строительства и застройщиком не подписан.
Судами определено, что по условиям договора участия в долевом строительстве N 12-2-14 от 02.12.2014 обязанность передать нежилое помещение возникает у застройщика после ввода дома в эксплуатацию, при этом обязательств по передаче не завершенных строительством объектов застройщик не принимал.
Таким образом, суды, правильно применив нормы параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и учитывая положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, принимая во внимание правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженные в пункте 5 постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”, с учетом условий договора участия в долевом строительстве, обоснованно признали, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию спорное нежилое помещение, не обладая достаточной степенью индивидуализации, поскольку право собственности за находящимся в процедуре конкурсного производства должником-застройщиком не зарегистрировано, не может быть объектом приема-передачи, в связи с чем основания для удовлетворения требований отсутствуют…”
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.11.2015 N Ф02-5615/2015 по делу N А33-2805/2009
“…В связи с неисполнением должником обязательства по передаче нежилого помещения, предусмотренного договором от 27.08.2007, Бариев Т.М. предъявил в Арбитражный суд Красноярского края требование, обращенное к должнику, о признании права собственности на объект недвижимости в виде нежилого помещения в составе не завершенного строительством недвижимого имущества.
Предметом договора от 27.08.2007 является создание возможности приобретения инвестором в собственность нежилого помещения в составе жилого дома, обязательство по строительству которого приняло на себя ЗАО “Сибстоун”. Поскольку договор от 27.08.2007 не содержит условия о совместном ведении деятельности, направленной на создание объекта общей долевой собственности, о наличии общей цели, Арбитражный суд Красноярского края правомерно пришел к выводу о том, что сделка представляет собой договор купли-продажи имущества, которое будет создано или приобретено в будущем, правоотношения по которому регулируются в том числе, положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), могут быть удовлетворены судом только при условии, если право собственности продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке (абзац второй пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 N 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем” (далее – Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 N 54)).
По условиям договора от 27.08.2007 обязанность передать нежилое помещение возникает у застройщика после ввода дома в эксплуатацию. Обязательство по передаче инвестору не завершенного строительством объекта застройщик не принимал.
Доказательства, подтверждающие завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию, материалы дела N А33-2805/2009, поступившие в суд округа, не содержат, при этом заявитель кассационной жалобы не ссылается на их наличие.
До момента ввода жилого дома в эксплуатацию нежилые помещения, которые будут в нем располагаться, не обладают достаточной степенью индивидуализации, в связи с чем они не могут быть объектом приема-передачи от застройщика инвестору.
Поскольку не завершенные строительством нежилые помещения в не завершенном строительством здании, не принятом в эксплуатацию, объектами недвижимости не признаются, а право собственности на завершенный строительством объект за продавцом не зарегистрировано, у Арбитражного суда Красноярского края отсутствовали правовые основания для возложения на ЗАО “Сибстоун” обязанности передать в собственность Бариева Т.М. нежилое помещение, являющееся предметом договора от 27.08.2007, а у Третьего арбитражного апелляционного суда – для отмены определения от 7 мая 2015 года.
Установив обстоятельства, имеющие значение для разрешения обособленного спора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть применена к рассматриваемым отношениям только в части замены требования о передаче имущества, являющегося предметом обязательства, требованием о возмещении убытков.
Из содержания пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателю (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Поэтому доводы кассационной жалобы о нарушении обжалуемыми судебными актами прав инвестора не нашли своего подтверждения…”
Дальневосточный округ
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.12.2015 N Ф03-5477/2015 по делу N А73-9988/2013
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО “Востокрегиострой” (инвестор) и ООО “Мечел-Транс” (соинвестор) заключен договор от 17.09.1998 N Х57-08 об участии в строительстве второго этапа – жилые дома N 1 и N 2 с наружными сетями объекта капитального строительства “Два жилых дома на 54 квартиры по адресу: Хабаровский край, Ванинский район, п. Ванино (в районе улиц Октябрьская-Строителей)”, по условиям которого соинвестор участвует в инвестировании строительства объекта в установленных договором объеме, порядке и сроках, а инвестор обязуется после сдачи объекта приемочной комиссии и ввода его в эксплуатацию передать жилые и нежилые помещения соинвестору в течение 30 календарных дней с даты утверждения акта о вводе объекта в эксплуатацию и надлежащего выполнения соинвестором обязательства по осуществлению последнего платежа согласно приложению N 2 к договору (согласованный сторонами график). При этом сумма последнего платежа будет определена с учетом фактической площади помещений по данным органов технической инвентаризации, исходя из следующей стоимости квадратного метра: жилое помещение – 45 000 руб. /кв. м, нежилое – 60 000 руб. /кв. м (пункт 3.1 договора).
В ходе исполнения договора от 17.09.1998 N Х57-08 произведена уступка прав требования на стороне соинвестора от ООО “Мечел-Транс” к ООО “Порт Мечел-Ванино” по договору от 21.08.2009 N Р-72/09.
Разрешением от 29.12.2012 RU27504101-123 первый пусковой комплекс – жилой дом N 1 введен в эксплуатацию. За ООО “Востокрегионстрой”
зарегистрированы права на объект незавершенного строительства и жилой дом (свидетельства о праве собственности 27-АВ N 754208 и 27-АВ N 754729).
На основании договора от 26.01.2013 N Р-1/13 права по договору от 17.09.1998 N Х57-08 перешли от ООО “Порт Мечел-Ванино” к ОАО “Порт Ванино”.
ОАО “Порт Ванино”, считая договор от 17.09.1998 N Х57-08 расторгнутым, в результате чего объект незавершенного строительства должен быть передан, а также ссылаясь с учетом проведенной экспертизы на наличие оснований для снижения стоимости выполненных работ и возврата излишне перечисленных во исполнение обязательств денежных средств, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленную в материалы дела переписку и иные доказательства по делу, суды установили взаимное волеизъявление сторон, направленное на прекращение обязательств по договору от 17.09.2008 N Х57-08, как следствие этому, признали, что в силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ имеются основания для признания его расторгнутым.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Пунктом 5 названного выше постановления от 11.07.2011 N 54 предусмотрено, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Таким образом, учитывая приведенные нормы права и факт прекращения обязательств по договору от 17.09.2008 N Х57-08, суды правомерно удовлетворили требования ОАО “Порт Ванино” о понуждении ООО “Востокрегиострой” передать объект незавершенного строительства и о регистрации перехода права собственности на данный объект от истца к ответчику…”
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.06.2012 N Ф03-1240/2012 по делу N А73-10944/2011
“…Как установлено судами двух инстанций, 08.02.2006 между ООО “СВЕТОЧ фармацевтика” (инвестор) и ТСЖ “СССТ-1” заключен договор N 2Б4-Н-02 об инвестировании строительства нежилого помещения. По условиям данного договора общество инвестирует средства в строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного в границах ул. Морозова П.Л. – пер. Бассейный – ул. Юнгов, а товарищество обязуется после ввода дома в эксплуатацию передать обществу нежилое помещение общей площадью 115,3 кв. м под условным номером 2 во второй очереди дома, номер блок-секции 4, на первом этаже.
Суды установили, что по указанному договору от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02 ТСЖ “СССТ-1” в отношении строящегося объекта не являлось ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядной организацией. У ТСЖ “СССТ-1” имелся заключенный с МУП “УКС” договор от 04.07.2005 N 06 об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне “Парус” (с учетом дополнительных соглашений от 01.10.2007 и от 16.05.2011).
Между тем, как установлено судами, после ввода объекта в эксплуатацию МУП “УКС” не передало товариществу вторую очередь многоквартирного дома, в том числе спорное помещение, обосновывая это тем, что товарищество не исполнило свои обязательства по договору от 04.07.2005 N 06 о полном финансировании строительства дома и строительство дома осуществлено за счет средств МУП “УКС” (спор между ТСЖ “СССТ-1” и МУП “УКС” по вопросу финансирования строительства по договору от 04.07.2005 N 06 является предметом судебного разбирательства по делу N А73-20857/2009).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО “СВЕТОЧ фармацевтика” в арбитражный суд с настоящим иском.
Как указано в пункте 4 названного Постановления, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (“Купля-продажа”), 37 (“Подряд”), 55 (“Простое товарищество”) Гражданского кодекса РФ и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Исходя из указанных разъяснений и содержания заключенного между обществом и товариществом договора от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02, суды правильно квалифицировали данный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (спорного помещения в составе 2-й очереди многоквартирного дома), по которому ООО “СВЕТОЧ фармацевтика” (инвестор) является покупателем, а ТСЖ “СССТ-1” – продавцом.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Суды двух инстанций установили, что спорное помещение в натуре имеется. В то же время судами установлено, что этим помещением ТСЖ “СССТ-1” как продавец по договору от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02 не владеет, право собственности товарищества на помещение в ЕГРП не зарегистрировано.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что исковые требования ООО “СВЕТОЧ фармацевтика”, адресованные товариществу, удовлетворению за счет данного ответчика не подлежат ввиду фактического отсутствия во владении ТСЖ “СССТ-1″ спорного помещения и отсутствия у него зарегистрированных прав на это помещение…”
Московский округ
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.12.2017 N Ф05-15691/2016 по делу N А41-1022/16
“…Как установлено судами и подтверждается материалами дела, заявленное Андреевой С.А. требование о передаче машино-места, расположенного в жилом доме по адресу: г. Москва, Чертаново, дублер Варшавского ш., к. 2АБВ (гараж), секция на отм. – 5,100, этаж 1, стоимостью 900 000 руб., основано на предварительном договоре N 104013/03002-С от 13.03.2014, заключенном кредитором с АО “Строительное управление N 155”.
Отказывая Андреевой С.А. в удовлетворении заявленного требования, суды исходили из того, что предварительный договор N 104013/03002-С от 13.03.2014 в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома не был зарегистрирован, поэтому он является договором купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем, при этом право собственности должника на спорный объект не регистрировалось.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем” требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (ст. 398 ГК РФ), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (ст. 551 ГК РФ), могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика – продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Между тем в рассматриваемом случае право собственности должника на спорный объект, который по утверждению заявителя должен быть им передан в силу заключенного между ними договора, не регистрировалось.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что обращение заявителя в суд с настоящими требованиями в отсутствие оформленного в установленном порядке права собственности застройщика-банкрота на имущество по существу направлено на обход процедуры применения норм гражданского законодательства, регулирующих оборот недвижимости…”
