6. Ограничение возможности заключения договора купли-продажи земельного участка

Дата публикации

18.08.23

6. Ограничение возможности заключения договора купли-продажи земельного участка

По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Однако заключение договора продажи недвижимости, в частности продажи земельных участков, возможно не всегда. Это связано с особенностями правового регулирования оборота земельных участков, закрепленными в Земельном кодексе РФ и иных нормативных правовых актах.

Анализ судебной практики выявляет случаи, когда возможность заключения договора купли-продажи земельного участка ограничена.

Примечание: С 1 марта 2015 г. ст. 36 ЗК РФ утратила силу в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ. В настоящее время предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном гл. V.1 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, либо без проведения торгов в случаях, указанных в п. 2 данной статьи. В ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрен перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. При этом до 1 января 2020 г. исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта РФ наряду с основаниями, указанными в ст. 39.16 ЗК РФ (ч. 31 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицам, которые являются собственниками зданий, сооружений, расположенных на данных земельных участках, регулируются ст. 39.20 ЗК РФ.

6.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, обладает ли собственник объекта незавершенного строительства исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным ст. 36 ЗК РФ, существует две позиции судов.

Примечание: Приведенная ниже практика частично сформирована в период действия ст. 36 ЗК РФ (до 01.03.2015), однако актуальна и сейчас, поскольку регулирование в данной части не изменилось.

Позиция 1. Собственник объекта незавершенного строительства не обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным ст. 36 ЗК РФ.

Примечание: До принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 7454/10 по делу N А41-31964/09 в практике арбитражных судов существовала и противоположная позиция (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.07.2007 N А19-359/07-48-Ф02-4232/07 по делу N А19-359/07-48, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.03.2009 N Ф03-501/2009 по делу N А51-10821/2008, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2009 N Ф04-8172/2008(18854-А70-6) по делу N А70-1973/29-2008, Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2009 N КГ-А41/5289-09 по делу N А41-К2-9263/07, Постановление ФАС Поволжского округа от 17.11.2008 по делу N А55-6509/2008, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.12.2008 по делу N А66-346/2008, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.01.2009 N Ф08-7377/2008 по делу N А20-535/2008, Постановление ФАС Уральского округа от 05.11.2008 N Ф09-6741/08-С6 по делу N А50-3224/2008).

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.01.2022 N Ф02-7475/2021 по делу N А33-30944/2020

“…Общество “Стройтранс-2” возвело на арендованном земельном участке и 04.09.2015 зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства (ангар) в виде ленточного фундамента общей площадью застройки 457 кв. м степенью готовности – 20%.

В 2018 году общество “Стройтранс-2” возвело на арендованном земельном участке нежилое здание общего назначения площадью 132 кв. м. На основании разрешения от 12.11.2018 N RU24837001-58 данное здание введено в эксплуатацию, а 13.12.2018 на него зарегистрировано право собственности общества.

В последующем, ссылаясь на наличие в его собственности двух названных выше объектов недвижимости, расположенных на арендованном земельном участке, общество “Стройтранс-2″ обратилось в администрацию с заявлением о выкупе этого участка без проведения торгов в порядке пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 14880/10, от 19.03.2013 N 12668/12 и от 19.11.2013 N 8536/13, в случае, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых был предоставлен земельный участок, не завершено, выкуп такого земельного участка не допускается. Участки, занятые объектами незавершенного строительства, не могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному для лиц, которые имеют исключительное право на приватизацию участков…”

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 24.02.2016 N 19-КГ15-48

“…Из материалов дела следует, что Мамонтова М.И. на основании договора купли-продажи недвижимости от 4 октября 2014 года, заключенного с Мараховым И.И., является собственником объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое, общей площадью застройки <…> кв. м, степенью готовности – 80%, который расположен по адресу: г. <…> в районе нежилого здания N <…>.

С целью выкупа земельного участка под принадлежащим заявителю объектом незавершенного строительства Мамонтова М.И. обратилась с заявлением в офис МКУ “МФЦ в г. Ставрополе”.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент вынесения судебного решения) исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках. Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса РФ (в редакции до 1 марта 2015 года) наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

К настоящему делу данные случаи не относятся.

Из анализа статьи 36 Земельного кодекса РФ (в редакции до 1 марта 2015 года) следует, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции до 1 марта 2015 года), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

При таком положении отказ администрации города Ставрополя в лице комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя от 18 декабря 2014 года N 08/10-7299 в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером <…>, площадью <…> кв. м, предоставленном под гаражи боксового типа, по адресу: <…> в районе нежилого здания N <…> является обоснованным…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 14880/10 по делу N А65-36364/2009СА1-42

“…Толкование отдельных положений статьи 36 Земельного кодекса по рассматриваемому вопросу дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08. Согласно правовой позиции Президиума земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

В настоящем деле земельный участок предоставлен фабрике в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта для целей проектирования и строительства недвижимого имущества сроком с 01.10.2005 по 30.09.2020. Доказательств, указывающих на то, что объект недвижимого имущества фабрикой построен и сдан в эксплуатацию, а цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, достигнута, материалы дела не содержат.

Обстоятельств, подтверждающих наличие иных исключительных случаев, суды также не установили.

Таким образом, оспариваемое постановление суда кассационной инстанции принято без учета того, что объект незавершенного строительства не является по смыслу статьи 36 Земельного кодекса зданием, строением и сооружением, в силу нахождения которого на земельном участке у собственника объекта имеется право на выкуп этого участка.

Более того, суд кассационной инстанции, на который статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена проверка правильности применения нижестоящими судами норм материального права, отменив постановление суда апелляционной инстанции, не только не опроверг его выводы, а сам допустил нарушение применения норм материального права, приняв постановление, в котором выражена позиция, прямо противоположная правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, высказанной по аналогичному делу.

Поскольку при названных обстоятельствах у суда кассационной инстанции не имелось оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции, оспариваемое постановление нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права и в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 7454/10 по делу N А41-31964/09

“…Не согласившись с отказом, общество обратилось с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Суды первой и кассационной инстанций удовлетворили заявленные требования, полагая, что общество имеет право на выкуп в собственность земельного участка, поскольку на нем находится объект недвижимого имущества, принадлежащий ему на праве собственности.

Однако суды неправомерно применили к взаимоотношениям сторон положения пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса, в соответствии с которым исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках, поскольку в территориальное управление с заявлением о выкупе земельного участка обратилось лицо, имеющее в собственности не завершенный строительством жилой дом.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса определен круг обладателей прав лишь на здания, строения, сооружения, которые могут приобрести в собственность земельный участок; к их числу не отнесены собственники не завершенных строительством зданий, строений или сооружений, так как эти объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Удовлетворяя заявленные обществом требования, суды не применили толкование статьи 36 Земельного кодекса, содержащееся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены этих судебных актов…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007

“…Как установлено судами и следует из материалов дела, общество на основании договора купли-продажи от 28.02.2007 приобрело у гражданина Демидова И.В. в собственность объект незавершенного строительства – магазин с кафе (далее – объект), готовый на 52 процента. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 63:09:01 01 154:0018 (далее – спорный участок). Право собственности общества на объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.03.2007.

На обращение общества от 06.03.2007 с заявлением о продаже ему спорного участка в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, администрация сообщением от 21.01.2007 N 5151/4 обществу отказала.

Между тем вывод судов о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

К настоящему делу данные случаи не относятся.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

Таким образом, обжалуемые судебные акты в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права…”

Определение ВАС РФ от 27.02.2013 N ВАС-1381/13 по делу N А68-12950/11

“…Общество “Еврострой” 20.09.2011 обратилось в Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка.

Письмом от 14.10.2011 N 35-01-14/8385 было отказано заявителю в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка в связи с тем, что на данном земельном участке расположен объект, не завершенный строительством.

Общество “Еврострой”, полагая обжалуемый отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суд при разрешении спора указал, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10.

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь статьями 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал оспариваемый отказ соответствующим закону и не нарушающим права и законные интересы общества, в связи с чем отказал в удовлетворении заявления.

Выводы суда соответствуют действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам…”

Определение ВАС РФ от 17.11.2011 N ВАС-14418/11 по делу N А40-100992/10-7-862

“…Суды апелляционной и кассационной инстанций указали, что пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках. Однако правила указанной нормы не распространяются на объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке.

Поскольку истцы не доказали, что строительство объекта, расположенного на спорном земельном участке, завершено, а также не усматриваются обстоятельства, подтверждающие наличие иных исключительных случаев, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований…”

Определение ВАС РФ от 27.06.2011 N ВАС-7285/11 по делу N А50-13534/2010

“…Полагая, что договор купли-продажи от 21.07.2008 заключен в нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не предусматривающей возможности приобретения прав на земельные участки под объектами, не завершенными строительством, следовательно, является недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

Удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд исходил из того, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, при предоставлении земельного участка для целей строительства. Положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации применению не подлежат, поскольку в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Исследовав представленные документы и установив, что спорный земельный участок был предоставлен предпринимателю в аренду на основании договора от 04.03.2006 N 2592-К для строительства жилого дома на срок три года, которое не завершено, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для выкупа спорного земельного участка, установленных названной нормой, и признании договора купли-продажи от 21.07.2008 недействительным.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, суд удовлетворил иск…”

Определение ВАС РФ от 11.05.2011 N ВАС-5321/11 по делу N А66-791/2010

“…В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении в собственность земельного участка под объектами незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в том числе в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что у Общества как собственника объектов незавершенного строительства отсутствовало исключительное право на выкуп спорного земельного участка, на котором они расположены.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суды, установив, что спорный договор не соответствует требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, признали его недействительным (ничтожным)…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.05.2011 по делу N А43-18051/2010

“…Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации не указаны, поэтому применение предусмотренного названной нормой права порядка выкупа земельных участков под такими объектами возможно только в случаях, прямо указанных в законе, в частности в пункте 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, а также в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по правилам пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что при обращении в Министерство Предприниматели обосновали право на выкуп земельного участка площадью 6815 квадратных метров наличием у них в собственности объекта недвижимости – “Реконструированного не завершенного строительством здания овощехранилища под складской комплекс бытовой техники”.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 07.07.2009 серии 52-АВ N 845776, 845777, 845774, 845775 за Предпринимателями зарегистрированы права собственности на объект незавершенного строительства. Применение предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации порядка выкупа земельного участка под данным объектом невозможно.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу об обоснованности отказа Министерства в предоставлении Предпринимателям в собственность земельного участка площадью 6815 квадратных метров, в связи с чем также признали правомерным отказ Министерства в отношении предоставления в собственность земельного участка площадью 13 507 квадратных метров, испрашиваемого для эксплуатации указанного объекта…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.09.2010 по делу N А43-32914/2009

“…Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, исключительное право на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”).

Суд установил, что на момент обращения с заявлением от 14.07.2009 о приобретении в собственность земельного участка площадью 3502 квадратных метра с кадастровым номером 52:13:15 01 01:0020, расположенного по адресу: Нижегородская область, Чкаловский район, Пуреховская сельская администрация, у деревни Голышево, ОАО “ЗЗГТ” принадлежали на праве собственности объекты незавершенного строительства, а не здания, строения, сооружения. Следовательно, у Общества не возникло исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, постановлением Администрации от 27.07.2005 N 166 и договором аренды от 28.07.2005 N 07/05/ДА/021 и 673/2005-1 Обществу предоставлен в аренду спорный земельный участок с разрешенным использованием для размещения базы испытания тягачей. На момент истребования у Администрации данного участка в собственность строительство базы испытания тягачей не было завершено, поэтому данный объект не мог быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию и изменения вида целевого использования земельного участка. Данный вывод суда соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

С учетом изложенного суд правомерно посчитал, что отказ Администрации в предоставлении в собственность спорного земельного участка до завершения строительства возводимого на нем объекта является законным и не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.07.2010 по делу N А43-39140/2009

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

Заявитель настаивает на наличии у него права выкупа земли на основании пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации.

Окружной суд находит данные доводы ошибочными в силу следующего.

Действительно, в пункте 3 статьи 28 Закона о приватизации предусмотрено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Однако указанное положение закона, распространяющееся и на объекты незавершенного строительства, должно применяться в совокупности с правилами пункта 1 этой же статьи, по смыслу которого приватизация земельных участков осуществляется одновременно с приватизацией объектов недвижимости, на них расположенных.

К отношениям между Обществом и Министерством статья 28 Закона о приватизации не применима, так как участником приватизации выступал Набережнов А.Б., который приобрел в собственность объект незавершенного строительства и в отношении земельного участка реализовал свое исключительное право путем заключения договора аренды.

Указанное толкование законодательства направлено на обеспечение баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства, так как объекты незавершенного строительства обладают особым правовым статусом.

Таким образом, Общество может приобрести исключительное право выкупа земельного участка только в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и только после завершения строительства объекта и ввода в эксплуатацию.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено…”

Восточно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд отметил, что истец не представил документы, подтверждающие право собственности на объект незавершенного строительства.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.06.2013 по делу N А58-4964/2012

“…Исходя из пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

К обстоятельствам настоящего дела данные случаи не относятся.

Кроме того, как следует из материалов дела, истец на момент подачи искового заявления не обладал правом собственности на объекты незавершенного строительства и в суды первой и апелляционной инстанций соответствующие документы не представил, следовательно, не обосновал исковое заявление.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2010 по делу N А58-2479/10

“…Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Довод заявителя кассационной жалобы проверен, однако не может быть учтен.

ООО “Самет” обратилось в территориальное управление с заявлением о приватизации арендуемого им земельного участка, на котором находились принадлежащие обществу объекты незавершенного строительства (здание общей площадью 68,1 кв. м, степень готовности 13%, проходная будка площадью застройки 10 кв. м, степень готовности 31%).

Применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договоров аренды.

Названная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

Не может быть учтена и ссылка заявителя жалобы на то, что общество имело право обратиться за выкупом земельного участка как собственник объекта незавершенного строительства, руководствуясь статьей 28 Федерального закона N 178-ФЗ.

Пунктом 3 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ регулируется вопрос о приватизации объектов незавершенного строительства и выкупе в связи с этим земельного участка. Обществу земельный участок был выделен в аренду под строительство литейно-прокатного завода, объект незавершенного строительства возведен обществом, в связи с чем не возникает отношений по приватизации этих объектов.

С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.12.2009 по делу N А74-2604/2009

“…Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

Судами установлено, что спорный земельный участок был передан Гусаровой Г.А. с определенной целью использования, а именно: для завершения строительства объекта “Кафе-кулинария”.

К настоящему делу данные случаи не относятся, поскольку при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат. Аналогичная позиция изложена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

Таким образом, выводы судов о том, отказ департамента в предоставлении земельного участка в собственность заявителю основан на нормах действующего законодательства, являются правильными…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.09.2009 по делу N А19-1923/09

“…Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”. К настоящему делу данные случаи не имеют отношения.

Применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Названное соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 23.12.2008 N 8985/08…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.03.2012 N Ф03-860/2012 по делу N А51-11101/2011

“…Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что право собственности на незавершенный строительством объект не порождает прав на земельный участок, подлежащих оформлению в порядке статьи 36 ЗК РФ.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются. Цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 788 кв. м, не достигнута, объект не достроен и не введен в эксплуатацию. Договор аренды земельного участка N 04-00087-Ю-Д-0080 от 17.06.2003 не прекращен и стороны от его исполнения до настоящего времени не отказались.

В связи с чем собственник объекта незавершенного строительства не имеет преимущественного права на приватизацию этого участка или его аренду.

Названная правовая позиция соответствует судебной практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 8985/08 от 23.12.2008…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.02.2012 N Ф03-131/2012 по делу N А51-10622/2011

“…11.03.2011 ИП Козикова Н.И. обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный выше земельный участок.

07.04.2011 Управлением Росреестра было отказано в государственной регистрации на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о государственной регистрации), поскольку на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи земельного участка под объектом незавершенного строительства, о чем указано в сообщении от 07.04.2011 N 11/006/2011-028.

ИП Козикова Н.И., полагая, что отказ в государственной регистрации от 07.04.2011 N 11/006/2011-028 является незаконным, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что цель, в соответствии с которой ИП Козиковой Н.И. был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута.

При таких обстоятельствах арбитражные суды, руководствуясь статьями 17, 20 Закона о государственной регистрации, статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.02.2010 N Ф03-402/2010 по делу N А51-15393/2009

“…В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, исключительное право на приватизацию земельных участков, согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. Данное право является исключительным, то есть никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Суд установил, что на момент обращения с заявлением о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 25:28:030001:165 обществу принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, а не здание, строение, сооружение. Следовательно, у ООО “Альтаир” не возникло исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, поскольку в отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и вводе их в эксплуатацию.

Изложенная позиция сформирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации и определена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, учитывая изложенное, считает судебный акт подлежащим отмене, а заявленные департаментом требования – удовлетворению…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2009 N Ф03-7314/2009 по делу N А51-3426/2009

“…По смыслу указанных норм права лица, имеющие право на приобретение соответствующего земельного участка, должны доказать владение на праве собственности, безвозмездном пользовании либо хозяйственном ведении или оперативном управлении зданием, строением, сооружением.

Единственным бесспорным доказательством существования у лица права собственности на объект недвижимости является государственная регистрация этого права (статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Арбитражным судом обеих инстанций установлено и подтверждается материалами дела, что общество владеет на праве собственности объектами незавершенного строительства, а не зданием, строением, сооружением.

При таких обстоятельствах арбитражный суд обеих инстанций сделал правомерный вывод о том, что ОАО “Центр зимнего отдыха “Комета” не обладает правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку объекты, принадлежащие ему, не являются зданием, строением, сооружением, а представляют собой объекты незавершенного строительства.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд обеих инстанций сделал правильный вывод о том, что общество не является лицом, имеющим право на приобретение в собственность земельного участка, и правомерно отказал обществу в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.11.2009 N Ф03-6253/2009 по делу N А73-6658/2009

“…Суд установил, что на момент обращения с заявлением о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 27:22:011305:61 обществу принадлежат на праве собственности объекты незавершенного строительства, а не здания, строения, сооружения. Следовательно, у общества не возникло исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для отмены судебных актов, правильно применивших нормы материального и процессуального права, и для удовлетворения кассационной жалобы, учитывая, что ее доводы направлены на переоценку исследованных судом доказательств дела и установленных на их основе обстоятельств, следовательно, в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ такие доводы подлежат отклонению…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.11.2013 по делу N А03-4924/2013

“…Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения Управления от 07.09.2007 N 3063 между Управлением (арендодатель) и ООО “Скат” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.10.2007 N 260-з, государственная собственность на который не разграничена, в соответствии с которым арендатору за плату во временное владение и пользование передан земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030308:0005, площадью 7 242 кв. м, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, Павловский тракт, 313б, для строительства торгово-сервисного центра (далее – договор).

23.11.2012 Управление направило в адрес общества уведомление N 24/15560 об одностороннем отказе от исполнения договора по истечении трех месяцев с даты получения уведомления.

Суд кассационной инстанции полагает, что судами при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.

Из материалов дела следует, что истец является собственником незавершенного строительством объекта – здания котельной – степенью готовности 5%.

Суд апелляционной инстанции, указывая, что истец может в соответствии с земельным законодательством оформить права на земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, не учел сложившуюся правоприменительную практику, которая исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 ЗК РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Толкование отдельных положений статьи 36 ЗК РФ по рассматриваемому вопросу дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08. Согласно правовой позиции Президиума земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующие зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 14880/10).

Таким образом, вышеуказанные выводы апелляционного суда сделаны без учета того, что объект незавершенного строительства не является по смыслу статьи 36 ЗК РФ зданием, строением и сооружением, в силу нахождения которого на земельном участке у собственника объекта имеется право на выкуп земельного участка.

Учитывая допущенное судами неверное применением норм материального права, неполное установление имеющих значение для дела обстоятельств суд кассационной инстанции полагает, что имеются основания для направления дела на новое рассмотрение…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.11.2013 по делу N А03-4551/2013

“…Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с постановлением администрации от 18.07.2011 N 2110 администрацией из земель населенных пунктов в собственность ООО “Жилищная инициатива” предоставлен земельный участок с кадастровым номером 22:63:010419:29, площадью 2,0981 га, находящийся в муниципальной собственности.

На земельном участке располагается единый имущественный комплекс (незавершенное строительство), принадлежащий покупателю на праве собственности (пункт 1.3 договора).

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 01.09.2011 N 15663 заключен с нарушением требований закона и является недействительным, прокурор обратился в суд с иском по настоящему делу.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Поскольку обстоятельств, подтверждающих наличие таких случаев, не установлено, суд сделал обоснованный вывод о наличии нарушений земельного законодательства при заключении спорного договора и правомерно удовлетворил исковые требования.

Довод заявителя кассационной жалобы о невозможности изменить целевое назначение объектов незавершенного строительства судом кассационной инстанции не принимается, так как исходя из изложенной правовой позиции данное обстоятельство не относится к имеющим юридическое значение…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.07.2013 по делу N А45-29797/2012

“…Заявитель 16.08.2012 обратился в мэрию с заявлением о предоставлении путем выкупа в собственность земельного участка, кадастровый номер 54:35:021045:0004, площадью 3 427 кв. м, расположенного на территории Железнодорожного района г. Новосибирска, ул. Нарымская – ул. Советская, на котором расположен указанный объект незавершенного строительства.

Мэрия 07.09.2012 в письме N 01/01653 отказала обществу в предоставлении в собственность земельного участка, указав, что действующее законодательство не предусматривает предоставление в собственность земельных участков, занимаемых объектами незавершенного строительства, предоставление возможно после ввода в эксплуатацию административного здания.

Полагая названный отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Однако объекты незавершенного строительства, также являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 ЗК РФ как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Таким образом, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от построенных зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность на основании приведенной нормы земельного законодательства.

Выкуп земельных участков под объектами незавершенного строительства возможен лишь в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям относится приватизация объектов недвижимости в соответствии с пунктом 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что земельный участок был предоставлен обществу в аренду, право собственности у общества на объект незавершенного строительства возникло в результате создания (строительства) объекта недвижимости, то есть приобретено не в процессе приватизации государственного и муниципального имущества, а в результате создания заявителем недвижимого имущества, пришли к правильному выводу о том, что порядок выкупа земельных участков, предусмотренный пунктом 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ, к рассматриваемым отношениям неприменим.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что реализация предусмотренного статьей 36 ЗК РФ права выкупа земельного участка под новым зданием, имеющим статус незавершенного строительства, невозможна, и обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.09.2011 по делу N А45-22295/2010

“…При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются.

Договорами аренды земельного участка от 20.09.1999 N 306, от 27.02.2004 N 2/1-04а, от 15.03.2007 N 319-07а, дополнительным соглашением от 24.12.2009 к договору аренды земельного участка от 15.03.2007 N 3/9-07а, постановлениями Главы городского самоуправления города Оби Новосибирской области от 18.08.199 N 309, от 24.02.2004 N 77, от 11.01.2007 N 8 подтверждается, что Предприниматель обладает правом аренды спорного земельного участка на срок до 10.01.2013. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства объекта.

Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив, что цель, в соответствии с которой Предпринимателю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута не была, апелляционный суд, руководствуясь правовой позицией по вопросу, касающемуся возможности выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства в соответствии с положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, определенной Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 по делу N 8985/08, пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А70-4841/2009

“…Признав отказ департамента неправомерным, суд в то же время пришел к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь нормами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суд исходил из того, что коль скоро незавершенный строительством объект не может быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, то земельный участок не может быть предоставлен в собственность владельца незавершенного строительством объекта.

Суд кассационной инстанции считает данный вывод суда первой инстанции верным, сделанным при правильном применении норм материального права и на основании исследованных по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалов дела.

Более того, он соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление Президиума от 23.12.2008 N 8985/08).

Выкуп земельных участков под объектами незавершенного строительства возможен при приватизации объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

Вместе с тем к настоящему делу названные случаи не относятся. Суд установил, что согласно кадастровой выписке от 25.11.2008 N 23/08-17316 спорный земельный участок имеет разрешенное использование для строительства пятиэтажного 184-х квартирного жилого дома. При этом материалы дела не содержат доказательств того, что цель, во исполнение которой был сформирован земельный участок, достигнута.

При приватизации земельного участка для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.10.2009 по делу N А03-742/2009

“…Поскольку Обществом приобретен объект незавершенного строительства, арбитражный суд пришел к правильному выводу, что оснований для предоставления земельного участка для эксплуатации здания, строения, сооружения у Общества не имеется, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении требований заявителя о признании незаконными действий по отказу в предоставлении земельного участка.

Довод заявителя о необоснованном неприменении статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации был предметом рассмотрения апелляционного суда, который обоснованно его отклонил, указав, что под объектами недвижимости понимаются здания, строения, сооружения, а не объекты незавершенного строительства, и приобретение права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и у продавца недвижимости, возникает в целях применения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации на использование земельного участка только под зданиями, строениями и сооружениями…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.09.2009 N Ф04-5540/2009(19549-А45-43) по делу N А45-20897/2008

“…Согласно имеющимся в материалах дела свидетельствам о государственной регистрации права, Обществу на праве собственности принадлежат три объекта незавершенного строительства – здание дежурной смены охраны N 1, здание дежурной смены охраны N 2, здание администрации, площадь застройки которых составляет соответственно 41 кв. м, 41 кв. м и 116,6 кв. м, расположенные на спорном земельном участке, по адресу г. Новосибирск, пер. 18-й Бронный.

Арбитражным судом установлено, что Общество, обратившись 15.09.2008 с заявлением о приобретении в собственность арендуемого земельного участка, не представило доказательств фактического осуществления и окончания строительства торгового центра, а также не представило суду документы, свидетельствующие о нахождении на праве собственности зданий, которые по своему назначению образуют торговый центр. Отдельные объекты, к возведению которых приступило Общество (проведены лишь земляные работы и положен фундамент), являются вспомогательным по отношению к торговому центру, и не отвечают целям использования земельного участка.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

С учетом вышеизложенного, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что Общество не обладает правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, определенном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку объекты незавершенного строительства, зарегистрированные за Обществом, не являются зданиями, сооружениями, строениями.

Хотя в пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не указаны объекты незавершенного строительства, дающие право на выкуп земельных участков, применение данного порядка под вышеуказанными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

С учетом обстоятельств дела, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о том, что к настоящему делу данные случаи не относятся, следовательно, Общество не обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка, находящегося в аренде, с кадастровым номером 54:35:053490:0002, с месторасположением: г. Новосибирск, пер. 18-й Бронный, площадью 7 0471 кв. м, который может быть приобретен Обществом по результатам торгов…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 26.12.2013 N Ф05-15965/2013 по делу N А40-85717/2012

“…Как установили суды двух инстанций, обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок общей площадью 104 802 кв. м с кадастровым номером 50:26:030813:2, имеющий адресный ориентир деревня Золотьково Наро-Фоминского муниципального района Московской области. Данный земельный участок внесен в реестр федерального имущества (реестровый номер 07700830 от 09.08.2000). На участке расположен одноэтажный нежилой производственный корпус с площадью застройки 154,8 кв. м, имеющий адрес: Московская область, Наро-Фоминский район, г.п. Верея, д. Золотьково, детский оздоровительный пионерский лагерь “Десантник”.

ОАО “МЗИА” обратилось в Росимущество с заявлением о выкупе вышеуказанного земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), указав на расположение на участке принадлежащего обществу объекта незавершенного строительства.

В ответ на обращение Росимущество письмом от 09.04.2012 N ПП-10/10605 сообщило о невозможности принятия решения о приватизации данного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции не согласился с данным выводом суда первой инстанции и, отменяя принятое по делу судебное решение, сослался на то, что наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства не является безусловным основанием для предоставления земельного участка в собственность общества. При этом апелляционный суд отметил, что обращение собственника объекта незавершенного строительства не равнозначно по своей правовой природе и последствиям обращению собственника зданий, строений, сооружений. Предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ право собственника объекта незавершенного строительства на приобретение в аренду земельного участка, на котором расположен указанный объект в порядке части 1 статьи 36 ЗК РФ, не распространяется на порядок выкупа земельного участка.

Кроме того, апелляционный суд установил, что спорный земельный участок расположен на землях детского оздоровительного лагеря “Десантник”. Обращение общества с заявлением о выкупе земельного участка обусловлено ссылкой на расположенный на участке объект недвижимого имущества площадью 154,8 кв. м, в то время как испрашиваемый земельный участок имеет площадь, многократно превосходящую площадь застройки указанного объекта. Необходимость предоставления земельного участка площадью 104 802 кв. м общество не обосновало.

Оценив в совокупности представленные в дело доказательства и применив подлежащие применению нормы земельного законодательства, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о законности оспоренного по делу отказа Росимущества в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:26:030813:2 общей площадью 104 802 кв. м…”

Постановление ФАС Московского округа от 08.02.2013 по делу N А40-21632/12-41-199

“…Как видно из материалов дела, общество обратилось с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства.

Данный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке площадью 1 603,49 кв. м с кадастровым номером 77:03:0006001:54.

Право собственности заявителя на вышеуказанный объект недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Вопреки доводам подателя кассационной жалобы, арбитражные суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, обоснованно исходили из того, что общество не имело права на оформление земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

Однако, как установлено судом апелляционной инстанции, в рассматриваемом деле указанные исключения отсутствуют, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” общество приобрело объект, не завершенный строительством, по договору купли-продажи у открытого акционерного общества “Сервисоптторг”.

Постановление ФАС Московского округа от 06.02.2013 по делу N А40-60451/12-1-247

“…Как видно из материалов дела, общество обратилось с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, занятого объектами незавершенного строительства.

Данные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке площадью 390 200 кв. м с кадастровым номером 50:15:070901:12, находящемся в собственности Российской Федерации.

Право собственности заявителя на вышеуказанные объекты недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и не оспаривается сторонами.

Вопреки доводам подателя кассационной жалобы, арбитражный апелляционный суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований, обоснованно исходил из того, что общество не имело права на оформление спорного земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Однако, как установлено судом апелляционной инстанции, в рассматриваемом деле указанные исключения отсутствуют, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” общество при приватизации не завершенных строительством объектов реализовало свое право на оформление прав в отношении земельного участка путем оформления его в аренду.

При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявления общества и предоставления спорного земельного участка в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ…”

Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2012 по делу N А40-46669/11-122-286

Данный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке площадью 2 100 кв. м с кадастровым номером 77:04:0004009:9, находящемся в собственности субъекта Российской Федерации (города Москвы).

Право собственности заявителя на вышеуказанный объект недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и не оспаривается сторонами.

Вопреки доводам подателя кассационной жалобы, арбитражные суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, обоснованно исходили из того, что общество не имело права на оформление спорного земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Однако в рассматриваемом деле указанные исключения отсутствуют.

Постановление ФАС Московского округа от 28.02.2012 по делу N А41-7621/10

“…Исходя из установленных судами по делу обстоятельств приобретения истцом права собственности на объекты незавершенного строительства, цели предоставления земельного участка с кадастровым номером 50:31:002 04 01:16, с учетом понятия, признаков и правового режима объектов незавершенного строительства и земель под ними, содержащихся в нормах пункта 10 статьи 1, статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положений статей 30, 36, 42, пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций сделан обоснованный и правомерный вывод о том, что положения статьи 36 ЗК РФ не предполагают возможности возникновения права собственности на земельные участки, находящиеся под объектами незавершенного строительства.

Доказательств завершения строительства названных объектов и ввода их в эксплуатацию в судах первой и апелляционной инстанций представлено не было.

При этом судом апелляционной инстанции правомерно указано, что сам по себе факт осуществления ООО “Вектор” государственной регистрации прав на спорные объекты не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка, поскольку положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” направлены на введение в имущественный оборот объекта незавершенного строительства как объекта имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ определен круг обладателей прав лишь на здания, строения, сооружения, которые могут приобрести в собственность земельный участок; к их числу не отнесены собственники незавершенных строительством зданий, строений или сооружений, так как эти объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Вывод судов первой и апелляционной инстанций соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 09.11.2010 N 7454/10…”

Постановление ФАС Московского округа от 21.09.2011 по делу N А40-31112/10-94-132

“…Вывод судов о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

К настоящему делу данные случаи не относятся.

В связи с тем, что судами первой и апелляционной инстанций установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, суд кассационной инстанции считает возможным, отменяя вынесенные по делу судебные акты, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска…”

Постановление ФАС Московского округа от 05.03.2010 N КГ-А41/1552-10 по делу N А41-19176/09

“…В силу изложенного, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований, поскольку обоснованно установили, что наличие в собственности объекта незавершенного строительства не дает права на приватизацию земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом суд кассационной инстанции обращает внимание на то, что применение положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений, сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Такая позиция по данному вопросу соответствует судебно-арбитражной практике (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. N 8985/08, Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 ноября 2009 г. N ВАС-15190/09, от 03 декабря 2009 г. N ВАС-13664/09, от 03 декабря 2009 г. N ВАС-3664/09, от 16 июля 2009 г. N ВАС-8743/09)…”

Постановление ФАС Московского округа от 17.08.2009 N КГ-А41/6325-09 по делу N А41-6906/08

“…Правомерен также вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности договора купли-продажи N 3968 от 25.09.2007 г., согласно которому ИП Помогаеву В.Н. продан земельный участок площадью 2400 кв. м, расположенный под объектом незавершенного строительства нежилого здания гаража.

Свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2005 г. подтверждается факт нахождения на земельном участке площадью 2400 кв. м на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи принадлежащего ИП Помогаеву В.Н. на праве собственности не завершенного строительством нежилого здания гаража на 20 автомашин.

В соответствии с кадастровым планом земельного участка от 09.03.2007 г. данный земельный участок подлежит использованию для производственных целей под объектами недвижимости (не завершенного строительством нежилого здания гаража).

Кассационная коллегия соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о неприменении положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам, не завершенным строительством, поскольку они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Указанная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08…”

Постановление ФАС Московского округа от 02.07.2009 N КГ-А41/5760-09 по делу N А41-18050/08

“…Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

К настоящему делу данные случаи не относятся, поскольку при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат. Аналогичная позиция изложена и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

Таким образом, судебная коллегия считает, что отказ Администрации городского округа “Железнодорожный” Московской области в предоставлении земельного участка в собственность заявителю основан на нормах действующего законодательства…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.02.2014 по делу N А55-11126/2013

“…Обращаясь в суд с настоящими требованиями, предприниматель ссылается на наличие у нее в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса права на выкуп земельного участка по льготной цене, поскольку на нем расположен объект недвижимости, принадлежащий предпринимателю на праве собственности.

Кроме этого, судами первой и апелляционной инстанций довод о праве на льготный выкуп земельного участка не проверен.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность на основании статьи 36 Земельного кодекса только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства (разрушенные объекты) в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства (реконструкции) и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из статьи 36 Земельного кодекса. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10.

Оценка доказательствам, имеющимся в материалах дела, судами не дана, проверка соответствия предпринимателя данным требованиям не проведена, в то же время сделан вывод о незаконности отказа в предоставлении в собственность земельного участка за выкуп по цене в размере 2,5% кадастровой стоимости.

При указанных обстоятельствах, в связи с неполнотой установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, нарушением норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не может признать принятые по настоящему делу решение и постановление законными и обоснованными…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.09.2013 по делу N А65-299/2013

“…Согласно статье 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Между тем, как усматривается из материалов дела, ООО “Морис”, обращаясь в суд с требованием о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность и направлении проекта договора купли-продажи земельного участка в предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ порядке, документы, удостоверяющие право собственности общества на объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом земельном участке, не представил.

Как пояснил суду представитель ответчика, на спорном земельном участке располагается не завершенный строительством объект недвижимости.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что ООО “Морис” имеет право выкупа спорного земельного участка по льготной цене, сделан по неполно исследованным обстоятельствам.

Поскольку судами не установлены значимые для дела обстоятельства, а также не дана оценка всем представленным доказательствам в их совокупности, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело – передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.07.2013 по делу N А49-6033/2012

“…09 апреля 2012 года заявитель обратился в администрацию с заявлением, в котором просил переоформить его право аренды на указанный земельный участок, расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.08.2003 N 4428 и предоставить земельный участок в собственность за плату по цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 59).

Письмом от 18.04.2012 N 1786 администрация сообщила заявителю о невозможности принятия решения о подготовке документов о предоставлении земельного участка в собственность в связи с нахождением на испрашиваемом в собственность земельном участке не завершенного строительством объекта – склада цемента.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд свое решение мотивировал тем, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007 и от 01.03.2011 N 14880/10 по делу N А65-36364/2009СА1-42.

При таких обстоятельствах при правильном применении судом норм материального и процессуального права, полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела и имеющихся документов принятые по делу судебные акты являются законными и обоснованными…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.02.2013 по делу N А55-20482/2012

“…Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В Постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что хотя в данной статье Кодекса не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что при обращении предпринимателя к мэрии с заявлением о выкупе спорного земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, у него отсутствовало право действовать на основании пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, и отказали в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.03.2011 по делу N А12-10879/2010

“…В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

В данной статье не названы объекты незавершенного строительства, однако применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

ООО “Магнат Трейд Интерпрайз”, в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился о предоставлении в собственность земельного участка учетный N 3-240-7, под принадлежащий заявителю на праве собственности незавершенный строительством объект – сооружение разведочно-эксплуатационной скважины на воду N 10134, площадь: степень готовности 79%, глубина 483 м, расположенный по адресу: г. Волгоград, проезд Таймырский, 2.

Таким образом, у заявителя отсутствует право на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 года N 8985/08.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают обстоятельств дела, установленных судом…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.12.2010 по делу N А65-1985/2008

“…В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Из материалов дела усматривается, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

При рассмотрении дела судом установлено, что у заявителя отсутствует право на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, при правильном применении судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела и имеющихся документов коллегия считает, что оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.09.2009 по делу N А72-216/2009

“…При предоставлении земельного участка в аренду применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008.

При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для отказа заявителю в предоставлении испрашиваемого земельного участка не соответствует обстоятельствам дела и нормам права, сделан при неполном исследовании всех обстоятельств дела…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2013 по делу N А56-56651/2012

“…Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых они расположены.

Из пункта 6 статьи 36 ЗК РФ следует, что рассмотрение заявлений собственников о выкупе земельных участков уполномоченными органами и принятие по ним решений является обязательным.

Поскольку администрация в установленный законом срок не приняла решение по заявлению Лазаревой В.Н., бездействие Администрации является незаконным.

Однако системное толкование положений статьи 36 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Данное толкование правовых норм изложено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 14880/10, является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В настоящем деле на земельном участке, предоставленном Лазаревой В.Н., расположен объект незавершенного строительство, что отражено в договоре аренды. Доказательств, указывающих на то, что объект недвижимого имущества Лазаревой В.Н. достроен и сдан в эксплуатацию, материалы дела не содержат.

Обстоятельств, подтверждающих наличие иных исключительных случаев, предусматривающих право выкупа земельного участка, суды также не установили.

Таким образом, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что объект незавершенного строительства не является по смыслу статьи 36 ЗК РФ зданием, строением и сооружением, в силу нахождения которого на земельном участке у собственника объекта возникает право на выкуп этого участка…”

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на ничтожность заключенного в соответствии со ст. 36 ЗК РФ договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.02.2013 по делу N А26-3460/2012

“…Общество направило в администрацию заявление о предоставлении на основании статьи 36 ЗК РФ в собственность упомянутого земельного участка с разрешенным использованием – под здание станции технического обслуживания автомашин.

Между администрацией и обществом заключен договор от 14.07.2011 N 1242 купли-продажи земельного участка стоимостью 101 633 руб. 18 коп.

Прокурор, полагая, что упомянутый договор купли-продажи земельного участка не соответствует ЗК РФ, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования, правильно применив статью 36 ЗК РФ и статью 130 ГК РФ.

Установив, что разрешенным использованием спорного земельного участка являлось строительство станции технического обслуживания автомашин, цель, в соответствии с которой обществу предоставлен в аренду данный земельный участок, не достигнута, строительство станции техобслуживания не завершено, объект не сдан в эксплуатацию, суды сделали правильный вывод о том, что положения статьи 36 ЗК РФ к правоотношениям, связанным с приобретением прав на земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, не применимы, поскольку не завершенные строительством объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию, следовательно, земельный участок под такими объектами может быть использован только с целью окончания строительства объекта.

В связи с тем, что оспариваемый договор купли-продажи не соответствует требованиям ЗК РФ и ГК РФ, суды в силу статьи 168 ГК РФ обоснованно признали его ничтожным и применили последствия недействительности ничтожной сделки, предусмотренные статьей 167 ГК РФ…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.07.2012 по делу N А44-3893/2011

“…Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в порядке пункта 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 01.03.2011 N 14880/10.

Судами установлено, что основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка послужило то, что на спорном земельном участке находится не завершенное строительством здание фитнес-центра.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу, что реализация предусмотренного статьей 36 ЗК РФ права выкупа земельного участка под новым зданием, имеющим статус незавершенного строительства, невозможна…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.10.2011 по делу N А26-4929/2010

“…Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Однако объекты незавершенного строительства, также являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

В настоящем деле земельный участок предоставлен Обществу в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта для целей проектирования и строительства спортивно-оздоровительного центра на 20 человек сроком по 14.08.2056. Доказательств, указывающих на то, что объект недвижимого имущества Обществом построен и сдан в эксплуатацию, а цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, достигнута, материалы дела не содержат.

Обстоятельств, подтверждающих наличие иных исключительных случаев, суды также не установили.

В таком случае суды правомерно посчитали оспариваемый прокурором договор недействительным (ничтожным) как противоречащий требованиям законодательства и применили последствия недействительности сделки…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.01.2011 по делу N А66-791/2010

“…Суды обеих инстанций удовлетворили иск, признав, что земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства, не подлежат предоставлению в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку такие объекты в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Суды также сослались на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенную в постановлении Президиума от 23.12.2008 N 8985/08.

Кассационная инстанция считает выводы судов правильными.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Поскольку в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства не указаны, применение предусмотренного названной нормой права порядка выкупа земельных участков под такими объектами возможно только в случаях, прямо указанных в законе, в частности в пункте 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, а также в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по правилам пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Как видно из материалов дела, спорный участок предоставлен Обществу с предварительным согласованием места размещения объекта в аренду на 49 лет для строительства базы отдыха. Судом установлено и лицами, участвующими в деле, подтверждено, что в настоящее время на участке база отдыха не построена, имеются только три объекта, не завершенные строительством, – коттеджи степенью готовности 6% (фундаменты).

При таком положении суды сделали обоснованный вывод о том, что у Общества как собственника названных объектов незавершенного строительства отсутствовало исключительное право на выкуп спорного земельного участка, на котором они расположены…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.09.2009 по делу N А52-238/2009

“…Общество обратилось 17.11.2008 в Комитет с заявлением N 10-1-53 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 60:25:040402:20 площадью 19 270 кв.м, расположенного по адресу: Псковская область, г. Великие Луки, ул. Глинки, д. 52В, ссылаясь на то, что в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации оно имеет право на выкуп участка, на котором находятся названные объекты.

В письме от 28.11.2008 N 2689 Комитет сообщил о невозможности предоставить земельный участок в собственность Обществу, указав на следующее: правом на приватизацию земельных участков согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации обладают собственники зданий, строений, сооружений; поскольку находящиеся на спорном земельном участке объекты находятся в стадии строительства, в эксплуатацию не введены, использоваться по назначению не могут, то заявление Общества может быть рассмотрено по существу только после завершения строительства объектов, ввода их в эксплуатацию и предоставления соответствующих документов.

Общество, считая, что отказ Комитета нарушает его права и законные интересы и не соответствует пунктам 1, 3, 5 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” (далее – Закон о приватизации), пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось с настоящим заявлением в суд.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований исходя из следующего. Применение положений статьи 28 Закона о приватизации при разрешении вопроса о выкупе спорного земельного участка невозможно, поскольку Общество не приобретало недостроенные объекты в порядке приватизации. Земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства, не подлежат предоставлению в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку такие объекты, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Суд также сослался на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 по делу N 8985/08.

Кассационная инстанция считает, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований Общества.

При таком положении отсутствуют предусмотренные статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для удовлетворения требования Общества об обязании Комитета принять решение о предоставлении спорного участка в собственность заявителя…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2013 по делу N А32-19707/2012

“…В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами. Объекты незавершенного строительства, как основание возникновения исключительного права на земельный участок, в статье 36 Земельного кодекса не указаны.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 сформулирована правовая позиция о том, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что строительство объектов, перечисленных в пункте 1.1 договора аренды от 28.11.2008 N 5, к моменту обращения общества в управление за выкупом участка не завершено, освоение земельного участка путем ведения на значительной его части (не менее одной трети) строительных работ продолжается. Об этом же свидетельствует и указание в правоудостоверяющем документе (от 07.03.2012) на казино “Шамбала” как на объект первой очереди строительства игорно-гостиничного комплекса “Парк-Сити”.

При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал обществу в удовлетворении заявленных требований.

Иные доводы кассационной жалобы общества основаны на неправильном толковании норм Земельного кодекса (статьи 33 и 36) и не учитывают правовые подходы, содержащиеся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 01.03.2011 N 14880/10, по применению статьи 36 Земельного кодекса к правоотношениям по приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.09.2012 по делу N А25-1426/2011

“…Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Толкование отдельных положений статьи 36 Земельного кодекса дано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10 и от 10.04.2012 N 15874/11. Согласно правовой позиции Президиума земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе. К ним, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

Таким образом, объект незавершенного строительства не является по смыслу статьи 36 Земельного кодекса зданием, строением и сооружением, в силу нахождения которого на земельном участке у собственника объекта имеется право на выкуп этого участка…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.05.2012 по делу N А01-594/2011

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Толкование отдельных положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации по вопросу о приобретении земельного участка под незавершенным строительством объектом недвижимости дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08. Согласно правовой позиции Президиума земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Учитывая, что по смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства не является зданием, строением и сооружением, в силу нахождения которого на земельном участке у собственника объекта имеется право на выкуп этого участка, судебные инстанции сделали обоснованный вывод о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи земельного участка. Выводы судов в этой части соответствуют правовым позициям, сформулированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 01.03.2011 N 14880/10…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.09.2011 по делу N А53-5173/2011

“…В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Поскольку в статье 36 Кодекса объекты незавершенного строительства не указаны, применение предусмотренного названной нормой права порядка выкупа земельных участков под такими объектами возможно только в случаях, прямо указанных в законе, в частности в пункте 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, а также в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по правилам пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Применение положений статьи 36 Кодекса при предоставлении в собственность земельного участка под объектами незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в том числе в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.05.2011 по делу N А32-20206/2009

“…Довод общества о наличии у него права на приобретение земельного участка на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с нахождением на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции. Суд установил, что согласно акту обследования земельного участка от 02.02.2011 N 24 на спорном участке расположены объекты незавершенного строительства. В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат применению, поскольку в отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08)…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.03.2011 по делу N А32-18309/2008

“…Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения. Применение порядка выкупа земельных участков под объекты незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

При отсутствии доказательств ввода строений в эксплуатацию и регистрации права собственности на объекты завершенного строительства выводы судов, основанные на оценке документов, представленных в обоснование прав на приватизацию земельного участка площадью 3624 кв. м (т. 1, л.д. 36, 41, 43), не могут иметь существенного правового значения.

Таким образом, вывод судов о правомерности требований об обязании администрации утвердить и выдать заявителям схему расположения на кадастровом плане (кадастровой карте) земельного участка преждевременен…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.11.2010 по делу N А01-420/2010

“…Пунктом 1 статьи 36 Кодекса исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Несмотря на то, что в статье 36 Кодекса не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

Поскольку указанные случаи к данному делу не относятся, суд правомерно исходил из того, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Кодекса к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Поскольку общество не представило доказательства завершения строительства объекта и реализации цели договора аренды, суд сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для предоставления спорного земельного участка в собственность…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.10.2010 по делу N А01-423/2010

“…Исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного строительства. Применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К рассматриваемому делу данные случаи не относятся.

При разрешении спора суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дал оценку, изложенные в обжалуемом акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.11.2015 N Ф09-8178/15 по делу N А47-4615/2014

“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Бугуруслан и товариществом с ограниченной ответственностью “Лесстройторг” заключен договор купли-продажи имущества от 06.04.1993 N 53, согласно которому товариществу “Лесстройторг” переданы в собственность незавершенные строительством железнодорожные пути протяженностью 190,2 м, степенью готовности 97%, литер III, расположенные по адресу: Оренбургская область, г. Бугуруслан, ул. Заводская, дом 1.

Общество “Промвторсервис”, ссылаясь на то, что приобретенные им железнодорожные пути частично расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 56:37:0106009:54 и 56:37:0106009:55, которые принадлежат ответчику на праве собственности, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред., действовавшей до 01.03.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

При этом судом апелляционной инстанции, на основании вышеизложенного, верно отмечено, что собственник объекта незавершенного строительства не имеет права на приобретение занятого таким объектом земельного участка в собственность. Направленностью исковых требований общества “Промвторсервис” по настоящему делу является приобретение права собственности за земельные участки, занятые принадлежащим обществу объектом. Между тем такой объект представляет собой незавершенные строительством железнодорожные пути протяженностью 190,2 м, степенью готовности 97%. Доказательств ввода в эксплуатацию названного объекта материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований…”

Постановление ФАС Уральского округа от 03.09.2012 N Ф09-6986/12 по делу N А76-20244/2011

“…Предприниматель обратился в территориальное управление Росимущества в Челябинской области с заявкой на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 74:36:0307001:122, с приложением необходимых документов.

В письме от 03.10.2011 N 16562 территориальное управление Росимущества отказало в выкупе земельного участка со ссылкой на ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, которая не предусматривает право на выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

В случае приобретения объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи, порядок выкупа земельных участков, предусмотренный п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, к данным отношениям неприменим. Указанный правовой подход изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 N 15874/11.

Поскольку судами установлено и ответчиком не оспаривается, что предприниматель приобрел объект незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи (договор купли-продажи от 09.09.2010 N 1), оснований для приватизации земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 28 Закона о приватизации у него не имеется.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление ФАС Уральского округа от 02.07.2012 N Ф09-5105/12 по делу N А76-19625/2011

Несмотря на отсутствие в поименованной статье указания на объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

Между тем в отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Соответственно, до возведения и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства определить его назначение для целей определения местоположения границ расположенного под ним земельного участка и площади последнего не представляется возможным.

Учитывая, что заявитель обратился за предоставлением земельного участка в собственность, ссылаясь на нахождение на нем объектов недвижимого имущества, суды пришли к правильному выводу о том, что испрашиваемый заявителем земельный участок, на котором находятся объекты незавершенного строительства, не может быть предоставлен обществу “Южуралтеплострой” в собственность в порядке реализации исключительного права, предусмотренного ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Вывод судов согласуется с правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08…”

Постановление ФАС Уральского округа от 25.01.2012 N Ф09-8217/11 по делу N А07-5745/2011

“…Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

Судами установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что на момент обращения заявителей за выкупом земельного участка, предоставленного заявителям в аренду в целях эксплуатации производственно-складских помещений, на нем в том числе располагались объекты незавершенного строительства. Доказательств, указывающих на то, что объекты недвижимого имущества построены и сданы в эксплуатацию, материалы дела не содержат. Обстоятельств, подтверждающих наличие у заявителей иных оснований для приобретения земельного участка в собственность, суды также не установили.

С учетом изложенного, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление ФАС Уральского округа от 14.10.2011 N Ф09-496/11 по делу N А76-24168/2009

“…Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 23.12.2008 по делу N ВАС-8985/08, от 01.03.2011 по делу N ВАС-14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”…”

Постановление ФАС Уральского округа от 29.07.2011 N Ф09-4419/11 по делу N А60-36589/2010

“…Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 по делу N ВАС-8985/08, от 01.03.2011 по делу N ВАС-14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Исключением из этого правила являются случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

Судами установлено, что объекты незавершенного строительства, расположенные на спорном земельном участке, были отчуждены в процессе приватизации, в связи с чем сделан правильный вывод о том, что общество “Вестапромсервис” вправе выкупить данный земельный участок на основании п. 1, 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”…”

Постановление ФАС Уральского округа от 09.02.2011 N Ф09-253/11-С6 по делу N А50-13534/2010

“…Между управлением (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 21.07.2008, согласно которому предпринимателю в собственность передается земельный участок площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 59:10:0105001:0150, расположенный по адресу: г. Соликамск, ул. Северная, 46, с разрешенным использованием – объект незавершенного строительства – семидесятиквартирный многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения. Цена данного земельного участка составляет 1 588 440 руб. (п. 2.1 договора).

Полагая, что договор купли-продажи от 21.07.2008 заключен в нарушение ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не предусматривающей возможности приобретения прав на земельные участки под объектами, не завершенными строительством, следовательно, является недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

На основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, при предоставлении земельного участка для целей строительства. Положения ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации применению не подлежат, поскольку в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Исследовав в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела документы и установив, что спорный земельный участок был предоставлен предпринимателю в аренду на основании договора от 04.03.2006 N 2592-К для строительства жилого дома на срок три года, которое не завершено, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для выкупа спорного земельного участка, установленных названной нормой, и, следовательно, недействительности договора купли-продажи от 21.07.2008…”

Постановление ФАС Уральского округа от 04.10.2010 N Ф09-8055/10-С6 по делу N А76-3202/2010-45-122

“…Общество “Агрофирма “Плант”, полагая, что объект незавершенного строительства обладает всеми признаками недвижимого имущества и на него распространяются положения ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем считает данный отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Суды верно указали, что земельные участки в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляются именно для цели эксплуатации расположенных на таких участках зданий, строений, сооружений. В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Соответственно, до возведения и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства применение к нему положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключается.

С учетом изложенного суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания обжалуемого отказа администрации г. Челябинска незаконным…”

Постановление ФАС Уральского округа от 13.09.2010 N Ф09-7101/10-С6 по делу N А76-24092/2009-4-664/164

“…В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Судами установлено, что спорный земельный участок был предоставлен обществу “Уралинвестстрой” для проектирования и строительства жилых многоквартирных домов. При этом документы, свидетельствующие о завершении строительства на указанном земельном участке на дату заключения договора купли-продажи от 08.12.2008 N 588, в материалах дела отсутствуют.

Принимая во внимание указанные обстоятельства при рассмотрении данного дела, суды обоснованно исходили из того, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации к правоотношениям по выкупу земельных участков под объектами незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.03.2017 N Ф10-432/2017 по делу N А09-10601/2015

“…Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, по договору N 37159 от 12.10.2006 ООО “БПОП “Тяжмашпроект” под строительство административного здания переменной этажности был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 32:28:0032002:16, площадью 2 741 кв. м, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, ул. Фокина, пересечение с ул. Луначарской.

Данный земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 12.10.2006.

В настоящее время на нем расположены следующие объекты, принадлежащие обществу на праве собственности: не завершенное строительством административное здание переменной этажности с готовностью 12%, разгрузочная площадка, стоянка, туалет, склад, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

В связи с приближающимся окончанием срока действия договора аренды истец 18.02.2015 обратился с заявлением в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации о выкупе арендованного земельного участка.

После перехода с 01.03.2015 на основании Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ полномочий по распоряжению земельными участками истец 23.03.2015 обратился с аналогичным заявлением в Брянскую городскую администрацию.

Письмом от 13.05.2015 Брянская городская администрация сообщила истцу, что осуществить продажу земельного участка без проведения торгов не представляется возможным.

После длительной переписки, касающейся выкупа спорного земельного участка, 24.07.2015 обществом в порядке досудебного урегулирования спора в адрес Управления был направлен проект договора купли-продажи земельного участка с предложением его заключить по цене продажи в размере 15% от кадастровой стоимости указанного земельного участка.

07.08.2015 в адрес истца было направлено письмо об отказе в заключении договора купли-продажи в связи с отсутствием правовых оснований для предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность, поскольку объект недвижимости – административное здание переменной этажности, в целях строительства которого предоставлялся в аренду земельный участок, до настоящего времени не возведено. Согласно акту обследования земельного участка от 24.04.2015 на нем находится объект незавершенного строительства, что не соответствует характеристикам объекта недвижимости.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Как установлено судами и следует из материалов дела, спорный земельный участок, находящийся в государственной собственности, предоставлен обществу по договору аренды N 37159 от 12.10.2006 для целей строительства административного здания переменной этажности сроком до 14.01.2016 (с учетом дополнительных соглашений к нему).

Однако на момент обращения истца с заявлением о выкупе спорного земельного участка в Управление имущественных и земельных отношений (18.02.2015) и в администрацию (23.03.2015) вышеуказанное здание переменной этажности, для строительства которого спорный земельный участок предоставлялся, отсутствовало.

На земельном участке находился объект незавершенного строительства, степень готовности которого составляет 12% (свидетельство о государственной регистрации права от 16.12.2015).

Понятие недвижимого имущества содержится в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимым вещам относятся в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

Только лицам, имеющим в собственности объекты недвижимости, в соответствии с положениями п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения с заявлением) предоставлено исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых эти здания, строения, сооружения, расположены.

При этом, как правомерно указано судом апелляционной инстанции, земельные участки в силу данной нормы права могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”. К настоящему делу данные случаи не относятся.

Как следует из договора аренды, земельный участок предоставлялся для строительства административного здания.

Между тем строительство объекта на момент обращения истца с заявлением о выкупе спорного земельного участка не завершено.

В данном случае общество является лишь собственником объектов недвижимости, имеющих вспомогательный характер по отношению к участку и тому объекту недвижимости, который должен быть на нем возведен в будущем в соответствии с его целевым назначением.

Как верно указано судом апелляционной инстанции, возведение на участке только вспомогательных объектов даже при наличии государственной регистрации права собственности на них не влечет возникновения права на приобретение в собственность спорного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Кассационная коллегия соглашается с выводом суда апелляционной инстанции, что правовым основанием для предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка будет являться нахождение на нем здания, сооружения, к каковым объект незавершенного строительства не относится…”

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.07.2015 N Ф10-1781/2015 по делу N А35-4170/2014

“…Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, Главой КФХ (покупатель) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2010, заключенного с ЗАО “Содружество” (продавец), приобретены в собственность объекты незавершенного строительства: литера N 1, литера В9, литера В16, литера В10, расположенные по адресу: Золотухинский район, местечко Свобода, ул. Никулинская, д. 1.

Право собственности Главы КФХ на приобретенные объекты незавершенного строительства зарегистрировано в Управлении Росреестра по Курской области.

21.04.2011 между Администрацией (арендодатель) и Главой КФХ (арендатор) заключен договор аренды спорного земельного участка.

24.03.2015 Глава КФХ обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка.

В письме от 21.04.2014 N 01-29/742 Администрация сообщила Главе КФХ, что при предоставлении земельного участка в аренду в целях реконструкции применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается, поскольку в отличие от зданий, строений, сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их целевым назначением до завершения реконструкции и ввода в эксплуатацию. Администрацией также указано, что спорный земельный участок не может быть приобретен в собственность в соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” (далее – Закон N 178-ФЗ), в связи с тем что глава КФХ приобрел объекты незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества.

Считая отказ Администрации в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка незаконным, глава КФХ обратился в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь изложенной правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в целях проверки соответствия Главы КФХ данным требованиям установили, что он стал собственником объектов незавершенного строительства по сделке купли-продажи, а не в результате приватизации этих объектов в соответствии с Законом N 178-ФЗ, и пришли к правомерному выводу об отсутствии у заявителя права приобретения спорного земельного участка, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса и Законом N 178-ФЗ…”

Постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2013 по делу N А35-7851/2012

“…В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений, сооружений. Объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления земельных участков в собственность. Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Закона N 178-ФЗ и переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции полагает необходимым обжалуемые судебные акты отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении учесть отмеченные недостатки…”

Постановление ФАС Центрального округа от 16.11.2012 по делу N А68-12950/11

“…20 сентября 2011 года Общество обратилось в Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка.

Письмом от 14.10.2011 N 35-01-14/8385 Министерство отказало заявителю в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка в связи с тем, что на данном земельном участке расположен объект, не завершенный строительством.

Посчитав такой отказ незаконным, Общество оспорило его в суде.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию данных земельных участков или приобретение права аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

В случае приобретения объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи, порядок выкупа земельных участков, предусмотренный п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, к данным отношениям неприменим. Указанный правовой подход изложен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 N 15874/11.

Поскольку судами установлено и заявителем не оспаривается, что Общество приобрело объект незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи (договор купли-продажи от 28.04.2004 N 1), оснований для приватизации земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 28 Закона о приватизации у него не имеется.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд сделал правильный вывод о том, что оспариваемый отказ Министерства в предоставлении Обществу земельного участка на праве собственности не противоречит закону, и отказал в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление ФАС Центрального округа от 28.09.2010 по делу N А54-7693/2009

“…Из материалов дела видно, что 4 из 5 приобретенных заявителем объектов недвижимости являются объектами незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Между тем земельное законодательство также содержит и нормы, предусматривающие порядок и основания предоставления земельных участков для строительства.

И хотя в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного строительства, приватизация земельных участков под такими объектами возможна только в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся: приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”; переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что правовых оснований для применения к рассматриваемому спору вышеуказанных норм законодательства не имеется…”

Постановление ФАС Центрального округа от 31.03.2010 по делу N А14-10685/2009/249/23

“…В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса РФ, направленным на устойчивое развитие территорий, и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным ст. 2 Градостроительного кодекса РФ.

Из материалов дела следует, что общество приобрело незавершенный строительством объект не путем приватизации, а на основании передачи учредителем объекта в уставный капитал.

Учитывая указанные нормы права, у ООО “НПО “Полюс” отсутствуют основания для выкупа земельного участка на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ, в связи с чем вывод судов первой и апелляционной инстанций о законности приобретения земельного участка обществом в порядке названной статьи Земельного кодекса РФ ошибочен.

При рассмотрении настоящего спора судами обеих инстанций применены п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ, ст. 28 Закона N 178-ФЗ, п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, не подлежащие применению, так как данные нормы закона регулируют отношения по предоставлению земельных участков субъектам, имеющим уже созданные объекты недвижимого имущества (здания, строения, сооружения). Помимо этого, земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, приобретаются исключительно в порядке приватизации…”

Позиция 2. Собственник объекта незавершенного строительства обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным ст. 36 ЗК РФ.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2012 N 71-В11-13

“…Судом установлено, что земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: <…> область, <…> район, пос. <…>, принадлежит заявителю на основании договора о предоставлении в аренду земельного участка для строительства индивидуального жилого дома от 26 февраля 2008 года N 79 и соглашения от 18 мая 2008 года N 509 об уступке прав и обязанностей по указанному договору. На указанном земельном участке находится не оконченный строительством жилой дом, выстроенный на 18%, право собственности Климова Н.Д. на данный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке 17 июля 2009 года. Постановлением главы администрации Гурьевского муниципального района от 3 ноября 2009 года N 5272 земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: <…> область, <…> район, <…>, предоставлен Климову Н.Д. в собственность за плату. 16 ноября 2009 года заключен договор передачи земельного участка в собственность. В январе 2010 года Климов Н.Д. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлением о регистрации права собственности на указанный земельный участок, в чем ему было отказано 18 июня 2010 года.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что заявитель является собственником не завершенного строительством объекта, расположенного на спорном земельном участке, у него не возникает право на приобретение земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так как данной нормой предусмотрено приобретение прав на земельный участок собственниками зданий, строений и сооружений.

Между тем в силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

При наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с действующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется.

При разрешении настоящего дела судом первой и кассационной инстанций не было принято во внимание то обстоятельство, что администрацией Гурьевского муниципального района принято решение о предоставлении данного земельного участка заявителю в собственность, о чем 3 ноября 2009 года вынесено постановление N 5272. Указанный акт органа местного самоуправления в установленном законом порядке недействительным не признан. Государственному регистратору заявителем представлены все документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации права.

То обстоятельство, что объект строительства жилого дома не завершен, не может, при данных обстоятельствах дела, служить основанием для отказа в регистрации права собственности, поскольку имеется соответствующий договор с администрацией муниципального района, что не противоречит положениям пункта 5 части 1 статьи 1, статьи 15, пункта 4 статьи 28 и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

6.2. Вывод из судебной практики: Выкуп земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, возможен в случаях, прямо предусмотренных законом, в частности: при приватизации данного объекта на основании п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 24.02.2016 N 19-КГ15-48

К настоящему делу данные случаи не относятся.

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 13783/12 по делу N А41-26473/11

“…Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора продажа земельного участка обусловлена нахождением на нем принадлежащих обществу на праве собственности не завершенных строительством объектов: нежилого здания площадью застройки 1171,2 кв. метра (инв. N 1627-127, лит. Б) и нежилого здания площадью застройки 520,7 кв. метра (инв. N 1626-127, лит. В). Право собственности общества на объекты зарегистрировано в установленном законом порядке 06.05.2005.

Заявляя иск по настоящему делу, общество сослалось на наличие у него в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса права на выкуп земельного участка по льготной цене, поскольку на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности. Именно по этой причине истец считал недействительным оспариваемое условие договора купли-продажи о цене приобретаемого земельного участка, заявляя одновременно по этому же основанию требование о взыскании спорной денежной суммы как излишне уплаченной администрации.

Приняв во внимание указанные истцом основания заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли необходимым проверить наличие у него права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформирована правовая позиция о возможности приобретения права собственности на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. Президиум в постановлениях от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10 указал, что применение порядка выкупа земельных участков под упомянутыми объектами возможно в случаях, прямо названных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства согласно положениям пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации; переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Вводного закона.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь изложенной правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в целях проверки соответствия общества данным требованиям установил, что оно стало собственником объектов незавершенного строительства по сделке купли-продажи, а не в результате приватизации этих объектов в соответствии с Законом о приватизации; общество не обладает правом постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.

Так как судом апелляционной инстанции правомерно сделан вывод о недействительности договора в целом и с учетом того, что истец продал земельный участок другому лицу, а администрация о применении последствий недействительности этой сделки при рассмотрении дела не заявляла, Президиум не усматривает оснований для возврата сторон в первоначальное положение в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского кодекса…”

Определение ВАС РФ от 01.04.2014 N ВАС-2977/14 по делу N А35-7851/2012

“…В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем на праве собственности продавцу, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний ее собственник.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из того, что первый собственник объекта незавершенного строительства – АООТ “Курскхимволокно” владел земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право в дальнейшем не переоформлялось, суд пришел к выводу, что пользование земельным участком перешло к обществу на том же праве – праве постоянного (бессрочного) пользования. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, удовлетворил заявленные требования.

Довод территориального управления о том, что в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации нельзя приобрести земельный участок в собственность под объектом незавершенного строительства, суд отклонил, поскольку у общества имеется иное основание для приобретения спорного земельного участка в собственность – путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок.

Изучив содержащиеся в заявлениях доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…”

Определение ВАС РФ от 22.03.2012 N ВАС-2077/12 по делу N А75-1138/2011

“…Суды установили, что обществу в соответствии с планом приватизации предприятия “Сургутгаз” 28.10.1993 передан объект незавершенного строительства: газонаполнительная станция по ул. Промышленная, 39.

Для окончания строительства газонаполнительной станции сжиженных газов общество и администрация заключили договор аренды от 15.08.2006 земельного участка площадью 32 694 кв. м, кадастровый номер 86:10:0101000:0341, расположенного по ул. Промышленной в г. Сургуте, срок действия с 27.03.2006 по 27.03.2009.

Общество дважды обращалось в департамент с заявлениями от 24.09.2010, от 20.10.2010 о предоставлении в собственность указанных выше земельных участков, на которые последовали отказы департамента, мотивированные тем, что на испрашиваемых участках находятся объекты незавершенного строительства.

Полагая обжалуемый отказ незаконным, нарушающим права и законные интересы общества, оно обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства, установленного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, возможно в случаях, прямо указанных в законе, в частности, при приватизации объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, в силу статьи 28 Закона о приватизации приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

По итогам оценки представленных по делу доказательств суды пришли к выводу о наличии у общества права на выкуп испрашиваемых земельных участков, поскольку объекты незавершенного строительства были приобретены им в порядке приватизации…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.11.2013 N Ф03-5387/2013 по делу N А51-26496/2012

“…26.12.2011 общество обратилось в Департамент с заявлением о прекращении права аренды и предоставлении в собственность по льготной цене для размещения производственной базы земельных участков площадью 8 910 +/-43,06 кв. м и 791 +/-26,55 кв. м, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, 49.

19.07.2012 Департамент в письме N 29/02/02-13/15247 отказал обществу в предоставлении в собственность земельного участка площадью 791 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, 49, поскольку на испрашиваемом в собственность земельном участке расположен объект незавершенного строительства, в связи с чем исключительное право на приватизацию земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта, возникнет после завершения строительства и ввода в эксплуатацию указанного объекта.

Кроме того, судами установлено, что один из шести объектов недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности, является объектом незавершенного строительства, в силу чего применение порядка выкупа земельных участков, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса РФ, под названным объектом возможно исключительно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

Учитывая, что на испрашиваемых земельных участках расположен объект – складское помещение с АБК (лит. 107), который представляет собой объект незавершенного строительства, приобретенный обществом на основании договора купли-продажи от 30.11.2005 N 19, а не в процессе приватизации, арбитражные суды обоснованно сделали вывод о том, что к отношениям, связанным с приобретением заявителем прав на земельный участок под указанным объектом незавершенного строительства, не могут применяться положения об исключительном праве на выкуп земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ, поскольку в отличие от зданий, строений или сооружений указанный объект незавершенного строительства не может быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

В силу вышеизложенного арбитражные суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о законности отказа Департамента в предоставлении обществу в собственность за плату спорных земельных участков…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.12.2011 по делу N А75-1138/2011

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства, установленного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, возможно в случаях, прямо указанных в законе, в частности, при приватизации объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации.

Материалами дела подтверждается, что объекты незавершенного строительства были приобретены обществом в порядке приватизации в 1993 году, то есть до принятия законодательных норм о необходимости одновременного отчуждения земельных участков при приватизации объектов недвижимости.

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что если объект незавершенного строительства был приватизирован без земельного участка до вступления в законную силу законодательных требований об их одновременной приватизации, то собственник объекта недвижимости не лишен возможности обратиться с заявлением о выкупе земельного участка…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2013 по делу N А55-26645/2012

“…Несостоятелен довод ТУ Росимущества в Самарской области относительно отсутствия у заявителя права на выкуп земельного участка ввиду того, что на нем расположен объект незавершенного строительства.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К таким случаям относятся и приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

ОАО “Лада-Инвест” продало объект незавершенного строительства – бетонно-растворный узел (45% готовности), находящийся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Вокзальная, дом 64, по договору купли-продажи в пользу закрытого акционерного общества “ВИТЕХ-СЕРВИС”, которое по договору от 10.10.2001 продало его в пользу закрытого акционерного общества “СтавропольРемМонтаж”, которое по договору купли-продажи от 03.03.2008 продало указанный объект недвижимости в пользу заявителя.

Таким образом, к заявителю как приобретателю объекта недвижимого имущества по договору в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации перешло право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок под объектом, необходимый для завершения его строительства в соответствии с Государственным актом на право пользования землей от 15.05.1991 N 914, выданным Исполнительным комитетом Тольяттинского городского Совета народных депутатов. В связи с чем заявитель приобрел право на выкуп земельного участка по основаниям, прямо предусмотренным Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, занимаемого объектом незавершенного строительства…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.12.2010 по делу N А65-1985/2008

В данной статье не названы объекты незавершенного строительства, однако применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.10.2011 по делу N А26-4929/2010

Однако объекты незавершенного строительства, также являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.09.2011 по делу N А53-5173/2011

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Поскольку в статье 36 Кодекса объекты незавершенного строительства не указаны, применение предусмотренного названной нормой права порядка выкупа земельных участков под такими объектами возможно только в случаях, прямо указанных в законе, в частности, в пункте 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, а также в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по правилам пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.11.2010 по делу N А01-420/2010

Несмотря на то что в статье 36 Кодекса не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.10.2010 по делу N А01-423/2010

К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.10.2010 по делу N А01-425/2010

“…Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Несмотря на то что в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, указанных в законе.

Указанный вывод соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, согласно которой применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, названных в законе…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 25.01.2012 N Ф09-8217/11 по делу N А07-5745/2011

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”…”

Постановление ФАС Уральского округа от 14.10.2011 N Ф09-496/11 по делу N А76-24168/2009

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 23.12.2008 по делу N ВАС-8985/08, от 01.03.2011 по делу N ВАС-14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”…”

Постановление ФАС Уральского округа от 29.07.2011 N Ф09-4419/11 по делу N А60-36589/2010

“…Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 по делу N ВАС-8985/08, от 01.03.2011 по делу N ВАС-14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Исключением из этого правила являются случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

Постановление ФАС Уральского округа от 25.08.2010 N Ф09-6314/10-С6 по делу N А76-4010/2010-58-290

“…На основании ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Закона “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”…”

Постановление ФАС Уральского округа от 18.01.2010 N Ф09-9058/09-С6 по делу N А76-1628/2009-49-54/61-127

“…В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”…”

Постановление ФАС Уральского округа от 31.08.2009 N Ф09-6327/09-С6 по делу N А50-3792/2009-Г-14

“…Предприниматели Чернышев А.С. и Смирнов В.В. обратились в Департамент с заявлением о предоставлении им в долевую собственность земельного участка с кадастровым номером 59:01:0911481:20 общей площадью 5927,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Бригадирская, д. 22, для использования под не завершенное строительством производственное здание, принадлежащее им на праве собственности.

В письмах от 09.12.2008 N И-21-01-09-30419 и от 04.02.2009 N И-21-01-09-1816 Департамент сообщил, что спорный земельный участок может быть выкуплен ими по рыночной стоимости либо предоставлен в аренду на 4 года 11 месяцев, так как не оконченный строительством объект не является зданием, строением или сооружением. В данных письмах также указывалось, что спорный земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование открытому акционерному обществу “Пермское грузовое автопредприятие N 2”, от которого оно должно отказаться в порядке, предусмотренном ст. 45, 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом, хотя в данной статье и не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

Между тем при рассмотрении настоящего дела судами не дана правовая оценка письму Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пермскому краю от 10.12.2008 N 01-16-21115/04, из которого следует, что согласно плану приватизации “Пермского грузового автотранспортного предприятия N 2” в уставный капитал открытого акционерного общества “Пермское грузовое автотранспортное предприятие N 2″ вошел объект, не завершенный строительством, – производственный корпус в микрорайоне Загарье, без указания адреса.

Таким образом, указанные судебные акты являются незаконными, подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение, при котором судам следует устранить отмеченные недостатки и рассмотреть спор в соответствии с требованиями действующего законодательства…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 07.02.2014 по делу N А35-7851/2012

“…В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем на праве собственности продавцу, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний ее собственник.

Так как первый собственник объекта незавершенного строительства – АООТ “Курскхимволокно” владел земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право в дальнейшем не переоформлялось, то пользование земельным участком перешло к ООО “Внешние инвестиции” на том же праве – праве постоянного (бессрочного) пользования.

Пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрено, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

Таким образом, ООО “Внешние инвестиции” не только вправе, но и обязано переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок по своему желанию или путем приобретения его в собственность или на право аренды. Общество выразило желание приобрести земельный участок в собственность.

Отказ Территориального управления в переоформлении Обществом права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок путем приобретения его в собственность суд по праву признал незаконным.

Довод, изложенный Территориальным управлением в кассационной жалобе, о том, что в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ нельзя приобрести земельный участок в собственность под объектом незавершенного строительства, не заслуживает внимания.

Суд двух инстанций согласился с этим доводом Территориального управления, но пришел к выводу о том, что у Общества имеется иное основание для приобретения спорного земельного участка в собственность – путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок (п. 2 ст. 3 Закона N 127-ФЗ).

Так как отказ в предоставлении земельного участка в собственность Общества нарушает права последнего в сфере экономической деятельности, суд обоснованно удовлетворил требование ООО “Внешние инвестиции”…”

Постановление ФАС Центрального округа от 23.07.2013 по делу N А14-12642/2012

“…В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию данных земельных участков или приобретение права аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

В случае приобретения объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи порядок выкупа земельных участков, предусмотренный п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, к данным отношениям неприменим.

Судом апелляционной инстанции верно установлено и ответчиком не оспаривается, что ОАО “ВЭЛТ” приобрело объект незавершенного строительства в процессе приватизации, что свидетельствует о наличии оснований для приватизации земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ, п. 3 ст. 28 Закона о приватизации по льготной цене.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости изложить п. 2.1 спорного договора в редакции истца: “Оплата осуществляется на основании абзаца 4 пункта 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” и устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 641 262,81 руб.”…”

Постановление ФАС Центрального округа от 14.03.2013 по делу N А35-7852/2012

“…В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, от 10.04.2012 N 15874/11, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К таким случаям относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” и переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

Суды, признавая возможным выкуп спорного земельного участка, вместе с тем не обосновали соответствующий вывод нормами права, на основании которых подлежит предоставлению в собственность земельный участок и определяющими порядок и условия такого предоставления.

При изложенном вывод судов о незаконности отказа Росимущества в предоставлении в собственность испрошенного заявителем земельного участка является преждевременным, в связи с чем решение и постановление судов подлежат отмене с направлением материалов дела на новое рассмотрение…”

Постановление ФАС Центрального округа от 22.10.2008 по делу N А08-2084/07-6

“…Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Такие лица на основании абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ имеют исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретают право аренды земельных участков.

В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” разъяснено, что, если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 Земельного кодекса не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу в установленный пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ срок надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, объект незавершенного строительства, принадлежащий Предпринимателю “Блок ВКС”, расположен на земельном участке, ранее выделенном ООО “Белтекс” (продавец объекта незавершенного строительства) на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Поскольку предыдущий собственник объекта не реализовал свое исключительное право на приобретение спорного земельного участка в собственность или в аренду, Предприниматель, получив в собственность объект незавершенного строительства, может реализовать такое право.

Доводы кассационной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом, не могут служить основаниями для отмены обжалуемых решения и постановления, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права…”

6.3. Вывод из судебной практики: Собственник разрушенного, снесенного или сильно изношенного объекта недвижимости не может воспользоваться исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность по ст. 36 ЗК РФ, пока данный объект не будет восстановлен в предусмотренные законом сроки в установленном порядке.

Примечание: Данный вывод актуален для правоотношений, возникших до 1 марта 2015 г., поскольку с этой даты ст. ст. 36, 39 ЗК РФ утратили силу в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ. Подробнее см. п. 6 материалов к ст. 549 ГК РФ.

Примечание: До принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156 в судебной практике существовала и противоположная позиция (см., например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 11.12.2008 N Ф03-5637/2008 по делу N А51-1100/200842-55, N Ф03-5616/2008 по делу N А51-8286/200834-193).

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.06.2010 N 292/10 по делу N А51-10601/20081-325

“…Гражданин Мусатов А.Е. (продавец), зарегистрировав право собственности на приобретенные объекты недвижимого имущества, продал их обществу “РОУЗ” (покупателю) по заключенному между ними договору купли-продажи от 23.03.2007. Согласно пункту 5 этого договора качество продаваемого недвижимого имущества покупателем проверено, все недостатки имущества продавцом оговорены и покупателю известны, продавец также сообщил покупателю, что права на земельный участок под отчуждаемым недвижимым имуществом не оформлялись. На основании данного договора 25.05.2007 был зарегистрирован переход к обществу “РОУЗ” права собственности на 17 объектов бывшего военного городка. Из пункта 1 договора от 23.03.2007 купли-продажи недвижимого имущества и свидетельств о государственной регистрации права от 25.05.2007, выданных обществу “РОУЗ”, следует, что общество приобрело 17 разрушенных объектов, из которых 5 объектов имели сохранность от 4 до 5 процентов, 7 объектов – от 10 до 34 процентов, 5 объектов – от 38 до 56 процентов.

Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 36 в взаимосвязи с положениями статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Кодекса.

Упомянутые разрушенные объекты собственник эксплуатировать по назначению не мог. В установленные законом порядке и срок объекты собственником восстановлены не были. В настоящее время возможность их восстановления утрачена, поскольку территория, на которой они находились, предназначена для целевого использования в рамках утвержденной к федеральной целевой программе “Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья на период до 2013 года” подпрограммы “Развитие г. Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе”, действующей в редакции Постановлений Правительства Российской Федерации от 19.04.2008 N 286, от 25.08.2008 N 644, от 10.01.2009 N 15, от 28.11.2009 N 965, для выполнения которой рассматриваются вопросы вывода с территории острова Русский объектов с целью создания для Российской Федерации необходимых базовых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

При таких обстоятельствах Президиум признал, что оснований, предусмотренных частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для удовлетворения заявленного требования не имеется.

Поскольку обжалуемые судебные акты не нарушают единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, они подлежат оставлению без изменения.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел…”

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что после восстановления объекта недвижимости его собственник может воспользоваться исключительным правом приобрести в собственность земельный участок для эксплуатации этого объекта.

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156

“…Между тем вывод судов первой и кассационной инстанций о наличии у общества “Геликон” права на выкуп земельного участка, занятого разрушенными объектами недвижимого имущества и необходимого для их обслуживания, основан на неправильном толковании земельного законодательства.

Свое требование о приобретении земельного участка в собственность общество “Геликон” основывает на положениях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым право на приобретение земельного участка в собственность предоставлено гражданам и юридическим лицам, которые имеют в собственности или на ином вещном праве здания, строения, сооружения, расположенные на этом участке.

Системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Из материалов же дела следует, что в собственности общества “Геликон” находятся разрушенные объекты, их назначение не представляется возможным определить.

Артемовским филиалом федерального государственного унитарного предприятия “Ростехинвентаризация” произведено обследование принадлежащих обществу объектов недвижимости, в актах сохранности от 15.07.2004 указано, что здания разрушены и непригодны для эксплуатации.

Представитель общества “Геликон” в судебном заседании суда апелляционной инстанции не отрицал того, что объекты находятся в разрушенном состоянии и не используются.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом отсутствие в собственности земельного участка под разрушенными объектами не ограничивает прав общества “Геликон” как субъекта гражданского оборота.

Следовательно, вывод судов первой и кассационной инстанций о наличии в настоящее время у общества права на выкуп земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, является необоснованным…”

Определение ВАС РФ от 24.06.2013 N ВАС-7243/13 по делу N А56-40307/2012

“…В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09, от 08.06.2010 N 292/10, исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 36 в взаимосвязи с положениями статьи 39 Кодекса приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Кодекса.

По итогам оценки представленных в материалы дела доказательств суды указали, что у здания, расположенного на испрашиваемом земельном участке, отсутствуют конструктивные элементы (стены, перегородки, перекрытия, кровля, полы, оконные и дверные проемы), а также элементы благоустройства (электроосвещение, отопление, водопровод, канализация), фундамент имеет неравномерную осадку и трещины. С учетом состояния здания, поврежденного по оценке организации технического учета и инвентаризации недвижимости на 95%, его эксплуатация невозможна.

При таких обстоятельствах, руководствуясь приведенными положениями Кодекса и правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска общества.

Поскольку доводы заявителя по существу направлены на переоценку исследованных судом доказательств, что не соответствует целям и задачам надзорного судопроизводства (часть 4 статьи 305 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), они не могут быть приняты во внимание при решении вопроса о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.08.2012 по делу N А43-289/2011

“…Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: здание – подстанция N 48 теплица завода (прочее) общей площадью 66,50 квадратного метра; здание – подстанция РП-53 новая компрессор (прочее) общей площадью 23,10 квадратного метра; здание теплицы с оцинкованными металлоконструкциями (нежилое) общей площадью 22 924,30 квадратного метра (свидетельства о государственной регистрации права от 16.02.2006 серии 52-АБ N 585756, серии 52-АБ N 585757, от 10.12.2003 серии 52-АА N 808774).

Данные объекты расположены на земельном участке площадью 83 604 квадратных метра с кадастровым номером 52:18:020107:0042 по адресу: город Нижний Новгород, улица Чаадаева, дом 1, находящемся в федеральной собственности и предоставленном Обществу в аренду сроком на 49 лет, с 27.04.2006 по 27.04.2055 (договор аренды от 27.04.2006 N 0273/18).

Общество 05.06.2007 обратилось в Управление с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 83 604 квадратных метра с кадастровым номером 52:18:020107:0042.

В данном случае требование Общества о приобретении земельного участка в собственность основано на статье 36 Кодекса.

Из системного толкования статей 35 и 36 Кодекса следует, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Таким образом, как правильно указал апелляционный суд, факт наличия объекта недвижимости на спорном земельном участке и возможность его эксплуатации по назначению имеют правовое значение при разрешении вопроса о наличии (отсутствии) у заявителя права на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Апелляционный суд, оценив представленные в дело материалы (в том числе акт проверки от 29.04.2011 N 70-11, приложенные к нему фотографии, технические паспорта БТИ) по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что на спорном земельном участке расположены разрушенные объекты недвижимости, которые требуют восстановления и непригодны для эксплуатации. Земельный участок Обществом по назначению не используется.

Земельное законодательство не предоставляет собственникам объектов, разрушенных в результате физического износа, исключительное право на приобретение в собственность земельных участков, занятых такими объектами.

Выводы апелляционного суда соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.10.2011 по делу N А43-289/2011

“…В статье 39 Земельного кодекса Российской Федерации установлен специальный порядок, при котором в случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Уполномоченные органы вправе продлить этот срок.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник, в силу прямого указания закона, сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом отсутствие в собственности земельного участка, расположенного под разрушенными объектами, не ограничивает права Общества как субъекта гражданского оборота.

Аналогичная позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09.

Ссылка ООО “Агропромышленная компания Нижегородец” на технические паспорта расположенных на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимого имущества по состоянию на 23.10.2009, согласно которым эти объекты имеют физический износ от 25 до 88 процентов, несостоятельна, так как данные документы не отражают фактическое состояние этих объектов в настоящее время; технические паспорта с такими сведениями Общество в материалы дела не представило. За несколько лет состояние имущества могло ухудшиться, о чем свидетельствует акт проверки от 29.04.2011 N 70-11. Других документов, подтверждающих состояние имущества на момент рассмотрения данного дела, Общество суду не представило.

Следовательно, вывод судов о наличии в настоящее время у ООО “Агропромышленная компания Нижегородец” права на выкуп спорного земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, является преждевременным…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.05.2012 по делу N А78-1727/2010

“…Как следует из материалов дела и установлено судами, предприниматели обратились в Управление Росимущества в целях приобретения спорного земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. В ином случае (невозможность эксплуатации объектов) право, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса, не возникает.

Судами установлено и не оспаривалось предпринимателями при рассмотрении дела, что разрешенный вид использования спорного земельного участка – “для эксплуатации производственной базы”, тогда как принадлежащие предпринимателям объекты недвижимости производственной базой не являются, разрушены и непригодны к эксплуатации, общая площадь указанных объектов составляет 1 134 кв.м, а площадь спорного земельного участка – 78 470 кв. м.

При таких обстоятельствах суды постановили правильные выводы об отсутствии нарушения прав и законных интересов заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности с учетом цели их обращения в Управление Росимущества…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 18.09.2012 по делу N А41-42008/11

“…Рассматривая данное дело, суды правильно указали, что на испрашиваемом земельном участке расположено принадлежащее СПК “РОСАГРОПРОМ” нежилое здание: телятник, застроенной площадью 656,6 кв. м, который в настоящее время не эксплуатируется, находится в ветхом состоянии, не позволяющем определить его площадь, что подтверждается Актом осмотра территории и объектов недвижимости от 29 марта 2012 года, проведенного комиссией, сформированной Администрацией городского округа Домодедово Московской области, фотографиями спорного земельного участка и объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, приложенными к Акту осмотра, изображениями объекта (спутник Google Планета Земля) от 27 марта 2010 года и от 27 августа 2011 года, а также техническим паспортом на спорное здание (по состоянию на 25 октября 2007 года).

Из указанных документов следует, что использование телятника по его функциональному назначению без проведения дополнительных работ невозможно.

Статьей 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Системное толкование статей 35 и 36 ЗК РФ позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Как правильно установлено судами, принадлежащее заявителю нежилое здание – телятник непригодно для эксплуатации.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 39 ЗК РФ нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Таким образом, установив данные обстоятельства, суды правомерно посчитали об отсутствии в настоящее время у СПК “РОСАГРОПРОМ” права на выкуп испрашиваемого земельного участка. Оспариваемый отказ ответчика в предоставлении в долгосрочную аренду этого земельного участка не нарушает права и законные интересы заявителя…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.02.2014 по делу N А55-11126/2013

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность на основании статьи 36 Земельного кодекса только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства (разрушенные объекты), в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства (реконструкции) и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из статьи 36 Земельного кодекса. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10.

При указанных обстоятельствах в связи с неполнотой установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, нарушением норм материального и процессуального права кассационная коллегия не может признать принятые по настоящему делу решение и постановление законными и обоснованными…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2013 по делу N А12-7478/2013

“…Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество является собственником объектов недвижимости (двухэтажного кирпичного здания клуба “Строитель” и танцевальной площадки), расположенных на спорном земельном участке, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 17.09.2001 и от 08.09.2003.

Общество 11.05.2012 обратилось в Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда с заявлением (с приложением пакета документов) о предоставлении земельного участка в собственность по льготной выкупной цене из расчета 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Письмом от 29.12.2012 Министерство уведомило Общество о невозможности заключения договора купли-продажи земельного участка со ссылкой на то, что объекты недвижимости с 2009 года находятся в разрушенном состоянии (70% износа) и не могут использоваться по назначению.

Из системного толкования статей 35 и 36 ЗК РФ следует, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Таким образом, факт наличия объекта недвижимости на спорном земельном участке и возможность его эксплуатации по назначению имеют правовое значение при разрешении вопроса о наличии (отсутствии) у заявителя права на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Из представленного в материалы дела технического заключения Волгоградского областного государственного унитарного предприятия “Волгоградоблтехинвентаризация” от 24.09.2012 следует, что физический износ здания клуба “Строитель” и танцевальной площадки составляет 68%.

У спорных объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке, отсутствуют конструктивные элементы (стены, перегородки, перекрытия, кровля, полы, оконные и дверные проемы), а также элементы благоустройства (электроосвещение, отопление, водопровод, канализация), фундамент имеет неравномерную осадку и трещины.

По основанию, предусмотренному статьей 36 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации существующих объектов недвижимости, а разрушенные объекты до их восстановления и ввода в эксплуатацию не могут быть использованы, поэтому у Министерства отсутствует обязанность предоставить Обществу в собственность испрашиваемый земельный участок по правилам данной нормы.

Апелляционный суд, оценив представленные в дело материалы (в том числе акт обследования от 31.08.2012, приложенные к нему фотографии, технические заключения БТИ) по правилам статьи 71 АПК РФ и установив, что на спорном земельном участке расположены разрушенные объекты недвижимости, сделал правильный вывод об отсутствии в настоящее время у Общества права на выкуп земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, и обоснованно отказал в удовлетворении заявленного требования…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.09.2011 по делу N А65-19364/2010

“…Системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Из материалов дела следует, что печное отделение завода, одноэтажное нежилое строение общей площадью 2353,6 кв. м, приобретенное обществом на основании договора купли-продажи N 8 от 02.12.2002, снесено 04.05.2007.

В статье 39 Земельного кодекса Российской Федерации установлен специальный порядок, при котором в случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Уполномоченные органы вправе продлить этот срок.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суды первой и апелляционной инстанций, обязывая исполнительный комитет принять решение о предоставлении земельного участка общей площадью 19 110 кв. м, на котором по утверждению заявителя расположен и четвертый объект недвижимости – печное отделение завода, не выяснили, восстановлен ли данный объект недвижимости и действительно имеется ли он в наличии…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.02.2011 по делу N А57-8161/2009

“…По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

ООО “Верго-С”, являясь с 2001 года собственником помещений пристройки литера А3 до того, как объект недвижимости был разрушен, не воспользовалось своим правом на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и не оформило аренду или право собственности на земельный участок под находящимися в его собственности объектами недвижимости.

Строительно-технической экспертизой установлено, что восстановление нежилого помещения общей площадью 149,3 кв. м на первом этаже пристройки (литера А3) к двух-трехэтажному зданию литера АА1А2А3А4, расположенному по адресу: г. Саратов, пр. им. Кирова С.М., 27, и нежилого помещения общей площадью 144,3 кв. м на втором этаже пристройки (литера А3) к двух-трехэтажному зданию литера АА1А2А3А4, расположенному по адресу: г. Саратов, пр. им. Кирова С.М., 27, в объеме согласно техническому паспорту 2001 года с учетом сложившейся застройки невозможно.

Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.01.2009 по делу N А55-4363/2008

“…Земельный участок площадью 55668,00 кв. м., кадастровый номер 63:09:0101 183:0018, предоставлен заявителям в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора на основании договора аренды от 24.11.2003 N 843 и дополнительного соглашения к нему сроком на 10 лет для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений.

Распоряжением мэра от 26.03.2004 N 620-2/р ООО “Браво” выдано разрешение на проектирование жилого комплекса в границах отведенной территории по ул. 40 лет Победы, 5 в Автозаводском районе г. Тольятти; Распоряжением от 31.03.2005 N 852-1/р ООО “Браво” выдано разрешение на строительство 1 очереди жилого комплекса по ул. 40 лет Победы, 5; Постановлением мэра от 08.12.2005 N 3544-1/п ООО “АвтоХолдингСервис” разрешено проектирование жилых домов переменной этажности (5 – 14 этажей) в границах отведенной территории по ул. 40 лет Победы, 5 в Автозаводском районе г. Тольятти; Постановлением мэра от 11.09.2006 N 8109-1/п ООО “АвтоХолдингСервис” выдано разрешение на строительство жилых домов переменной этажности (5 – 14 этажей) в границах отведенной территории.

В дальнейшем бывшие объекты жилого городка воинской части в ходе проведения строительных работ были снесены, что подтверждается подготовленной по состоянию на 25.06.2007 топографической съемкой указанного земельного участка, в соответствии с которой на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, кроме объектов капитального строительства – многоквартирных жилых домов. (Письмо Управления архитектуры и градостроительства от 10.07.2007 N 2810). На градостроительном плане земельного участка, подготовленном на основании заявления ООО АН “Дом-Идеал” от 29.05.2007 N 34-4/3160, утвержденном постановлением мэра от 27.09.2007 N 2908-1/п “Об утверждении градостроительного плана земельного участка, кадастровый номер 63:09:01 01 183:0018″, данные объекты также отсутствуют. План-схема, а также раздел 4 градостроительного плана земельного участка содержат информацию о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, в частности жилых домах (Блоки А, В, С), секции Р-2, У-1, У-2, других объектов в границах земельного участка не указано.

Сведений, достоверно подтверждающих нахождение на испрашиваемом земельном участке объектов бывшей воинской части, в настоящее время заявителями не представлено, в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу о сносе данных объектов с целью организации строительства многоквартирных жилых домов. Кадастровый план земельного участка, подготовленный в форме выписки из государственного земельного кадастра от 01.02.2008 N 63-00-102/08-19066, не содержит сведений в разделе В-3 о частях земельного участка, на которых расположены объекты недвижимости: здания жилых домов (Лит. А6, А7, А8, А9), казарма со столовой, котельная, склады технического имущества, баня, уборная, насосная.

Таким образом, в связи со сносом объектов недвижимости, принадлежащих заявителям на праве собственности, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у заявителей оснований для приобретения прав на земельный участок по основаниям, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2012 по делу N А56-54862/2011

“…Товарищество обратилось с заявлениями от 31.03.2011 и от 17.06.2011 к главе администрации муниципального образования Кировский район Ленинградской области о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 47:16:0520003:158 кадастровой стоимостью 3 277 890 руб., указав, что на испрашиваемом участке расположены упомянутые здания и сооружения.

Товарищество, полагая, что отказ Администрации незаконен, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Кроме того, материалами дела подтверждается и не оспаривается Товариществом, что расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости разрушены. В соответствии с пунктом 1 статьи 39 ЗК РФ при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет; исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, вправе продлить этот срок. По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, суды пришли к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ Администрации не противоречит требованиям законодательства и не нарушает права заявителя…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.12.2011 по делу N А66-10691/2009

“…Согласно материалам дела и вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Тверской области от 06.05.2010 по делу N А66-12739/2009 с участием тех же лиц принадлежащее Обществу здание коровника находится в разрушенном состоянии и не пригодно для эксплуатации. Это обстоятельство Общество не отрицает. Ввиду того что названный объект недвижимости не реконструирован, не используется, не представляется возможным определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации этого объекта.

Поскольку по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации существующих зданий и сооружений, а разрушенные объекты не могут быть использованы по назначению до их восстановления или реконструкции и ввода в эксплуатацию, у Администрации отсутствует обязанность предоставить Обществу в собственность испрашиваемый земельный участок по правилам указанной нормы.

Общество не лишено возможности обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении ему земельного участка в аренду для восстановления и реконструкции разрушенного здания коровника, а после завершения реконструкции и ввода здания в эксплуатацию вправе требовать предоставить ему в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его использования с учетом его назначения. При этом площадь земельного участка подлежит определению в порядке, установленном статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кассационная инстанция считает эти выводы правильными, соответствующими правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.02.2012 по делу N А63-11951/2010

“…Суды также пришли к верному выводу о том, что заявитель не представил доказательств, свидетельствующих о возможности приобретения в собственность испрашиваемого участка по правилам статьи 36 Кодекса.

Так, в соответствии с пунктом 1 названной нормы граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии со справкой директора Красногвардейского филиала ГУП СК “Крайтехинвентаризация” от 24.01.2011 N 39 на земельном участке площадью 252 035 кв. м, расположенном в западной части с. Преградного (кадастровый номер 26:01:061805:41), отсутствуют строения и сооружения (т. 1, л.д. 31).

Поскольку объекты недвижимости не реконструированы, не используются, не представляется возможным определить площадь земельного участка, необходимого для их эксплуатации (пункт 3 статьи 33 Кодекса).

В связи с тем что по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 36 Кодекса, земельные участки могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации существующих зданий и сооружений, а разрушенные объекты не могут быть использованы по назначению до их восстановления или реконструкции и ввода в эксплуатацию, у уполномоченного органа отсутствует обязанность предоставить заявителю в собственность испрашиваемый земельный участок по правилам данной нормы.

Вместе с тем общество не лишено возможности обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении ему земельного участка в аренду для восстановления и реконструкции разрушенных зданий телятника и дома животновода, а после завершения реконструкции и ввода здания в эксплуатацию вправе требовать предоставить ему в собственность в порядке статьи 36 Кодекса земельный участок, занятый такими объектами и необходимый для их использования с учетом его назначения. При этом площадь земельного участка подлежит определению в порядке, установленном статьей 33 Кодекса.

Выводы судов в данной части являются правильными, соответствующими правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.03.2010 по делу N А53-10222/2008

“…Апелляционный суд правильно указал, что при отсутствии на земельном участке объектов недвижимости право на приватизацию земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, реализовано быть не может. Общество не оспаривает, что строения и сооружения, указанные в свидетельствах о праве собственности, снесены (демонтированы), участок не застроен.

Ссылка общества на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 N 17616/07 подлежит отклонению, поскольку предметом рассмотрения по указанному делу являлось требование об устранении препятствий в проведении восстановительных работ поврежденного здания, принадлежавшего истцу на праве собственности.

Земельный участок у общества не изъят, находится в пользовании на праве аренды (по истечении срока действия договора от 23.06.2006 договор аренды земельного участка считается возобновленным на неопределенный срок). Доказательства восстановления ранее существовавших объектов и ввода их заявителем в эксплуатацию не представлены. При таких обстоятельствах следует признать, что суд апелляционной инстанции правильно применил нормы материального права и дал надлежащую оценку действиям комитета.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалованного судебного акта не установлено…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 18.05.2012 N Ф09-2762/12 по делу N А50-480/2011

“…В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Пункт 1 ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

Исходя из содержания и смысла п. 1 ст. 36 во взаимосвязи с положениями ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным п. 1 ст. 36 данного Кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 N 292/10 по делу N А51-10601/20081-325).

Оценив заключение эксперта от 05.09.2011 N 1133-Э по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что использование теплицы (литера Б) по ее функциональному назначению без проведения дополнительных работ невозможно.

С учетом изложенного суды правомерно отказали обществу в удовлетворении заявленных требований…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 28.11.2012 по делу N А14-7713/2012

“…На основании пункта 1 статьи 39 ЗК РФ предусмотрено, что при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 того же Кодекса, вправе продлить этот срок.

По смыслу статей 36 и 39 ЗК РФ при разрушении объекта недвижимости его собственник сохраняет за собой в целях восстановления этого объекта ранее предоставленный правовой титул на земельный участок, на котором расположен этот объект. После восстановления такого объекта его собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Материалы дела не содержат доказательств фактического существования объектов недвижимого имущества на испрашиваемых земельных участках, предоставляющего возможность оформить право на земельный участок в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, поскольку здания, расположенные на испрашиваемых земельных участках находятся в стадии разрушения, степенью сохранности 17 и 10 процентов, поэтому данные здания не могут быть отнесены к объектам, земельные участки под которые предоставляются в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, так как разрешенное использование таких земельных участков подразумевает эксплуатацию зданий, строений, сооружений.

В силу изложенного выводы суда первой инстанции о незаконности бездействия Администрации городского округа город Воронежа по утверждению схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, необходимой для эксплуатации здания и сооружений для целей оформления права собственности предпринимателя на эти земельные участки, не основаны на действующем законодательстве…”

6.4. Вывод из судебной практики: Иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки может быть удовлетворен арбитражным судом при условии, что земельный участок неделим и истец не готов реализовать право на его выкуп.

Примечание: С 1 марта 2015 г. ст. 36 ЗК РФ утратила силу в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ. Подробнее см. п. 6 материалов к ст. 549 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.02.2019 N Ф01-5935/2018 по делу N А43-40701/2017

“…Наличие у истца права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, приватизированном иным лицом, не является безусловным основанием для признания недействительными соответствующих договоров купли-продажи земельного участка.

Сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.

Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11).

Из материалов дела и пояснений кассатора следует, что Никитин С.А. намерен выкупить часть земельного участка, являющегося предметом спорных сделок, поэтому оспаривание сделок Предпринимателем в данном случае не является надлежащим способом защиты…”

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 N 5361/12 по делу N А46-3074/2011

“…Как усматривается из судебных актов и материалов дела, при заключении договора купли-продажи обществу было известно, что оно не является собственником всех расположенных на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090104:2037 объектов недвижимого имущества (пункт 1.2 договора купли-продажи).

На этом же земельном участке расположено нежилое строение, с 23.02.1973 находившееся на балансе Омской областной коллегии адвокатов, которая с указанного времени владела и пользовалась им.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090104:2037 находился объект недвижимости, в отношении которого стороны договора не могли не знать, что он не принадлежит обществу на праве собственности, следовательно, заключенный договор в этой части не соответствует статье 36 Земельного кодекса. То обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи коллегия не являлась собственником этого объекта и существовала неопределенность в том, кто является его собственником, не могло служить основанием для заключения названного договора без учета правил статьи 36 Земельного кодекса.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, статья 36 Земельного кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”). Из приведенного следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

При таких условиях оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 3771/11 по делу N А50-9225/2010

“…Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

При этом пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 этого Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 данного Кодекса.

Таким образом, продажа ответчику всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.

В случае если указанные лица намерены заключить договор аренды в отношении причитающихся им земельных участков, они вправе ставить вопрос о недействительности договора купли-продажи земельного участка, который заключен органами государственной власти или местного самоуправления с одним из таких собственников.

При делимости земельного участка требование о признании недействительным договора купли-продажи может быть заявлено лишь в отношении части сделки, соответствующей площади участков, на которые вправе рассчитывать лица, обратившиеся в суд за защитой своего права. Определение такой части производится посредством установления площади земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости истцов, по результатам проведения процедуры межевания…”

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что, в случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное ст. 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он может предъявить иск о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части участка, занятой таким объектом и необходимой для его использования.

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010

“…Как установлено судами и подтверждается материалами дела, по договорам аренды от 18.07.2002 N 4430 и от 25.04.2006 N 7983 ОАО “Семинарское” был предоставлен во временное пользование за плату земельный участок площадью 16 716,76 кв. метра с кадастровым номером 57:25:0030801:0006, имеющий адресные ориентиры: г. Орел, Железнодорожный р-н, ул. Семинарская, 3, для эксплуатации и обслуживания производственной базы.

Впоследствии приказом департамента от 14.12.2007 N 1458, изданным в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), названный земельный участок предоставлен ОАО “Семинарское” в собственность, о чем 18.12.2007 между ним (покупателем) и фондом (продавцом) заключен договор купли-продажи земельного участка N 419.

При этом на момент заключения договора купли-продажи от 18.12.2007 N 419 на спорном земельном участке располагались объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ОАО “Семинарское” и предпринимателю.

В дальнейшем спорный земельный участок отчужден ОАО “Семинарское” по договору купли-продажи от 29.02.2008 N 11 в пользу ООО “Семинарское”, право собственности которого 28.03.2008 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), о чем выдано соответствующее свидетельство.

Предприниматель, полагая, что в результате заключения договора купли-продажи земельного участка от 18.12.2007 N 419 он лишился предоставленного ему законом права по своему выбору приватизировать или получить в аренду земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности склад, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, далее – Закон о кадастре недвижимости).

Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из изложенного иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.09.2013 по делу N А82-2818/2009

“…Как видно из документов и установил суд, Управление муниципальной собственности (продавец) и Предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка площадью 857 квадратных метров, с кадастровым номером 76:18:011005:0020, расположенного по адресу: Ярославская область, город Переславль-Залесский, улица Магистральная, около здания N 12. Право собственности покупателя зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 29.04.2003 серии 76 N 76368881.

Общество сочло, что при совершении сделки не было учтено его право на приобретение в собственность части земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации под принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с данной нормой права граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников такой недвижимости. Данная позиция подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 N 5361/12.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.09.2011 N 4275/11 разъяснил, что иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп. В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

При таких обстоятельствах окружной суд счел, что выводы судов о соответствии оспариваемой сделки статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и об отсутствии оснований для удовлетворения иска являются преждевременными.

При новом рассмотрении суду необходимо выяснить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, в том числе с учетом правовых позиций изложенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 и от 02.10.2012 N 5361/12…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.02.2012 по делу N А19-3628/10

“…В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, названная норма права не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Закона о государственном кадастре недвижимости).

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2014 N Ф05-17265/2013 по делу N А41-46151/12

“…По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участка общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”).

Иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

Публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц. Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков.

При удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 ГК РФ).

Такая позиция приведена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06 сентября 2011 г. N 4275/11, однако она не была учтена при рассмотрении настоящего спора…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.12.2011 по делу N А63-9500/2010

“…Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

Каждый из собственников имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, далее – Закон о кадастре недвижимости).

Признание оспариваемой сделки полностью недействительной возможно либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при неделимости земельного участка и неготовности истца к реализации права на его выкуп.

В случае если земельный участок делим, то собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 16.10.2012 по делу N А08-4584/2010

“…Кроме того, судами надлежащим образом не рассмотрен вопрос о применимости к спорным отношениям правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 N 4275/11. Суды не исследовали возможность совершения сделки приватизации земельного участка без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ) и признания в связи с этим указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, занятой объектом недвижимости предпринимателя и необходимой для его использования.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц при совокупности следующих условий: 1) если первоначальный участок делим; 2) образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, далее – Закон о кадастре недвижимости).

Подход, сформулированный в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 N 4275/11, призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Удовлетворяя исковые требования о признании ничтожной сделкой договора N 1 от 25.07.2007 в отношении всего земельного участка площадью 5 541 кв. м, суды нарушили баланс интересов сторон – владельцев объектов недвижимости на данном участке…”

6.5. Вывод из судебной практики: Собственник объекта недвижимости не вправе приватизировать земельный участок, на котором находится недвижимое имущество, если на этом участке расположены объекты, принадлежащие другому лицу.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 4056/13 по делу N А39-934/2012

“…Как установлено судами и усматривается из материалов дела, обществу принадлежат на праве собственности 18 объектов недвижимого имущества (здания общежитий, здание мастерской РСЦ, здание участка оснастки, здание венучастка, здания склада РСЦ, здание КПП, здание бытовых помещений, здание РСЦ, тепловой пункт на 93 опоры теплотрассы), которые расположены на спорном земельном участке.

Право собственности общества на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

В соответствии с договором от 22.05.2008 N 190 управление (арендодатель) передало обществу (арендатору) в аренду спорный земельный участок для обеспечения последним производственной деятельности.

Впоследствии общество 02.06.2010, ссылаясь на статью 36 ЗК РФ, обратилось в управление с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка, приложив к заявлению пакет документов, который неоднократно дополнялся и уточнялся в соответствии с замечаниями управления.

Управление письмом от 02.04.2012 ответило обществу отказом, указав на значительное превышение площади спорного земельного участка над площадью земельного участка, занятого принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, а также на наличие на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимого имущества, не принадлежащих обществу на праве собственности.

Общество, полагая, что отказ управления не соответствует закону, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (абзац второй пункта 7 статьи 36 ЗК РФ).

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

При рассмотрении настоящего дела суды располагали информацией о том, что на спорном земельном участке, кроме принадлежащих обществу объектов недвижимости, также находятся объекты, право собственности на которые не было оформлено в ЕГРП за каким-либо лицом. Это обстоятельство, свидетельствующее об отсутствии у общества прав на такие объекты, с учетом доводов управления о принадлежности их к федеральной собственности, было воспринято судом первой инстанции как препятствующее предоставлению всего спорного земельного участка обществу.

Отсутствие зарегистрированного права на часть объектов, расположенных на спорном земельном участке, не оспаривало и общество, которое, несмотря на выводы суда первой инстанции о недоказанности им оснований для признания этого права ранее возникшим, не опровергнутые судами апелляционной и кассационной инстанций, считало их своими, указывая на возможность оформления права собственности на эти объекты.

При названных обстоятельствах, учитывая, что общество, обращаясь за выкупом спорного земельного участка, право собственности на все расположенные на этом участке объекты не доказало, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций противоречат положениям статьи 36 ЗК РФ.

Более того, отказывая в предоставлении в собственность всего спорного земельного участка, управление в своем отказе указывало на наличие на нем принадлежащих Российской Федерации объектов недвижимости, что по сути и являлось причиной этого отказа.

Поскольку на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости двух собственников – общества и Российской Федерации, то при приобретении в индивидуальную собственность общества всего земельного участка Российская Федерация будет лишена права на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимости.

В этой связи выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о незаконности обжалуемого отказа управления с указанием на то, что объекты, находящиеся на спорном земельном участке, образуют единый производственно-технологический комплекс, соединенный коммуникациями, не могут быть признаны обоснованными.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене…”

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 25.09.2013 N ВАС-12885/13 по делу N А12-26087/2012

“…Судами установлено, что на основании договора купли-продажи от 08.09.2011 общество приобрело в собственность двадцать один объект недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано 24.11.2011.

Данные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 53963 кв. м, с кадастровым номером 34:36:000023:0049 по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, ул. Гороховская, д. 208, находящемся в собственности Российской Федерации.

Общество обратилось в комитет с заявкой от 05.06.2012 на приватизацию указанного земельного участка с приложением пакета документов.

Письмом от 20.07.2012 N 21-20/6395 Министерство возвратило обществу пакет документов, указав, что из представленных документов следует, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимого имущества “здание каныжной башни, литера Г2”, принадлежащий на праве собственности иному лицу – обществу с ограниченной ответственностью “Пятый Инвест Дом”.

Не согласившись с вышеназванным отказом, ЗАО “Лига продуктов” обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

К заявлению о приватизации спорного земельного участка обществом были представлены не все документы, предусмотренные Перечнем документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 13.09.2011 N 475. В частности, общество представило документы, подтверждающие право собственности общества на 21 расположенный на испрашиваемом земельном участке объект недвижимости. Вместе с этим на данном земельном участке расположены 12 недвижимого имущества, право собственности на которые общество не подтвердило, а также один объект недвижимого имущества – здание каныжной башни, принадлежащий на праве собственности ООО “Пятый Инвест Дом”.

В связи с этим, поскольку в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, суды пришли к выводу о том, что у Министерства отсутствовала предусмотренная законом обязанность принятия решения о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность заявителю.

Доводы, содержащиеся в заявлении, о пересмотре оспариваемых судебных актов в порядке надзора, об отсутствии основания для отказа в приватизации всего земельного участка являлись предметом рассмотрения и надлежащей оценки судов нижестоящих инстанций. Правовых оснований для их переоценки не имеется…”

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.01.2017 N Ф01-5327/2016, Ф01-6140/2016 по делу N А29-3520/2015

“…В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04, от 06.09.2011 N 4275/11 и от 06.09.2011 N 3771/11 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой реализация предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права собственников зданий, строений, сооружений на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды) не может быть ограничена в частности тем, что такой земельный участок был передан иному лицу на ином праве. Названная статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта либо единолично собственнику одного объекта (нескольких объектов), при наличии иных собственников таких объектов недвижимости…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2013 по делу N А38-3079/2012

“…Из документов кассационного производства усматривается и суды установили, что, получив в аренду Участок на основании постановления мэра Йошкар-Олы от 08.04.2004 N 891 и зарегистрированного в установленном порядке договора от 08.04.2004 N 1229/2004н, ООО “Наш Дом” возвело и ввело в эксплуатацию пристройку к “Дому торговли”, право собственности на которую зарегистрировано за ООО “Наш Дом” 12.03.2004. Законность строительства подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17.06.2008 по делу N А38-499/2008.

В настоящее время пристройка принадлежит на праве общей долевой собственности индивидуальным предпринимателям Одинцовой Н.Н. и Одинцовой Н.В. (свидетельства от 11.02.2010), у них же на основании договора от 30.03.2010 N 4593/2010н находится в аренде и участок земли под пристройкой.

Согласно договору купли-продажи от 26.07.2005 N 100 (в редакции дополнительного соглашения от 31.08.2005) Общество приобрело здание магазина “Дом торговли” (общая площадь – 4316,6 квадратного метра, литер А), расположенное на Участке, и приняло его по акту. Право собственности Общества на здание зарегистрировано 06.09.2005.

При рассмотрении кассационной жалобы и проверке законности обжалованных судебных актов коллегия судей исходила из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 36 Кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 36 Кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 Кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта, поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу статьи 36 Кодекса при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

Оценив совокупность представленных доказательств (в их числе упомянутые договоры, распорядительные документы и признанные имеющими преюдициальное значение судебные акты) в порядке, предусмотренном статьями 71 и 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что еще до приобретения Обществом здания магазина “Дом торговли” на неделимом Участке возведена пристройка, не принадлежащая Обществу.

С учетом данного факта и приведенных норм права Общество не вправе единолично претендовать на Участок, вопрос о сроках исковой давности разрешен судом первой инстанции верно, таким образом, иск отклонен правомерно…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.02.2013 по делу N А39-4692/2011

“…Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно: выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.04.2012 N 01-12/8578, N 01-12/8569, N 01-12/8515, N 01-12/8574, N 01-12/8577, N 01-12/8576, N 01-12; представленную Саранским механическим заводом пояснительную записку по строительству филиала предприятия п/я В-8610; акты приемочных комиссий от 15.12.1989, от 30.12.1989; акт проверки фактического использования сохранности имущества от 22.07.2011; договор купли-продажи от 28.07.2004, заключенный государственным учреждением “Фонд имущества Республики Мордовия” и открытым акционерным обществом “Рузаевский завод химического машиностроения” по итогам проведенных 27.07.2004 торгов; договор купли-продажи недвижимости от 13.07.2005 N 7, заключенный открытым акционерным обществом “Рузаевский завод химического машиностроения” и ОАО “Вагоностроительная компания Мордовии”; технические кадастровые паспорта, составленные Саранским отделением филиала ФГУП “Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ” по Республике Мордовия, суды установили, что на земельных участках с кадастровыми номерами 13:23:1009040:23, 13:23:1009040:24, 13:23:1009040:25, кроме объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности Обществу, располагаются иные объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и переданные в оперативное управление Саранскому механическому заводу.

На основании изложенного суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у Общества исключительного права на приватизацию испрашиваемых земельных участков, поскольку оно является не единственным собственником расположенных на обозначенных земельных участках объектов недвижимого имущества…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.10.2008 N Ф03-А51/08-1/4092 по делу N А51-1953/200834-21

“…При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.

За ОАО “Владморрыбпорт” на праве собственности зарегистрирован объект, сохранившийся в результате физического износа, (административное здание), площадь застройки 381 кв. м, сохранность – 5,3% (литер 2). Данный объект приобретен по договору купли-продажи от 24.09.2007 у ЗАО “Судоходная компания “Востокрыбхолодфлот”.

За гражданкой Т. зарегистрировано право собственности на нежилые помещения (N 13 – 19) общей площадью в одноэтажной пристройке (литер 3). Данный объект приобретен по договору купли-продажи от 16.04.1999 N 13-12 у ОАО “Судоходная компания “Востоктрансфлот”. Оба объекта недвижимости расположены в районе ул. Березовая, 25 в г. Владивостоке.

Установлено, что ранее продавец объектов – ОАО “Судоходная компания “Востоктрансфлот” использовал на условиях долгосрочной аренды земельный участок площадью 823 кв. м, расположенный в районе 45 – 47 причалов, для размещения здания отдела связи и магазина (договор, регистрационный N 1953, л.д. 61 – 62).

Названные объекты недвижимости – литер 2, литер 3 находятся в границах земельного участка площадью 823 кв. м. Зарегистрированное право собственности на объект (литер 2) в установленном порядке не оспорено.

Согласно ст. 36 ЗК РФ лица, имеющие в собственности объекты недвижимости, вправе приобрести права на земельные участки, занимаемые данными объектами. Аналогичное правило сформулировано в ст. 552 ГК РФ.

В этой связи суд, оценив представленные в деле доказательства согласно ст. 71 АПК РФ, сделал обоснованный вывод, что предоставление Т. в собственность за плату земельного участка площадью 823 кв.м нарушает права и интересы заявителя – ОАО “Владморрыбпорт”, поскольку в границах данного участка находится объект недвижимости последнего, его предоставление не соответствует ст. 36 ЗК РФ, следовательно, распоряжение Департамента от 16.10.2007 N 374-р является недействительным…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2014 по делу N А27-19624/2012

“…Судом апелляционной инстанции установлено и следует из материалов дела, что на основании распоряжения от 04.10.2005 N 4393 собственникам недвижимости предоставлен в аренду для реконструкции нежилого помещения (кафе) под магазин земельный участок площадью 912,46 кв. м, занятый под нежилым помещением, и земельный участок площадью 640,61 кв. м, занятый под проездом и стоянкой автотранспорта. Земельный участок поставлен на кадастровый учет.

Материалами дела подтверждается факт совместного обращения предпринимателя и третьих лиц в комитет с заявлением о приобретении в собственность земельного участка. Однако в суд с настоящим заявлением обратилась только ИП Новикова Г.А., иные собственники нежилого помещения привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 06.09.2011 N 4275/11 и от 06.09.2011 N 3771/11, положения статьи 36 ЗК РФ о том, что земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

Указанное толкование норм материального права направлено на реализацию необходимых правовых гарантий, обеспечивающих условия для приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции, установив, что на испрашиваемом земельном участке находятся как объекты недвижимости, принадлежащие заявителю, так и третьим лицам, при приобретении в индивидуальную собственность ИП Новиковой Г.А. всего земельного участка третьи лица будут лишены права на использование земельного участка, правомерно отказал в удовлетворении требований…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.02.2014 по делу N А27-21595/2012

“…Из материалов дела следует, что предпринимателю на праве собственности принадлежит часть здания монтажно-заготовительной мастерской площадью 545,40 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ш. Северное, дом 11, корпус 1; здание лабораторного корпуса площадью 687,30 кв. м, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ш. Северное, дом 11; здание гаража площадью 383,10 кв. м, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ш. Северное, дом 11, корпус 3, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

08.10.2002 общество по договору купли-продажи земельного участка приобрело в собственность у Российского фонда федерального имущества земельный участок под приватизированным предприятием, находящийся в государственной собственности, общей площадью 13 060 000 кв. м по адресу: г. Новокузнецк, Заводской район, ш. Космическое, 16 (промплощадка) с кадастровым номером 42:30:0410070:001. Данный земельный участок был передан обществу по акту приема-передачи от 28.10.2002.

Предприниматель, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, указал, что часть земельного участка расположена под объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве собственности, следовательно, у ответчика отсутствовали правовые основания для регистрации за ним права собственности на весь земельный участок.

Со ссылкой на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлениях от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, суды первой и апелляционной инстанций верно указали, что закон не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. В этой связи земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости. Собственники объектов недвижимости, расположенных на одном делимом, но не разделенном ими земельном участке, вправе приобрести этот участок в общую долевую собственность.

Таким образом, по смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”)…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2013 по делу N А70-9417/2012

“…28.09.2000 право бессрочного постоянного пользования учреждения зарегистрировано в государственном реестре, что подтверждается свидетельством серии 72 НВ 806624. Земельный участок поставлен на кадастровый учет за номером 72:23:0207001:221.

Учреждение обратилось в департамент с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Департамент письмом от 10.07.2012 N 120710024 сообщил об отсутствии оснований для принятия решения о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования в собственность за плату, поскольку учреждение не представило документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке.

Учреждение, обращаясь в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями, указало, что отказ департамента противоречит пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” (далее – закон о введении в действие Земельного кодекса), статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности.

Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из того, что в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие нахождение на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих другому лицу – субъекту Российской Федерации – Тюменской области.

Из пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника.

Таким образом, никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 1489/11, N 3771/11, N 4275/11 и от 03.04.2012 N 12955/11.

С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у заявителя права на приобретение земельного участка в связи с нахождением на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности иному лицу.

Таким образом, оспариваемые действия департамента не нарушают прав и законных интересов учреждения в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.05.2012 по делу N А45-14595/2011

“…Общество по истечении срока принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность – 31.07.2011, посчитав непринятие решения о предоставлении земельного участка в собственность, ненаправление ему договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:091855:24 незаконным бездействием со стороны Департамента, обратилось в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, проанализировав представленные в дело доказательства, установив, что на испрашиваемом Обществом земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Российской Федерации, который препятствует предоставлению в собственность спорного земельного участка, отказал в удовлетворении заявленных требований.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Материалами дела подтверждается, что на испрашиваемом Обществом земельном участке согласно выпискам из ЕГРП от 03.10.2011 N 01/536/2011-1288 и N 01/536/2011-1289 расположены: заглубленный склад (защитное сооружение гражданской обороны инв. N 1465) площадью 830,3 кв. м; нежилое помещение площадью 926,1 кв. м, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и находящиеся в оперативном управлении ГУ МЧС России по Новосибирской области, а также внутриплощадочная канализация, высоковольтная кабельная линия, наружный водопровод, доказательств принадлежности данных объектов ответчику в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела заявителем не представлено.

С учетом вышеизложенного кассационная инстанция приходит к выводу о том, что обжалованные судебные акты вынесены на основании полного исследования доказательств и фактическим обстоятельствам, имеющим значение для дела, при правильном применении норм права. В связи с чем оснований для их отмены не имеется…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.10.2010 по делу N А27-389/2010

“…ООО “Калининградоблтоп” является собственником объекта недвижимости – погрузочного комплекса с инвентарным номером 3/3577, литеры А, А1, А2, расположенного по адресу: Кемеровская область, город Ленинск-Кузнецкий, улица Ламповая, 2/6, с кадастровым номером 42:26:0401003:0175:3/3577:1000/А/А1/А2 (свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 42 АВ N 648364 от 10.12.2007).

Указанные объекты недвижимости находятся на земельном участке площадью 18 979 кв. м с кадастровым номером 42:26:0401003:175, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием – под погрузочный комплекс, с почтовым адресом ориентира: Кемеровская область, город Ленинск-Кузнецкий, улица Ламповая, 2/6, права на который не зарегистрированы.

В границах данного земельного участка имеются принадлежащие ОАО “СУЭК-Кузбасс” на праве собственности железнодорожные пути:

путь N 1 парка 3 станции Разминовка, производственного (промышленного) назначения, протяженностью 737 м, с инвентарным номером 32:419:001:000000640, с кадастровым номером 42:26:0000000:0002:32:419:001:000000640, расположенный по адресу: Кемеровская область, город Ленинск-Кузнецкий, ст. Разминовка, парк N 3, путь N 1, расположенный от СП N 27 (находящегося 52,41 м до жилого дома по улице Василевского, 1 и 72,09 м до жилого дома по улице Василевского, 3) до упора (находящегося 230,89 м до жилого дома по улице Рубинштейна, 66 и 144,47 м до жилого дома по улице Рубинштейна, 76);

путь N 2 парка 3 станции Разминовка, производственного (промышленного) назначения, протяженностью 252 м, с инвентарным номером 32:419:001:000000630, с кадастровым номером 42:26:0000000:0002:32:419:001:000000630, расположенный по адресу: Кемеровская область, город Ленинск-Кузнецкий, станция Разминовка, парк N 3, путь N 2, расположенный от СП N 29 (находящегося 20,29 м до жилого дома по улице Суворова, 171 и 21,15 м до жилого дома по улице Суворова, 173) до СП N 32 (находящегося 73,80 м до жилого дома по улице Рубинштейна, 66 и 131,46 м до жилого дома по улице Рубинштейна, 76).

ООО “Калининградоблтоп” обратилось в Комитет с заявкой от 22.09.2009 на приватизацию находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 18 979 кв. м с кадастровым номером 42:26:0401003:175, расположенного по адресу: Кемеровская область, город Ленинск-Кузнецкий, улица Ламповая, N 2/6.

Комитет отказал в удовлетворении заявки, поскольку на испрашиваемом земельном участке находятся железнодорожные пути, на которые заявитель документально не подтвердил право собственности (письмо от 24.11.2009 N 3111).

Полагая, что решение Комитета об отказе в предоставлении на праве собственности спорного земельного участка, выраженное в письме от 24.11.2009 N 3111, нарушает его права и законные интересы, ООО “Калининградоблтоп” обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что отказ Комитета в предоставлении в собственность ООО “Калининградоблтоп” земельного участка площадью 18 979 кв. м с кадастровым номером 42:26:0401003:175, выраженный в письме от 24.11.2009 N 3111, соответствует имеющимся в деле доказательствам, приведенным нормам права и не нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя.

Арбитражный суд правомерно в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении настоящего заявления…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2009 N Ф04-4576/2009(11961-А03-43) по делу N А03-11012/2008

“…Арбитражными судами установлено и следует из материалов дела, что отказ в предоставлении в собственность земельного участка обоснован наличием на спорном земельном участке, кроме объектов недвижимости, принадлежащих Обществу, и объекта, не завершенного строительством, принадлежащего иным лицам – индивидуальным предпринимателям: Мантурову Сергею Альбертовичу, Муравьевой Людмиле Васильевне.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Алтайского края от 19.05.2008 по делу N А03-3427/08-41 установлено, что 20.08.2001 между ОАО “Барнаулмясо” (продавец) и Сотниковым В.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 108 не завершенного строительством здания, расположенного по адресу: г. Барнаул, пр. Космонавтов, 32.

По условиям дополнительного соглашения от 04.09.2001 в рамках данного договора произведена замена лиц на стороне покупателя на предпринимателей Мантурова С.А. и Муравьеву Л.В.

Вышеуказанным решением арбитражного суда за индивидуальными предпринимателями – Мантуровым С.А. и Муравьевой Л.В. признано право по 1/2 доли на одноэтажное здание, не завершенное строительством, расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Космонавтов, 32, и которым выдано регистрирующим органом свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности (1/2) от 25.07.2008 N 22-22-01/058/2008-695.

Согласно части 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Право собственности индивидуальных предпринимателей: Мантурова С.А. и Муравьевой Л.В. на не завершенное строительством здание, расположенное на земельном участке по адресу: проспект Космонавтов, 32, в установленном порядке не оспорено.

При установленных арбитражными судами обстоятельствах и наличии факта нахождения на спорном земельном участке нескольких объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам, отказ Главного управления имущественных отношений Алтайского края в предоставлении Обществу в собственность земельного участка площадью 17 036 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, пр. Космонавтов, 34-Г, для эксплуатации объектов является правомерным, основанным на законе и не нарушающим права и законные интересы заявителя…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.05.2018 N Ф05-3705/2018 по делу N А41-38599/17

“…В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.05.2017 N Ф05-5137/2017 по делу N А41-38203/2011

“…В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06 сентября 2011 года N 4275/11, статья 36 Земельного кодекса РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.01.2017 N Ф05-17792/2013 по делу N А41-40515/12

Постановление ФАС Московского округа от 03.02.2011 N КГ-А41/17131-10 по делу N А41-6644/10

“…Как установлено судом апелляционной инстанции, на земельном участке с кадастровым номером 50:33:004 01 28:0003 расположены 6 имущественных объектов: здание (станция технического обслуживания) условный номер 50:33:004 0128:0003:001; здание условный номер 50:33:004 01 28:002, здание условный номер 50:33:004 0128:0003:0003; охранная зона эл. кабеля 4 кв. и 10 кв.; охранная зона водопровода, подъездная дорога.

Однако в собственности ИП Гориной И.В. находятся четыре объекта недвижимого имущества. При этом условные номера одних и тех же объектов в учетных документах различаются.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на спорном земельном участке расположена подъездная дорога к трансформаторной подстанции N 35, которая принадлежит МУП “ПТО ЖКХ Ступинского района” на праве хозяйственного ведения.

В связи с изложенным кассационная коллегия приходит к заключению о правомерности вывода суда апелляционной инстанции о том, что оспариваемыми действиями органа местного самоуправления не были нарушены права и законные интересы заявителя, поскольку основания, предусмотренные статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления в собственность ИП Гориной И.В. земельного участка площадью 7 765,1 кв. м с кадастровым номером 50:33:004 01 28:0003, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино ул. Пристанционная, владение 11/63, отсутствуют, т.к. на указанном земельном участке находятся в том числе объекты недвижимости, не принадлежащие заявителю на праве собственности.

Судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права. Кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы, указанные в обжалуемом постановлении.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции. Нарушений судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятого судебного акта либо влекущих его безусловную отмену, судом кассационной инстанции не выявлено…”

Постановление ФАС Московского округа от 09.02.2010 N КГ-А41/14731-09 по делу N А41-7504/08

“…Постановлением Главы Рузского муниципального района Московской области от 23.10.2006 г. N 2897 “О предоставлении ООО “Виктория” в собственность за плату под рынок по улице Невкипелого в поселке Дорохово Рузского муниципального района Московской области” ООО “Виктория” в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ предоставлен в собственность земельный участок площадью 4000 кв. м с кадастровым номером 50:19:004 05 01:0002 из земель государственной неразграниченной собственности по адресу: Рузский район, п. Дорохово, ул. Невкипелого. В соответствии с данным постановлением земельный участок предоставлен в собственность за плату на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ, т.е. как собственнику недвижимости, расположенной на земельном участке.

Между муниципальным образованием “Рузский муниципальный район” Московской области и ООО “Виктория” заключен договор N 83 купли-продажи 29.08.2007 года данного земельного участка. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Заявители иска полагают, что постановлением N 2897 от 23.10.2006 г. нарушены их права на приобретение соответствующей части либо доли указанного земельного участка в собственность в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, так как они также являются собственниками недвижимости, расположенной на спорном земельном участке, в связи с чем обратились в арбитражный суд с указанными в иске требованиями.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что обжалуемое постановление Главы Рузского района Московской области от 23.10.2006 N 2897 законно и не может затрагивать права истцов.

Апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что все собственники здания, находящегося на неделимом земельном участке, имеют право на приобретение этого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в соответствии с частью 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ, в связи с чем сделал правильный вывод о недействительности постановления главы Рузского муниципального района Московской области от 23.10.2006 N 2897.

При таких обстоятельствах оснований для отмены постановления апелляционного суда не имеется…”

Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2008 N КГ-А41/5879-08 по делу N А41-К2-16569/07

“…Вместе с тем, как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, на земельном участке с кадастровым номером 50-14-050102-0010 по адресу: Московская область, г. Щелково-7, ул. Браварская, д. 100 расположено здание: пристройка (здание ЭМО) общей площадью 287,1 кв. м, право собственности на которую, зарегистрировано за ООО “Авиатранспроцесс”.

В то же время согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27 июня 2002 года Серии 50АН N 250496 за ЗАО “Феррум” зарегистрировано право собственности на нежилое помещение в здании производственного назначения цеха РТН, 1-этажном, общей площадью 388,50 кв. м, расположенном по тому же адресу (т. 2 л.д. 11).

Таким образом, поскольку на спорном земельном участке находятся здания, одно из которых принадлежит нескольким собственникам, а право собственности на другое зарегистрировано за третьим лицом – ООО “Авиатранспроцесс”, то предоставление в собственность ЗАО “Феррум” данного земельного участка возможно лишь с учетом прав и законных интересов данных лиц, а обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением.

В связи с тем что в данном случае заявитель единолично обратился с требованием об оформлении права собственности на земельный участок, при этом не представив кадастровый план (карту) участка, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, на обращение ЗАО “Феррум” от 17 августа 2007 года Администрацией Щелковского муниципального района Московской области 17 сентября 2007 года был дан ответ за N 993-С, содержащий отказ в удовлетворении заявления, со ссылкой на наличие на земельном участке здания, имеющего нескольких собственников (т. 1 л.д. 28).

Учитывая изложенное, суды обеих инстанций полно и всесторонне исследовали обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права. Кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.02.2017 N Ф06-17187/2016 по делу N А57-5299/2015

“…В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости…”

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.07.2016 N Ф06-10004/2016 по делу N А55-14650/2015

“…Спорные объекты недвижимости были включены в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП “529 ВСУ МО РФ”, утвержденного приказом Министра обороны Российской Федерации от 30.06.2009 N 583.

Во исполнение вышеуказанного приказа Министерством обороны Российской Федерации был подписан передаточный акт, утвержденный заместителем министра обороны Российской Федерации – начальником расквартирования и обустройства Министерства обороны Российской Федерации 04.07.2009.

ОАО “529 ВСУ” 12.05.2015 обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

ОАО “529 ВСУ”, полагая, что отказы Управления Росреестра по Самарской области противоречат действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что на земельном участке общей площадью 199 800 кв. м с кадастровым номером 63:01:0121002:10 помимо объектов недвижимости, которые были включены в план приватизации ФГУП “529 ВСУ МО РФ”, расположены объекты недвижимости, принадлежащие другим лицам, пришли к обоснованному выводу, что приватизация вышеуказанного земельного участка была осуществлена с нарушением требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент приватизации.

Довод заявителя кассационной жалобы, что приватизация спорного земельного участка обществом не повлекла нарушения прав и законных интересов собственников иных объектов недвижимого имущества, расположенных на данном земельном участке, поскольку указанные лица могут заключить с ОАО “529 ВСУ” договоры аренды земельного участка, судебной коллегией отклоняется.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент приватизации, предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В случае если здания (помещения в них), находящиеся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, учетом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 настоящего Кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

Принимая во внимание, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что отказ Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации перехода права и права собственности общества на земельный участок общей площадью 199 800 кв. м с кадастровым номером 63:01:0121002:10 соответствует требованиям действующего законодательства.

Поскольку приватизация вышеуказанного земельного участка противоречит требованиям законодательства, действующего на момент его приватизации, а в соответствии с требованиями статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 6, 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, приватизация объектов недвижимости производится одновременно с приватизацией земельного участка, на котором данные объекты недвижимости расположены, суды первой и апелляционной инстанций, учитывая, что спорный земельный участок в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации не изъят из оборота, пришли к обоснованному выводу, что приватизация спорных зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке общей площадью 199 800 кв. м с кадастровым номером 63:01:0121002:10 также противоречит законодательству, действующему на момент их приватизации.

Таким образом, Управление Росреестра по Самарской области правильно отказало ОАО “529 ВСУ” в государственной регистрации перехода права и права собственности на спорные объекты недвижимости на основании статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 31.01.2013 по делу N А12-10211/2012

“…01.03.2012 ОАО “СПМК N 5” обратилось в Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области с заявкой от 24.02.2012 N 25 на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 34:07:070001:6375 площадью 108 183 кв. м, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ОАО “СПМК N 5” на праве собственности.

Письмом от 30.03.2012 Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области отказало заявителю в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, ссылаясь на то, что на земельном участке, кроме указанных в заявке на приватизацию участка пяти объектов недвижимого имущества, расположены иные объекты недвижимости: ЛЭП и КТП-250.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен ОАО “СПМК N 5” в силу того, что на указанном участке, кроме принадлежащих ОАО “СПМК N 5” объектов недвижимости, находятся иные объекты недвижимого имущества, принадлежность которых ОАО “СПМК N 5” не подтверждена.

Судами установлено, что заявителем в нарушение Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475, утвердившего перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, указаны не все объекты недвижимого имущества, расположенные на испрашиваемом земельном участке.

Согласно письму филиала Жирновские Межрайонные Электросети ОАО “ВОЭ” от 10.04.2012 N 125/05, выписке из технического паспорта на сооружение ЛЭП-6 кВ Л-2 от ПС 110/35/6 “Жирновская” от 22.08.2011, копии акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон N 305 на испрашиваемом земельном участке расположена ВЛ-6 кВ N 2 от п/ст Жирновская 110/35/6, принадлежащая на праве собственности ОАО “ВОЭ”.

Согласно письму ОАО “РИТЭК” от 04.05.2012 N р-10/1-21/2160, выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.05.2012, от 21.05.2012 на испрашиваемом земельном участке расположены шлейф от скважины 929 до ГУ 12, шлейф от скважины 867 до ГУ 12, газопровод от газового отст. до СПМК-5, принадлежащие на праве собственности ОАО “РИТЭК”.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суды установили, что на испрашиваемом земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие нескольким собственникам, что является препятствием в реализации исключительного права на приватизацию всей площади испрашиваемого земельного участка. Как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, при предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность только заявителю будут нарушены права и законные интересы других собственников недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, имеющих право на приобретение земельного участка под объектами недвижимости в собственность в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.07.2009 по делу N А06-5660/2007

“…Отказывая в удовлетворении иска о понуждении администрации города Астрахани к заключению с ООО “Интермидиет текнолоджи” договора купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: г. Астрахань, ул. Августовская, 1 “Г”, с кадастровым номером 30:12:02 0658:0060, мерою 18 655 кв. м, апелляционный суд исходил из положений статьей 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пришел к выводу, что спорный земельный участок превышает площадь, занятую объектами недвижимости истца и необходимую для их использования, и, кроме того, на этом земельном участке имеются объекты недвижимости, принадлежащие ООО “АРК”.

Коллегия выводы апелляционного суда находит не противоречащими примененным нормам права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку вступившим в законную силу судебным актом по делу N А06-3932/2007 установлено, что на спорном земельном участке имеются объекты недвижимости, принадлежащие иному лицу на праве собственности, то апелляционный суд правомерно не нашел оснований для удовлетворения иска.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что спорный земельный участок прошел государственный кадастровый учет, не может служить основанием к удовлетворению кассационной жалобы, так как положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации применимы ко всем собственникам недвижимости, в том числе и к тем, чьи объекты расположены на спорном земельном участке…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.01.2014 N Ф07-9161/2013 по делу N А56-37868/2012

“…Как следует из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования “Волосовский район” Ленинградской области от 24.06.2004 N 705 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования “Волосовский район” Ленинградской области и Обществом заключен договор от 10.09.2004 N 279 аренды земельного участка общей площадью 8269 кв. м с кадастровым номером 47:22:04-00-022:0062, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Волосовский р-н, г. Волосово, пр. Вингиссара, д. 24а, 24д, для размещения зданий “Крытых торговых рядов” сроком до 24.06.2053.

Общество обратилось к главе Администрации с заявлением от 14.05.2012 N 5 о выкупе спорного земельного участка.

Постановлением главы Администрации от 29.06.2012 N 2812 Обществу отказано в предоставлении в собственность за плату названного земельного участка, так как на данном земельном участке расположен объект недвижимости, собственником которого Общество не является.

Между тем, как установлено судами и следует из материалов дела, на испрашиваемом земельном участке находится строение, не принадлежащее Обществу. Указанное строение возведено ООО “ЭЛВИКА” в процессе реконструкции принадлежащего последнему магазина, расположенного на смежном с арендуемым Обществом участке. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012 по делу N А56-37801/2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.10.2012, Обществу отказано в иске о признании пристройки к зданию магазина самовольной постройкой и обязании ООО “ЭЛВИКА” снести данную пристройку. В рамках названного дела судами было установлено, что строительство пристройки к магазину было начато ООО “ЭЛВИКА” только после волеизъявления Общества на изъятие из арендуемого им земельного участка части участка площадью 521 кв. м, однако формирование земельного участка под пристройкой не было завершено ввиду непоследовательного поведения Общества и по причинам, не зависящим от ООО “ЭЛВИКА”. Обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А56-37801/2011, в котором участвовали Общество и ООО “ЭЛВИКА”, а также результат рассмотрения данного дела правомерно в силу статей 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты судами во внимание при рассмотрении настоящего дела.

При таких обстоятельствах суды правильно отказали в удовлетворении требований Общества…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.04.2012 по делу N А52-1718/2010

“…Также суд кассационной инстанции обращает внимание на тот факт, что в соответствии с материалами землеустроительного дела с кадастровым номером 60:25:070101:0057, утвержденного 29.08.2007 начальником межрайонного отдела N 2 Управления Роснедвижимости по Псковской области, на территории испрашиваемого земельного участка помимо склада, принадлежащего на праве собственности индивидуальному предпринимателю Багнюку В.Н., находится другой объект недвижимости – подъездные железнодорожные пути, состоящие на балансе муниципального унитарного предприятия “Тепловые сети”.

Таким образом, предоставление земельного участка с кадастровым номером 60:25:070101:0057 в единоличную собственность индивидуального предпринимателя Багнюка В.Н. без учета факта нахождения на территории данного участка подъездных железнодорожных путей, не принадлежащих ему на праве собственности, не соответствует положениям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации…”

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.09.2017 N Ф08-6768/2017 по делу N А32-20890/2016

“…Таким образом, статья 36 Земельного кодекса (действовавшая в спорный период) не допускала возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, которое не является собственником (обладателем иного вещного права) этого объекта, либо единолично собственнику одного объекта (нескольких объектов), при наличии иных собственников (обладателей вещных права) таких объектов недвижимости…”

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что собственнику объекта недвижимости может быть отказано в выкупе земельного участка по причине того, что на нем расположено разрушенное недвижимое имущество третьих лиц.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.09.2010 по делу N А32-21587/2009

“…30 апреля 2009 года общество обратилось в управление с заявлением о предоставлении в собственность названного земельного участка. Управление письмом от 17.06.2009 N 09-10/7388 отказало заявителю в предоставлении земельного участка в собственность за плату. Отказ мотивирован тем, что на данном земельном участке расположено федеральное недвижимое имущество – гараж (литера В), находящийся в оперативном управлении у образовательного учреждения. Управление рекомендовало обществу произвести раздел земельного участка путем формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации собственного объекта недвижимости.

Считая отказ управления незаконным, общество обратилось в суд.

Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации в взаимосвязи с положениями статьи 39 данного Кодекса приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 названного Кодекса, вправе продлить этот срок.

Как следует из материалов дела, в постановлении о возбуждении уголовного дела от 15.05.2009 указано, что 04.05.2009 названный гараж умышленно уничтожен неустановленным лицом (т. 1, л. д. 56). Статья 39 Земельного кодекса Российской Федерации признает начало восстановления такого объекта недвижимости в установленном порядке в течение трех лет с момента его разрушения.

Разрушение здания гаража (литера В) в результате действия сил, названных в статье 39 Земельного кодекса Российской Федерации, само по себе не может являться основанием для постановки вопроса о прекращении права на соответствующий земельный участок. По смыслу указанных положений земельного законодательства при разрушении (сносе) названного объекта недвижимости, в том числе третьими лицами, его собственник в течение указанного срока сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на земельный участок.

При таких обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.09.2007 N Ф08-4492/2007 по делу N А32-20157/2006-51/263

“…Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации города Новороссийска от 29.12.2005 N 4258 компании из земель поселений в черте г. Новороссийска предоставлен в собственность за плату земельный участок площадью 29323 кв. м по ул. Бирюзова, 3 для эксплуатации зданий и сооружений сельскохозяйственного рынка.

Общество является собственником нежилых помещений литера Г104 (1-10) и нежилого здания литера Г117, расположенных по адресу: г. Новороссийск, ул. Бирюзова, 3, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.04.2004 N 446394 и от 27.04.2004 N 471356.

На обращение общества по вопросу оформления земельного участка в собственность администрация г. Новороссийска письмом от 12.06.2006 сообщила о том, что земельный участок, расположенный по адресу: г. Новороссийск, ул. Бирюзова, 3, предоставлен в собственность компании.

Общество, полагая, что оспариваемое постановление нарушает его права и законные интересы, обратилось в суд.

По смыслу данных норм исключительным правом на приобретение земли в собственность обладает собственник объектов недвижимости, расположенных на данном участке. Общество согласно свидетельствам о государственной регистрации права является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Новороссийск, ул. Бирюзова, 3, и в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приватизацию земельных участков под данными объектами. Поскольку фактически постановлением 29.12.2005 N 4258 земельный участок под объектами недвижимости общества предоставлен компании, что последняя не отрицает, то нарушено исключительное право заявителя на приобретение данного участка в собственность в соответствии с порядком, установленным Земельным кодексом Российской Федерации. Таким образом, доводы заявителя о том, что права и интересы общества оспариваемым постановлением не нарушены, надлежит отклонить.

Доказательств того, что спорный земельный участок является неделимым, компанией не представлено. Кроме того, согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность. Передача всего спорного участка в собственность компании не предусмотрена законом.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о недействительности пункта 7 постановления от 29.12.2005 N 4258 в части предоставления компании в собственность земельного участка под объектами недвижимости, принадлежащими обществу, является правильным, поскольку нарушает права общества и не соответствует статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации…”

6.6. Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок не может быть заключен по п. 3 ст. 36 ЗК РФ, если отсутствуют заявления всех собственников недвижимого имущества или один из них отказался от участия в таком договоре.

Примечание: С 1 марта 2015 г. ст. 36 ЗК РФ утратила силу в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ. Подробнее об этом см. п. 6 материалов к ст. 549 ГК РФ. В настоящее время положение, аналогичное п. 3 ст. 36 ЗК РФ, содержится в п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2004 N 3934/04 по делу N А53-7097/03-С4-41

“…Как установлено судом, ОАО “Ростовкнига” является собственником приобретенного в процессе приватизации нежилого помещения общей площадью 1543,2 кв. метра в жилом доме, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 15, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности РО61 N 0091668 от 22.06.2000. Остальные помещения (в том числе и жилые, и нежилые) принадлежат другим юридическим и физическим лицам, владеющим помещениями как на праве собственности, так и на праве оперативного управления.

ОАО “Ростовкнига” 24.04.2003 обратилось с заявкой на приватизацию 1/4 доли земельного участка общей площадью 1863 кв. метра с кадастровым номером 61:44:01:05:03:0003 (466 кв. метров), ранее переданного в постоянное бессрочное пользование АООТ “Ростовкнига” в соответствии с государственным актом N РО-44-09980. Комитет по управлению государственным имуществом Ростовской области в удовлетворении заявки отказал, предложив оформить договор аренды.

В связи с отказом в передаче земельного участка в собственность ОАО “Ростовкнига” обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сослался на наличие у истца права на приватизацию земельного участка на основании части 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), а также на возможность отчуждения в соответствии с частью 4 статьи 35 данного Кодекса доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание.

Между тем к правоотношениям сторон норма части 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса неприменима, поскольку истец не является единственным собственником всего здания в целом.

Частью 5 статьи 36 Земельного кодекса установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума.

В связи с тем что в данном случае истец единолично обратился с требованием об оформлении права собственности на земельный участок, у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленного требования…”

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 28.12.2009 N ВАС-17007/09 по делу N А49-7427/2008

“…Суд установил, что письмом от 03.12.2008 Администрация отказала в предоставлении указанного земельного участка в общую долевую собственность заявителей.

Суд установил, что заявители являются собственниками части нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Терешковой, 7А, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права.

Оставшаяся часть здания – нежилое помещение площадью 322,5 кв. м закреплено на праве оперативного управления за ФГУ “Управление по технологическому и экологическому надзору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по Пензенской области”. В то же время право государственной или муниципальной собственности на указанную часть помещений в установленном порядке не зарегистрировано.

В связи с изложенным суд, руководствуясь статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами.

В случае если помещения в таком здании принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления,… эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в договор аренды иных правообладателей помещений в этом здании.

С учетом изложенного коллегия судей не находит оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации с целью пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 16.09.2010 N КГ-А41/10713-10 по делу N А41-37756/09

“…Общество с ограниченной ответственностью “Магазин N 2 “Журавушка” обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Щелковского муниципального района Московской области о понуждении последней заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка площадью 701 кв. м, кадастровый номер 50:14:050502:15, расположенного по адресу: Московская область, город Щелково, улица Пустовская, дом 16.

В обоснование иска истец ссылался на пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178 “О приватизации государственного и муниципального имущества”, полагая, что в соответствии с указанными нормами истец, как собственник здания магазина, имеет право приобрести в собственность упомянутый земельный участок.

Проанализировав обстоятельства дела в совокупности с исследованными доказательствами и положениями пункта 1 статьи 421, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции подтверждает правильность выводов, положенных судами в основание принятых по делу судебных актов.

Судами обеих инстанций правильно установлены обстоятельства того, что объектом права собственности истца является не отдельное здание, а нежилое помещение в здании гражданского назначения, имеющее множество собственников-граждан – владельцев квартир многоэтажного жилого дома, к которому пристроен магазин, в связи с чем передача земельного участка возможна только в общую долевую собственность всех собственников недвижимости, причем одновременно.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения ООО “Магазин N 2 “Журавушка” в уполномоченный орган с заявлением о приобретении в собственность спорного земельного участка совместно с собственниками всех помещений здания, в котором находится магазин.

С учетом изложенного суды правомерно отказали истцу в удовлетворении иска…”

Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2009 N КГ-А40/1583-09-П по делу N А40-41644/07-153-304

“…Как установлено судом и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, Министерством имущественных отношений Российской Федерации издано распоряжение от 26.06.2003 г. N 2792-р о приватизации ФГУП “Московский научно-исследовательский институт приборостроения” путем преобразования в ОАО “Концерн радиостроения “ВЕГА”. Согласно приложению N 1 к распоряжению в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП “Московский научно-исследовательский институт приборостроения” включен в том числе земельный участок общей площадью 4,1122 га, расположенный по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 34, с кадастровым (условным) N 77:07:06005:021.

Однако в настоящее время согласно свидетельству о государственной регистрации права от 05.08.2004 г. N 77 АБ 336528 ООО “Трейдер” является собственником части здания общей площадью 1949,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 34, стр. 14. В зданиях по адресам: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 34, стр. 1, 3, 21 в собственности ОАО “Концерн радиостроения “ВЕГА” находится только часть помещений (т. 1 л.д. 50, 52, 63).

Указанные обстоятельства должны учитываться при приватизации земельного участка, поскольку как Федеральный закон “О приватизации государственного и муниципального имущества”, так и Земельный кодекс Российской Федерации при наличии нескольких собственников объектов недвижимого имущества предусматривают оформление земельно-правовых отношений на неделимый участок только со множественностью лиц на стороне арендатора либо путем приобретения его в общую долевую собственность.

Установив названные обстоятельства, апелляционный суд пришел к обоснованным выводам о том, что оформление прав на земельный участок, заявленный истцом к регистрации, должно производиться с учетом положений пункта 4 статьи 28 Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества”, пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и, соответственно, об отсутствии оснований для признания незаконным отказа в регистрации права ОАО “Концерн радиостроения “ВЕГА”…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.09.2009 по делу N А49-7427/2008

“…Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Частью 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

С учетом изложенных обстоятельств суды обосновано признали оспариваемый отказ администрации правомерным, так как собственник нежилого помещения площадью 322,5 кв. м, находящегося в здании, расположенном на спорном неделимом участке, с заявлением в администрацию г. Пензы наряду с другими собственниками помещений не обращался, поэтому при подаче заявления на приобретение земельного участка в общую долевую собственность заявителями нарушены требования, предусмотренные положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.10.2008 по делу N А57-4972/07

“…Заявление было обусловлено тем обстоятельством, что Общество, являясь полным правопреемником ООО “ШАР”, владея 100% нежилого здания, находящегося на указанном земельном участке, имеет право на приобретение его в собственность.

На обращение ООО “ТОСС” от 06 марта 2007 года N 152 Управлением дан ответ от 30 марта 2007 года N 02-1716, из которого следует, что для приобретения в собственность испрашиваемого земельного участка необходимо обращение всех собственников объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.

Согласно ответу Управления от 30.03.2007 N 02-1716 испрашиваемый Обществом земельный участок является объектом федеральной собственности, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие различным собственникам (Аристархову А.Г., Васильеву Н.Е., Воронкову А.Б., Климову А.Ф., Климову П.Ф., Лисовской Т.А., Новицкой С.Г., Оганнисяну А.О., Ширикову В.В., Эткинду Л.Г., Яхонтовой Н.И., ЗАО “СНИИМ-С”, ЗАО “Промтепло”, ЗАО “Центр ИРС”, ЗАО “ФинПромМаш”, ЗАО “Завод алюминиевых конструкций “Трио”, ООО “АТТАШЕ-К”, ООО “Лапик-П”, ООО “Первый элемент”, ООО “ТОСС”, “Франчайзинговые системы”).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Пункт 5 указанной статьи ЗК РФ предусматривает, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Как правильно указали суды, ООО “ТОСС” запрашиваемые документы Управлению не представило, собственники других объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, с заявлением о его приобретении в собственность не обращались.

Судебные инстанции пришли к правомерному выводу, что, указывая на бездействие Управления по непринятию решения о предоставлении в собственность земельного участка, Общество не учло того обстоятельства, что письмом от 30.03.2007 года N 02-1716 Управление дало ответ на заявление Общества о выкупе земельного участка. Следовательно, заявление Общества о бездействии Управления не основано на материалах дела и противоречит действующему законодательству…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 27.03.2009 N Ф09-1488/09-С6 по делу N А60-17947/2008-С2

“…Общество “УФ “Галс” обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации г. Екатеринбурга (далее – администрация) в выделении обществу “УФ “Галс” в натуре земельного участка под объектами недвижимости, принадлежащими заявителю на праве собственности, а также с требованием о возложении на администрацию обязанности по выделу заявителю в натуре указанного земельного участка с целью последующего выкупа.

Как установлено судом первой инстанции, обществу “УФ “Галс” на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: отдельно стоящее здание, литера Ж, общей площадью 17,5 кв. м, пристрой, литера Б4, общей площадью 1095,8 кв. м, нежилые помещения в здании, литера Б-Б3, номера на плане – помещения N 6 – 10, общей площадью 795 кв. м, расположенные на спорном земельном участке (свидетельства о государственной регистрации права от 11.01.2006 серии 66 АБ N 645629, от 25.10.2005 серии 66 АБ N 895775, от 27.10.2006 серии 66 АБ N 422963, от 21.07.2005 серии 66 АБ N 869639, от 12.10.2005 серии 66 АБ N 894887).

Обществу “Сервис-Техника” на праве собственности принадлежат нежилые помещения в здании, литера Б-Б3, номера на плане – помещения N 23, 24 на первом этаже, N 3 антресоль первого этажа, расположенном на названном земельном участке (свидетельство о государственной регистрации права от 03.08.2001 серии 66АВ N 348088).

Таким образом, на земельном участке площадью 6061 кв. м расположено здание, литера Б-Б3, часть которого принадлежит обществу “УФ “Галс” (площадью 431,6 и 479,5 кв. м), а часть – обществу “Сервис-Техника” (площадью 479,40 кв. м).

Указанный земельный участок как неделимый с кадастровым номером 66:41:0205008:16 передан обществу “УФ “Галс” и обществу “Сервис-Техника” по договору аренды земельного участка от 30.05.2001 N 2-390 с множественностью лиц на стороне арендатора.

С заявлением о выделе из названного земельного участка другого земельного участка с целью его последующего выкупа под принадлежащие на праве собственности объекты недвижимости в администрацию обратилось общество “УФ “Галс”.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в отсутствие заявления всех собственников недвижимого имущества или отказе одного из собственников от участия в договоре купли-продажи земельного участка возникновение права общей долевой собственности на такой участок невозможно.

С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований…”

6.7. Вывод из судебной практики: Земельный участок не может быть предоставлен в общую долевую собственность согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ, если часть расположенного на нем недвижимого имущества отнесена к государственной или муниципальной собственности.

Примечание: С 1 марта 2015 г. ст. 36 ЗК РФ утратила силу в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ. Подробнее см. п. 6 материалов к ст. 549 ГК РФ. В настоящее время положение, аналогичное п. 3 ст. 36 ЗК РФ, содержится в п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.08.2020 N Ф09-3616/20 по делу N А60-53361/2019

“…Руководствуясь названными нормами права, принимая во внимание, что для реализации права на приобретение земельного участка под объектом недвижимости в общую долевую собственность необходимо, чтобы все помещения в здании находились в частной собственности, вместе с тем одним из собственников части здания является публичное образование (Российская Федерация), суды пришли к верному выводу о том, что указанное обстоятельство препятствует приватизации занятого таким объектом земельного участка и является законным основанием для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка в долевую собственность предпринимателей.

Выводы судов соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3333/12 в отношении применения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, которая является актуальной в настоящее время, поскольку правовое регулирование данного вопроса пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не изменилось. В таком случае собственники иных частей здания вправе требовать заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

При таких обстоятельствах суды обоснованно признали законными решение управления от 19.07.2019 N АР-9069/09 об отказе в предоставлении земельного участка в общую долевую собственность заявителей…”

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 18.07.2013 N ВАС-9203/13 по делу N А55-8367/2012

“…Как установили суды, общество и Самарская область на праве общей долевой собственности являются собственниками 22 объектов недвижимости, расположенных по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Сквозная, 7.

Объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 43 650 кв. м, расположенном по указанному адресу, который поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 63:01:0000000:2376, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство пионерского лагеря.

На обращение общества о продаже в общую долевую собственность вышеуказанного земельного участка Минимущество письмом от 24.02.2012 N 12/3376 отказало, поскольку испрашиваемый земельный участок расположен в зоне природных ландшафтов Р-3, к основным разрешенным видам использования которой относятся лесопарки, прогулочные аллеи, места для пикников, некапитальные вспомогательные строения и инфраструктура для отдыха на природе, и не подлежит приватизации в силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, в качестве основания для отказа было указано на отсутствие совместного заявления всех собственников объектов недвижимости, расположенных на данном неделимом земельном участке.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что собственник недвижимости имеет исключительное право на предоставление в собственность земельного участка соразмерно доле в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке.

Однако суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, принял во внимание то обстоятельство, что объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, принадлежат на праве общей долевой собственности обществу и Самарской области. С учетом этого суд, несмотря на иные основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, пришел к выводу, что, поскольку Самарская область сохраняет за собой долю в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, испрашиваемый земельный участок в силу пункта 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” не подлежит приватизации и может быть предоставлен только в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3333/12.

Судебная коллегия полагает, что довод общества об основаниях возникновения права общей долевой собственности на объекты недвижимости и наличия у него права постоянного бессрочного пользования земельным участком не могут повлиять на изложенные выше выводы судов, поскольку на момент его обращения с соответствующим заявлением публичное образование являлось сособственником в праве общей долевой собственности, а в соответствии с указанной выше нормой земельный участок может быть приватизирован только после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 3333/12 по делу N А11-4231/2011

“…По результатам рассмотрения спора судами установлено, что одним из участников общей долевой собственности в отношении упомянутого здания, расположенного на испрашиваемом земельном участке, помимо завода и общества является Российская Федерация.

В соответствии с пунктом 4 статьи 28 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Однако в рассматриваемом деле упомянутое здание не может быть полностью передано в частную собственность в связи с нахождением в нем убежища – объекта гражданской обороны, относящегося исключительно к федеральной собственности. Поскольку Российская Федерация сохраняет за собой долю в праве общей долевой собственности на названное имущество, суды пришли к обоснованному выводу о невозможности приватизации занятого этим объектом земельного участка.

Так как испрашиваемый земельный участок не может быть передан заводу и обществу в собственность, они вправе требовать заключения договора аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

При данных обстоятельствах оснований для отмены оспариваемых судебных актов не имеется…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.08.2013 по делу N А12-27075/2012

“…Общество обратилось в Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда с заявлением от 08.06.2012 о предоставлении земельного участка в собственность по льготной цене из расчета 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, приложив необходимый пакет документов.

Минимущество письмом от 31.10.2012 уведомило общество о том, что провело проверку испрашиваемого земельного участка, в ходе которой установлено, что на спорном земельном участке имеются иные объекты недвижимости, в связи с чем было направлено обращение в прокуратуру Волгоградской области о проведении проверки в отношении администрации Волгограда.

ООО “Альянс”, полагая, что бездействие Минимущества по ненаправлению проекта договора купли-продажи земельного участка является незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, частично удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что ООО “Альянс” имеет исключительное право на приобретение испрашиваемого земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, в собственность в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем судами не принято во внимание, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, не принадлежащие ООО “Альянс”, в том числе производственное здание общей площадью 1554 кв. м, находящееся в муниципальной собственности и переданное на праве хозяйственного ведения МУП “ГУКС” администрации Волгограда, о чем сделана запись регистрации 14.01.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Таким образом, собственники указанных в пункте 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

В случае если на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, находящийся в муниципальной собственности, то общество, как собственник объектов недвижимости, расположенных на этом же земельном участке, вправе приобрести указанный земельный участок только в аренду.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3333/12 по делу N А11-4231/2011.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуются исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело N А12-27075/2012 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 04.04.2013 N Ф09-1495/13 по делу N А50-9674/12

“…Письмом от 21.02.2012 N 01-16-193/03 управлением отказано в предоставлении земельного участка в собственность с указанием на то, что испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен в долевую собственность, поскольку Российская Федерация не может являться покупателем данного земельного участка. Обществу “МРСК Урала” предложено оформить право аренды на данный земельный участок со множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание.

Полагая, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность является незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В силу п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Пермского края от 25.10.2011 по делу N А50-16657/2011 признано право собственности Российской Федерации на помещение спецподвала, назначение – нежилое (литера А1), общей площадью 42,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Газеты “Звезда”, 2а.

Таким образом, участником общей долевой собственности в отношении здания, расположенного на испрашиваемом земельном участке, помимо общества “МРСК Урала” является Российская Федерация.

В соответствии с п. 4 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных в данном пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Апелляционным судом верно отмечено, что здание, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Газеты “Звезда”, 2а, не может быть полностью передано в частную собственность в связи с нахождением в нем помещения (спецподвала), относящегося исключительно к федеральной собственности.

При таких обстоятельствах, поскольку Российская Федерация сохраняет за собой долю в праве общей долевой собственности на данное имущество, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для приватизации земельного участка, занятого указанным зданием.

Названная правовая позиция соответствует позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3333/12…”

Судебная экспертиза и оценка в строительстве и жкх

6. Ограничение возможности заключения договора купли-продажи земельного участка

Похожие
публикации

Подряд (договор подряда) – судебная практика

Продажа недвижимости – судебная практика

Вопросы долевого строительства

Судебная экспертиза и оценка в строительстве и жкх

6. Ограничение возможности заключения договора купли-продажи земельного участка

Похожиепубликации

Подряд (договор подряда) – судебная практика

Продажа недвижимости – судебная практика

Вопросы долевого строительства

Похожие
публикации