Правоотношения в сфере строительства могут возникать на основании различных договоров. В связи с этим встает вопрос о возможности применения к таким отношениям норм гл. 37 ГК РФ (“Подряд”), в частности § 1 указанной главы (“Общие положения о подряде”).
Одним из договоров, который является основанием для возникновения правоотношений в сфере строительства, является договор участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на его ввод в эксплуатацию.
Из указанного определения можно сделать вывод, что договор участия в долевом строительстве по своей правовой природе сходен с договором строительного подряда.
Внешне сходные отношения могут возникать при инвестиционной деятельности по обеспечению финансирования строительства, однако их природа более близка к отношениям простого товарищества, чем подряда. Эти отношения не связаны с участием в долевом строительстве и в соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.
Кроме того, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (“Купля-продажа”), 37 (“Подряд”), 55 (“Простое товарищество”) ГК РФ и т.д. На это указано в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”.
5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности применения к правоотношениям между застройщиком и участниками долевого строительства норм о подряде, в том числе регулирующих вопросы, которые связаны с некачественным выполнением работ, существует две позиции судов.
Позиция 1. К правоотношениям между застройщиком и участниками долевого строительства не применяются нормы о подряде, в том числе регулирующие вопросы, которые связаны с некачественным выполнением работ.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.12.2022 N Ф07-17166/2022 по делу N А56-57367/2020
“…В рассматриваемом споре недостатки касаются общего имущества в многоквартирном доме; с иском об их устранении по гарантии обратилось товарищество собственников жилья в интересах своих членов.
Согласно правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 5441/10, между застройщиком и собственниками жилья, интересы которых представляет товарищество, договоры строительного подряда не заключались, поэтому нормы, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком, к правоотношениям сторон между застройщиком и собственниками квартир неприменимы.
Поскольку применительно к обстоятельствам настоящего спора разрешение на строительство было получено застройщиком до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, то к возникшим правоотношениям подлежат применению нормы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей” (далее – Закон о защите прав потребителей)…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 5441/10 по делу N А70-367/12-2008
“…Товарищество собственников жилья “Домовой” (далее – товарищество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к закрытому акционерному обществу “Тюменский аккумуляторный завод” (далее – завод) об обязании устранить недостатки работ по строительству дома, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Луначарского, д. 18, корп. 1 (далее – спорный объект, жилой дом), выявленные в процессе эксплуатации жилого дома, а именно: устранить протекание кровли и недостатки работ при прокладке канализации, вызывающие постоянное ее затопление, производить подачу питьевой и горячей воды в соответствии с требованиями санитарных норм.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, спорный объект (26-квартирный жилой дом) принят в эксплуатацию приемочной комиссией в соответствии с актом приемки законченного строительством объекта от 30.01.2003 N 255.
В процессе эксплуатации жилого дома были выявлены недостатки, в том числе протекание кровли, затопление подвала канализационными стоками, несоответствие питьевой и горячей воды требованиям санитарных норм, о чем товарищество указывало в направляемых заводу письмах.
В связи с непринятием заводом надлежащих мер по устранению недостатков товарищество обратилось в арбитражный суд с иском, ссылаясь на нарушение строительных норм при возведении жилого дома.
Вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о праве товарищества заявить иск к заводу об устранении недостатков строительства является правомерным.
Согласно акту приемки законченного строительством объекта от 30.01.2003 N 255 застройщиком жилого дома выступил завод.
В материалах дела имеется копия договора от 25.01.2003 N 844/04 долевого участия в строительстве жилого дома между заводом (застройщиком) и гражданином Ластовляком А.И. (дольщиком). Договор предусматривает обязанность застройщика построить, ввести в эксплуатацию и передать по акту приемки-передачи в собственность дольщику долю, которая установлена в договоре. Застройщик обязан обеспечить надлежащее качество построенного объекта, а также производить устранение замечаний по качеству строительных работ своими силами и за свой счет.
Таким образом, застройщик, принявший по акту законченный строительством объект, заключивший с дольщиками договоры долевого участия в строительстве и передавший дольщикам согласно договору помещения в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома.
Между тем судами, отказавшими в иске, неверно применены нормы материального и процессуального законодательства.
При рассмотрении дела суды руководствовались законодательством о подряде (строительном подряде) – параграфами 1 и 3 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако между застройщиком и собственниками жилья, интересы которых представляет товарищество, договоры строительного подряда не заключались и нормы, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком, к отношениям между застройщиком и дольщиками, в том числе касающиеся ответственности за качество работ, применению не подлежали.
Поскольку договоры долевого участия в строительстве были заключены и помещения в доме переданы собственникам до принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“, отношения между застройщиком и собственниками помещений в спорном объекте регулируются Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей” (далее – Закон о защите прав потребителей, Закон).
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о защите прав потребителей продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. Пунктом 1 статьи 18 Закона установлено право потребителя потребовать безвозмездного устранения недостатков товара; пункт 1 статьи 29 Закона предусматривает право потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы потребовать безвозмездного устранения этих недостатков.
Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены…”
Дальневосточный округ
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.05.2018 N Ф03-1038/2018 по делу N А51-11007/2017
“…Как следует из материалов дела, товарищество (истец) в настоящем споре на основании положений статей 36, 135, 138 ЖК РФ представляет интересы собственников квартир (жилья), предъявляя требования, связанные с качеством строительства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 755 ГК РФ подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами. Указанные основания для освобождения подрядчика от ответственности за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, являются исчерпывающими.
Положения названной нормы предусматривают презумпцию вины подрядчика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока, и безвозмездное устранение недостатков только при выполнении подрядчиком работ с отступлениями от договора подряда.
Вместе с тем особенностью настоящего спора является то, что дефекты касаются общего имущества в многоквартирном доме; с иском об их устранении по гарантии обратилось товарищество собственников жилья в интересах своих членов.
Согласно правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 5441/10, между застройщиком и собственниками жилья, интересы которых представляет товарищество, договоры строительного подряда не заключались, поэтому нормы, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком, к правоотношениям сторон между застройщиком и собственниками квартир неприменимы. Отношения между данными лицами в зависимости от даты получения разрешения на строительство регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 214-ФЗ) либо Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите потребителей” (далее – Закон о защите потребителей)…”
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.05.2017 N Ф03-1571/2017 по делу N А73-643/2016
“…Не согласившись с принятыми судебными актами, ТСЖ “Хабаровск-2” обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой считает их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение. По мнению заявителя жалобы, правоотношения сторон подлежат регулированию главой 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в связи с чем, учитывая положения пункта 2 статьи 737 настоящего Кодекса, срок исковой давности должен составлять 10 лет и исчисляться с 26.12.2006, при выявлении недостатков в период 2014-2015 годов.
С момента ввода в эксплуатацию управление многоквартирным домом осуществляется ТСЖ “Хабаровск-2”.
Письмом от 23.09.2011 N 11/09/231 ТСЖ “Хабаровск-2” обратилось в адрес ОАО “РЖДстрой” с требованием об устранении недостатков строительства – обрушения облицовки фасада здания дома по ул. Школьная, 4, произошедшего 06.09.2011, повлекшего выход из строя сплит-систем гр-ки Мифтаховой Е.К., проживающей в квартире 71.
Отказ ответчика в устранении недостатков мотивирован положениями статей 724, 756 ГК РФ.
Данные обстоятельства явились основанием ТСЖ “Хабаровск-2” для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.
Разрешая данный спор, суды обеих инстанций исходили из следующего.
Согласно пункту 8 статьи 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
В данном случае товарищество обратилось в арбитражный суд с иском, связанным с качеством строительства, в интересах своих членов.
Согласно правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 5441/10, поскольку между застройщиком и собственниками жилья, интересы которых представляет товарищество, договоры строительного подряда не заключались, нормы, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком, к отношениям между застройщиком и дольщиками, в том числе касающиеся ответственности за качество работ, применению не подлежат.
Учитывая, что разрешение на строительство спорного многоквартирного жилого дома N 76-05 выдано Администрацией города Хабаровска (Департамент архитектуры, строительства и землепользования) 11.08.2005, что следует из акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, по признанию суда апелляционной инстанции, к правоотношениям сторон подлежат применению нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (указанный Федеральный закон опубликован 31.12.2004, вступил в действие по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования – 31.03.2005).
Судом было установлено, что недостатки, касающиеся фасада дома, устранения которых требует ТСЖ в уточненных исковых требованиях, обнаружены 06.09.2011, что следует из письма ТСЖ “Хабаровск-2” от 23.09.2011 N 11/09/231, направленного в адрес ОАО “РЖДстрой”.
Однако исковые требования предъявлены ТСЖ “Хабаровск-2″ в арбитражный суд 22.01.2016, то есть за пределами общего срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 ГК РФ.
При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении иска в связи с пропуском срока исковой давности является правомерным…”
Северо-Западный округ
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.10.2018 N Ф07-13331/2018 по делу N А56-80675/2017
“…Особенностью настоящего спора является то, что дефекты касаются общего имущества в многоквартирном доме; с иском об их устранении по гарантии обратилось товарищество собственников недвижимости в интересах своих членов.
Согласно правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 5441/10 (далее – Постановление N 5441/10), между застройщиком и собственниками жилья, интересы которых представляет товарищество, договоры строительного подряда не заключались, поэтому нормы, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком, к правоотношениям сторон между застройщиком и собственниками квартир неприменимы. Отношения между данными лицами в зависимости от даты получения разрешения на строительство регулируются Законом N 214-ФЗ либо Законом N 2300-1.
Как установлено судом применительно к обстоятельствам настоящего спора, разрешение на строительство было получено застройщиком до вступления в силу Закона N 214-ФЗ.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно применил к спорным правоотношениям положения Закона N 2300-1.
Согласно пункту 1 статьи 4 названного Закона N 2300-1 продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
Таким образом, застройщик, заключивший с дольщиками договоры о долевом участии в строительстве и передавший дольщикам помещения в построенном им совместно с субподрядными организациями доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество выполненных по строительству этого дома работ.
На случай обнаружения недостатков выполненной работы пунктом 1 статьи 29 Закона N 2300-1 предусмотрено право потребителя потребовать безвозмездного устранения этих недостатков…”
Уральский округ
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.06.2017 N Ф09-2800/17 по делу N А71-10117/2016
“…Установив на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 24.12.1999, что заказчиком (застройщиком) спорного жилого дома являлось общество “Ижевский мотозавод “Аксион-Холдинг”, суды пришли к верным выводам, что застройщик, принявший по акту законченный строительством объект, заключивший с дольщиками договоры долевого участия в строительстве и передавший дольщикам согласно договору помещения в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома; именно на застройщике лежит обязанность построить, ввести в эксплуатацию и передать по акту приема-передачи дольщикам долю, которая установлена в договоре долевого участия в строительстве; застройщик обязан обеспечить надлежащее качество построенного объекта.
Поскольку из представленных в материалы дела документов, в том числе акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 24.12.1999, копий договоров о долевом участии в строительстве, актов приема-передачи жилых помещений, усматривается, что квартиры в спорном многоквартирном доме приобретались гражданами на основании договоров о долевом участии в строительстве, заключенных с обществом “Ижевский мотозавод “Аксион-Холдинг” в период с 1996 по 1998 год, строительство дома завершено в 1999 году, передача квартир дольщикам производилась в 2000 году, то есть до принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, суды верно исходили из того, что к возникшим правоотношениям подлежат применению нормы Закона о защите прав потребителей.
Такое толкование правовых норм соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 09.12.2010 N 5441/10…”
Примечание: В некоторых приведенных ниже Постановлениях лицом, предъявляющим требования на основании ст. ст. 720 – 725 ГК РФ, было товарищество собственников жилья. Его полномочия на предъявление соответствующего иска следуют из п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса РФ, согласно которому ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Позиция 2. К правоотношениям между застройщиком и участниками долевого строительства применяются нормы о подряде, регулирующие вопросы, связанные с некачественным выполнением работ (ст. ст. 720 – 725 ГК РФ).
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2009 по делу N А17-2586/2008
“…Заказчиком (застройщиком) указанного жилого дома выступало ООО “Славянский дом и Ко”.
В целях эксплуатации указанного жилого дома создано ТСЖ “Тимирязево”, которое зарегистрировано 08.09.2002 Инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по городу Иваново.
В процессе эксплуатации жилого дома, находящегося по адресу: город Иваново, улица Тимирязева, дом N 43, собственники выявили дефекты и недостатки объекта, проявившиеся в протечке крыши.
Товарищество неоднократно обращалось к Обществу с письмами о необходимости принятия мер для устранения выявленных недостатков при возведении кровли в рассматриваемом доме.
Учитывая указанные положения законодательства и обстоятельства дела, Товарищество вправе участвовать в данном деле в качестве законного представителя собственников помещений жилого 28-квартирного дома со встроенными офисными помещениями, находящегося по адресу: город Иваново, улица Тимирязева, дом N 43.
Довод заявителя о том, что на него не может быть возложена обязанность по устранению недостатков подрядных работ на основании норм по договору подряда, поскольку между сторонами отсутствуют какие-либо отношения, в том числе и подрядные, не принимается судом округа.
Привлекая средства дольщиков для строительства многоквартирного дома, Общество берет на себя обязанность передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Собственники имущества в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме.
Таким образом, строительство многоквартирного дома (в части не только квартир, но и мест общего пользования, в том числе и кровли дома) велось ответчиком с целью передачи этого дома в собственность дольщикам. Объект строительства должен соответствовать указанным в технической документации показателям и отвечать нормам эксплуатации.
При таких обстоятельствах правоотношения между ООО “Славянский дом и Ко” и дольщиками, интересы которых представляет ТСЖ “Тимирязево”, содержат элементы договора строительного подряда, поэтому суды правильно применили к данным отношениям нормы статей 723, 724, 754, 755 и 756 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 723 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы, в том числе заказчику предоставлено право требовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Таким образом, суды обеих инстанций правомерно возложили на ООО “Славянский дом и Ко” обязанность по устранению недостатков, допущенных при строительстве жилого дома…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 13.07.2012 N ВАС-8969/12 по делу N А41-45565/10
“…Основанием для обращения ГСК “ВЫМПЕЛ” в арбитражный суд с настоящим иском послужило некачественное выполнение застройщиком – ООО “КООПСТРОЙ” работ по строительству подземного гаража-стоянки, расположенного по адресу Московская область, г. Мытищи, ул. В. Волошиной, д. 54Б.
Разрешая спор по существу, суды установили, что в соответствии с условиями заключаемых с гражданами-пайщиками потребительского общества договоров о долевом участии в строительстве, ООО “КООПСТРОЙ” принимал на себя функции заказчика-застройщика по проектированию, строительству и пусконаладочным работам, а также обязательство обеспечить строительство в соответствии с утвержденной проектной документацией.
Суды, исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 723, 754, 756 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание выводы судебной экспертизы, а также учитывая отсутствие доказательств исполнения ответчиком обязательств по устранению недостатков, удовлетворили иск ГСК “ВЫМПЕЛ” в полном объеме.
Довод ответчика о том, что ГСК “ВЫМПЕЛ” является ненадлежащим истцом, был предметом исследования судов нижестоящих инстанций и отклонен ими.
Суды, оценив представленные доказательства, сделали вывод, что кооператив вправе в интересах своих членов и с их согласия, выраженного в решении общего собрания членов кооператива, обращаться в суд с требованиями, связанными с обеспечением надлежащего состояния и содержания здания гаражного комплекса, устранения недоделок в объекте строительства…”
Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.07.2010 по делу N А79-4242/2007
“…Как следует из материалов дела, Университет (заказчик) и Общество (заказчик-застройщик) заключили договор от 11.12.2001, по условиям которого заказчик-застройщик принял на себя обязательства по строительству жилой группы многоквартирных домов в жилом комплексе “Академический” по Московскому проспекту города Чебоксары, поз. 2, поз. 9, поз. 9А. Общество обязалось выполнить своими и привлеченными силами и средствами все работы в объеме и сроки, предусмотренные данным договором, поставить на строительную площадку необходимые материалы, оборудование, обеспечить соответствующее качество работ, выполняя функции заказчика-застройщика, заключать договоры на долевое строительство жилья в указанных домах с гражданами и организациями договоры субподряда; осуществлять контроль и технический надзор за строительством, обеспечить ввод жилых домов в эксплуатацию (пункты 3.1 и 4 договора).
Собственники помещений в многоквартирном доме N 19 корпус 5 по Московскому проспекту города Чебоксары 24.01.2004 создали ТСЖ “Согласие и К” для совместного управления комплексом недвижимого имущества и обеспечения его эксплуатации.
Предметом исковых требований ТСЖ “Согласие и К” явилось взыскание с Университета и Общества 10 103 683 рублей ущерба, возникшего в результате проведения строительно-монтажных работ в жилом доме N 19/5, расположенном по Московскому проспекту города Чебоксары, с отклонениями от проектных решений.
Согласно экспертному заключению от 29.05.2009 N 6/06-3 установлены ряд недостатков при выполнении строительно-монтажных работ при строительстве жилого дома N 19/5, расположенного по Московскому проспекту города Чебоксары. В заключении установлено, что недостатки и дефекты возможно устранить путем выполнения ремонтно-строительных работ для приведения конструктивных элементов крыши и кровли в идеальное состояние согласно проекту и строительным нормам и правилам. Стоимость работ по устранению дефектов и недоделок по кровле и крыше жилого дома N 19/5 составляет 348 207 рублей. Строительные работы по гидроизоляции фундаментов выполнены на основании проектного решения. Недостатков и дефектов в виде протечек воды через наружные стены в подвал жилого дома не установлено.
При изложенных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что убытки истца связаны с нарушением ответчиком обязательств по договору подряда, и обоснованно удовлетворили исковые требования о взыскании с Общества в пользу ТСЖ “Согласие и К” 348 207 рублей ущерба, что не противоречит статьям 15, 393, 720 – 723 Гражданского кодекса Российской Федерации…”
Дальневосточный округ
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.12.2009 N Ф03-5888/2009 по делу N А51-12214/2008
“…Как установлено судом и следует из материалов дела, между ОАО “Ремстройцентр” и дольщиками – Коломиец В.И., Коломиец О.И., Кошевник С.Н., Кожакина Л.А., Белокрылов С.А., Белокрылова Н.А., Чебоксаров В.В., Юванен И.А., Базюк В.Л., Петренко О.В., иными дольщиками заключены договоры о долевом участии в строительстве 108-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Фирсова, 8б.
В 2004 году в ходе строительства жилого дома по данному адресу по инициативе перечисленных выше участников долевого строительства – будущих собственников квартир в соответствии с действующим на тот момент законодательством (ФЗ “О товариществах собственников жилья”) зарегистрировано ТСЖ “Надежда”.
По окончании строительства при обследовании по поручению истца состояния указанного жилого дома, его кровли и элементов благоустройства Консалтинговой компанией “Арктур Эксперт” выявлены нарушения строительных требований, отраженные в технических заключениях от 28.09.2007 N 371/2007 и от 19.10.2007 N 402/2007.
Данное обстоятельство явилось основанием для обращения ТСЖ “Надежда” с настоящим иском в арбитражный суд.
Разрешая настоящий спор и отказывая истцу в удовлетворении предъявленного им требования, судебные инстанции пришли к выводу о невозможности подачи товариществом такого иска ввиду отсутствия факта договорных отношений между ТСЖ “Надежда” и ОАО “Ремстройцентр”.
Кассационная инстанция считает данный отказ неправильным, не основанным на нормах действующего гражданского законодательства.
Исходя из абзаца 8 статьи 138 этого же Кодекса, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Вывод об отсутствии надлежащего процессуального статуса у ТСЖ как истца, сделан судебными инстанциями без учета данных норм права, Устава ТСЖ и того, что застройщики, ставшие собственниками помещений в жилом доме по вышеуказанному адресу и образовавшие такое товарищество, тем самым передали последнему право выступать их представителем в отношениях с третьими лицами, в том числе и по договорам подряда с ОАО “Ремстройцентр”.
При таких обстоятельствах, поскольку обжалуемые судебные акты приняты с неправильным применением норм материального права, дело направляется на новое рассмотрение…”
Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 по делу N А65-22702/2008
“…Товарищество собственников жилья “Домового комитета 53/26” (далее – истец, ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к закрытому акционерному обществу “КАМАЗПРИВАТЖИЛЬЕ” (далее – ответчик, общество) о взыскании 4 814 689 руб. расходов на устранение недостатков и 10 000 руб. расходов по проведению независимой экспертизы.
Строительство жилого дома осуществлялось на основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома, заключенных между гражданами (дольщиками) и ответчиком (застройщиком) с целью передачи дома в собственность дольщикам. Объект строительства должен был соответствовать указанным в технической документации показателям и отвечать нормам эксплуатации.
Однако после приемки жилого дома в эксплуатацию были выявлены недостатки и недоделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 723 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).
Согласно пункту 2 статьи 724 ГК РФ в случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.
При изложенных обстоятельствах суды правомерно признали обоснованными требования ТСЖ – законного представителя собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в доме, к обществу (заказчику, застройщику), осуществляющему в ходе строительства жилого дома функции по техническому надзору и приемке выполненных работ, о возмещении расходов на устранение недостатков выполненных работ и удовлетворили их.
При этом судами нарушений норм материального и процессуального права, влекущих за собой обязательную отмену судебных актов, не допущено…”
Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.08.2007 по делу N А66-7189/2006
“…Вывод суда о том, что к спорным правоотношениям не подлежат применению нормы права, регулирующие подрядные отношения, сделан без учета характера правоотношений сторон и анализа условий договоров, в результате которых домовладельцы получили в собственности квартиры в упомянутом жилом доме. Товарищество собственников жилья ссылается на то, что, заявляя требование об устранении имеющихся строительных недостатков, оно представляет интересы домовладельцев, являющихся членами товарищества. Из акта государственной приемочной комиссии следует, что ответчик (ООО “СМП-195″) являлся одновременно и застройщиком-заказчиком и генеральным подрядчиком, осуществляющим реконструкцию упомянутого дома. Домовладельцы получили в собственность квартиры в указанном доме на основании договоров о долевом участии в строительстве, заключенных с ответчиком, и после регистрации права собственности на квартиры, стали участниками общей долевой собственности на общее имущество дома. Требования истца основаны на том, что в процессе эксплуатации дома были выявлены недостатки строительства, которые ответчиком не устранены. Таким образом, вывод суда о том, что к требованиям об устранении недостатков, обнаруженных в построенном ответчиком доме, не могут быть применены сроки, установленные статьями 724, 756 Гражданского кодекса Российской Федерации, является необоснованным и сделан без анализа существующих правоотношений между сторонами по делу…”
Северо-Кавказский округ
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2015 N Ф08-5937/2015 по делу N А53-26819/2014
“…Из материалов дела видно и суды установили, что общество является застройщиком трехсекционного шестнадцатиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Петрашевского, 36, что подтверждается актами ввода жилого дома в эксплуатацию от 28.11.2008, 20.07.2009 и 30.06.2010, договорами долевого участия от 29.08.2008 N 52, от 14.05.2008 N 14 и от 02.06.2008 N 17, актами передачи квартир от 29.11.2008.
В пределах гарантийного срока были выявлены дефекты в строительстве парковки, в благоустройстве прилегающего участка, вентиляционных шахт, лестничных маршей и крыши, что отражено в акте от 15.06.2012 N 1, составленном с участием представителя застройщика.
Поскольку выявленные недостатки не были устранены, товарищество обратилось в суд с иском.
При рассмотрении спора суды правомерно исходили из следующего.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 5441/10, отношения между застройщиком и дольщиками регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 214-ФЗ).
В силу части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет (часть 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, застройщик, заключивший с дольщиками договоры долевого участия в строительстве и передавший дольщикам согласно договору помещения в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суды обоснованно признали факт наличия недостатков подтвержденным.
Приняв во внимание характеристики выявленных недостатков, отсутствие мотивированных возражений со стороны ответчика, не представившего доказательств их происхождения вследствие нормального износа, а также выявление недостатков в пределах гарантийного срока, суды обоснованно сочли требования истца подлежащими удовлетворению.
Довод заявителя жалобы о том, что застройщик не может нести ответственность за выявленные недостатки за пределами гарантийного срока, подлежит отклонению ввиду следующего.
В силу статьи 725 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, а в отношении зданий и сооружений определяется по правилам статьи 196 названного Кодекса. Если в соответствии с договором подряда результат работы принят заказчиком по частям, течение срока исковой давности начинается со дня приемки результата работы в целом. Если законом, иными правовыми актами или договором подряда установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности, указанного в пункте 1 настоящей статьи, начинается со дня заявления о недостатках.
В данном случае дефекты в отношении спорного объекта выявлены 15.06.2012, то есть в пределах пятилетнего гарантийного срока, исчисляемого с момента приемки строительных работ (акты от 28.11.2008, 20.07.2009 и 30.06.2010). Иск заявлен в октябре 2014 года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации), исчисляемого не ранее чем с 15.06.2012…”
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2011 по делу N А53-31082/2009
“…Как видно из материалов дела и установлено судами, по типовым договорам о долевом участии в строительстве жилого дома общество (застройщик) обязалось перед инвесторами возвести жилой дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Евдокимова 37 “Г” и предоставить квартиры в собственность инвесторов.
По акту от 01.12.2005 общество передало товариществу 11-этажный 135-квартирный дом со встроенными офисными помещениями в комплексе “Северная Венеция” по ул. Евдокимова, 37 “Г”. В акте указано, что генподрядной организацией выполнены полностью все требования проекта и технические условия по строительству дома, акт подписан без взаимных претензий сторон.
В целях совместного управления комплексом имущества в многоквартирном доме собственниками помещений создано товарищество. Выявленные в процессе эксплуатации жилого дома дефекты и недостатки строительства явились основанием для обращения товарищества с иском в арбитражный суд.
Поскольку в рамках настоящего дела имеется спор о качестве выполненных работ, а исследование вопросов о наличии либо отсутствии недостатков выполненных ответчиком работ требует специальных познаний, определением от 16.06.2010 апелляционный суд по ходатайству товарищества назначил судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил ООО “Южный региональный центр экспертизы и оценки “АС-Консалтинг”. В судебном заседании 16.06.2010 представитель общества оставил вопрос о выборе экспертного учреждения на усмотрение апелляционного суда, что подтверждается протоколом судебного заседания от 10.06 – 16.06.2010 (т. 3, л. д. 54 – 56).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, апелляционный суд признал заключение эксперта надлежащим доказательством и пришел к выводу, что товарищество доказало наличие недостатков. Данные недостатки возникли до истечения гарантийного срока и подлежат устранению застройщиком жилого дома в силу статей 723, 754 – 756 Кодекса.
Основания для изменения или отмены постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют…”
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 07.03.2014 N Ф09-640/14 по делу N А50-3036/2013
“…Как следует из материалов дела, между ответчиком (застройщик) и участниками долевого строительства – физическими лицами заключены договоры участия в долевом строительстве, в соответствии с предметами которых застройщик принял на себя обязательство в установленный срок своими силами либо с привлечением других лиц построить многоквартирный дом.
Установив в процессе эксплуатации дома, что часть предусмотренных проектом строительно-монтажных работ выполнена некачественно, с нарушениями проекта, строительных норм и правил, что привело к появлению ряда дефектов, ТСЖ “Кирова, 30” обратилось в арбитражный суд.
Определяя лицо, ответственное перед собственниками помещений за спорные недостатки, суды обоснованно приняли во внимание п. 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, из которого следует, что ответственным за надлежащее проведение строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства является застройщик, обязанный передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Право участников долевого строительства требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в объекте долевого строительства в разумный срок предусмотрено п. 2 ст. 7 указанного Федерального закона.
Поскольку гражданским законодательством непосредственно не урегулированы отношения, возникающие между заказчиком-застройщиком и товариществом собственников жилья, то к такого рода отношениям применимы нормы права гл. 37 ГК РФ по аналогии.
Пунктом 1 ст. 721 ГК РФ предусмотрено, что качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора, требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.
Согласно п. 1 ст. 723 ГК РФ при выполнении работ подрядчиком с отступлением от договора подряда заказчик вправе потребовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или соразмерного уменьшения установленной за работу цены; или возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.
Нарушений судами норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, не установлено…”
Центральный округ
Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассматривалась ситуация, когда управляющая организация обратилась в суд с требованием об устранении недостатков в имуществе, созданном в порядке долевого строительства. Суд отказал в заявленном требовании, однако указал, что с таким требованием могло бы обратиться в суд товарищество собственников жилья.
Постановление ФАС Центрального округа от 26.11.2009 N Ф10-4992/09 по делу N А08-245/2009-15-10-15
“…Полагая, что ответчик обязан устранить вышеуказанные недостатки в силу ст. ст. 11, 12, 15, 724, 754 – 756 ГК РФ, а также ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон N 214-ФЗ), истец обратился к ответчику с претензией от 22.09.2008 N 113.
Жилищным законодательством на управляющую компанию, в отличие от товариществ собственников жилья (п. 8 ст. 138 ЖК РФ), не возлагается обязанность представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
В соответствии с положениями ст. ст. 723, 740, 754 ГК РФ правом на предъявление требований, связанных с обнаружением недостатков в выполненных работах, наделен заказчик по договору подряда. В силу прямого указания закона (п. 8 ст. 138 ЖК) такое право предоставлено также товариществам собственников жилья, действующим в защиту интересов собственников жилых помещений…”
5.2. Вывод из судебной практики: К договору, по условиям которого одна сторона, имеющая в собственности (на ином праве) участок, предоставляет его для строительства здания (сооружения), а другая обязуется осуществить строительство, применяются нормы о подряде.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 01.09.2021 N Ф10-3304/2021 по делу N А35-10259/2018
“…В соответствии с пунктом 6 указанного Постановления в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы.
При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.
Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Таким образом, суд кассационной инстанции поддерживает вывод обжалуемых судебных актов о том, что положения пунктов 8.3, 8.4 договоров N 3759 от 15.07.2010, N 3759 от 01.07.2011 ясно указывают на их смешанный характер, поскольку они содержат в себе условия договора аренды объекта недвижимого имущества, договора подряда, согласно которым на ИП Самохвалову И.В. возложены обязательства по выполнению работ по реконструкции объекта, договора купли-продажи будущей вещи, поскольку оплата работ по реконструкции осуществляется путем передачи в собственность истца доли в праве общей собственности пропорционально понесенным ИП Самохваловой И.В. затратам на реконструкцию.
Доводы ответчиков о том, что указанные договоры представляют собой договор аренды не завершенного строительством объекта, противоречат буквальному значению содержащихся в пунктах 8.3, 8.4 договоров согласованных контрагентами условий…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Примечание: В приведенном ниже Определении суд сделал вывод о том, что спорный договор является смешанным, поскольку содержит в себе условия договоров аренды и подряда.
Определение Верховного Суда РФ от 07.12.2017 по делу N 310-ЭС17-12472, А09-10227/2014
“…Управление (арендодатель) и Завод (арендатор) 18.12.2007 заключили договор N 617, поименованный как договор аренды федерального недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду 4 не завершенных строительством объекта, в том числе указанное выше не завершенное строительством здание прессово-автоклавного цеха для использования его в производственных целях после завершения строительства и ввода в эксплуатацию на условиях, предусмотренных данным договором (пункт 1.1). Срок аренды установлен с 01.01.2008 по 31.12.2057 (пункт 1.2).
В пункте 1.7 договора стороны установили, что арендатор не претендует на возмещение арендодателем его затрат по завершении строительства объектов аренды и ввода их в эксплуатацию. При этом после подписания акта ввода в эксплуатацию завершенных строительством объектов арендатор приобретает право на долю в праве общей долевой собственности на эти объекты пропорционально фактически понесенным арендатором затратам.
Истец, ссылаясь на уклонение Управления от подписания соглашения о распределении долей в порядке пунктов 1.5, 1.7 договора, неисполнение обязательств по оформлению доли в праве собственности на реконструированное за счет Завода здание прессово-автоклавного цеха, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Согласно пункту 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В соответствии с пунктом 6 указанного Постановления N 54 в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы (“Строительный подряд”).
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 приведенного постановления.
Суды первой и апелляционной инстанций исходили из буквального значения содержащихся в пунктах 1.1, 1.2, 1.5, 1.6, 1.7 договора слов и выражений и пришли к обоснованному выводу, что данный договор является смешанным, содержит в себе условия договора аренды недвижимых объектов после их реконструкции и ввода в эксплуатацию, а также условия договора подряда, согласно которым на Завод возложены обязательства по выполнению работ по реконструкции объекта с оплатой путем передачи в собственность истца доли в праве общей собственности пропорционально понесенным Заводом затратам на реконструкцию.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции установил величину рыночной стоимости объекта недвижимости, возникшего в результате работ по реконструкции прессово-автоклавного цеха, а также величину рыночной стоимости затрат по реконструкции по состоянию на 01.12.2015 и установил следующий порядок распределения долей в оконченном строительством объекте недвижимости: арендодателю принадлежит доля в размере 11/100 в праве общей долевой собственности на прессово-автоклавный цех, арендатору – доля в размере 89/100 в праве общей долевой собственности на указанный объект с кадастровым номером 32:13:0250106:34.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд кассационной инстанции допустил существенные нарушения норм материального права, в том числе неправильное применение к спорным отношениям только положений статей 606 и 616 ГК РФ, поэтому на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ обжалуемое постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции – оставлению в силе…”
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд пришел к выводу о том, что спорный договор является смешанным с элементами договора подряда и договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Постановление Президиума ВАС РФ от 25.03.2014 N 10614/13 по делу N А40-149844/10-155-1212
“…Квалификация судами трех инстанций заключенного сторонами инвестиционного контракта как смешанного договора, содержащего элементы договора простого товарищества и договора подряда, и вывод о том, что при расторжении инвестиционного контракта, по условиям которого предполагалась передача инвестору 60 процентов общей площади объекта, истец не вправе требовать возврата затраченных средств на проектирование и строительство на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса, являются ошибочными.
В соответствии со статьей 1041 Гражданского кодекса существенными условиями договора простого товарищества являются условия о соединении вкладов, о совместных действиях товарищей и об общей цели, для достижения которой эти действия совершаются.
Содержание статьи 5 инвестиционного контракта (“Обязанности сторон”) не позволяет сделать вывод о наличии в нем элементов договора простого товарищества, поскольку существенных условий договора простого товарищества в нем не содержится. Воля сторон при заключении контракта не была направлена на объединение вкладов в целях осуществления совместной деятельности.
Между тем согласно пункту 6 постановления N 54 в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса, в том числе правила параграфа 3 названной главы (“Строительный подряд”). Если по условиям договора сторона, осуществляющая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, такой договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купли-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 постановления N 54.
В настоящем случае условия контракта позволяют сделать вывод о том, что он выступает договором смешанного типа: в части проведения работ по реставрации и реконструкции нежилого здания в силу параграфа 3 главы 37 Гражданского кодекса его необходимо квалифицировать как договор подряда, а в части условия о передаче части недвижимого имущества в собственность истца по итогам реализации инвестиционного проекта в качестве оплаты за выполненные им подрядные работы – как договор купли-продажи. Как следствие, к отношениям сторон по передаче недвижимого имущества применяются нормы Гражданского кодекса, регулирующие правоотношения по купле-продаже.
При названных условиях оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене…”
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд пришел к выводу о том, что спорный договор является смешанным с элементами договора подряда и договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Постановление Президиума ВАС РФ от 11.03.2014 N 16768/13 по делу N А46-8936/2010
“…Между обществом “Сибстрой” и обществом “Полет и К” 30.06.2006 заключен договор N 513/06, поименованный сторонами как договор простого товарищества (далее – договор от 30.06.2006), в соответствии с которым стороны обязались соединить вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства жилого дома, расположенного на улице 3-я Енисейская в Кировском административном округе города Омска (почтовый адрес дома: г. Омск, ул. Конева, д. 6).
По условиям указанного договора вкладом общества “Сибстрой” в совместную деятельность являлось право аренды земельного участка под строящимся жилым домом, а вкладом общества “Полет и К” – выполнение всех работ по строительству жилого дома.
Разделом 5 договора от 30.06.2006 предусмотрен порядок распределения результата совместной деятельности сторон, согласно которому доля общества “Сибстрой” в строящемся объекте составила 28,5 процента, а доля общества “Полет и К” – 71,5 процента, при этом доли каждой из сторон определяются в виде площади (в квадратных метрах) с указанием нумерации квартир и нежилых помещений (приложение N 1 к договору).
В соответствии с пунктами 3.2.1 и 3.4.2 договора от 30.06.2006 каждая из сторон вправе в ходе строительства дома самостоятельно осуществлять реализацию помещений, отнесенных по условиям договора к ее доле, в том числе путем уступки прав (требований) на них третьим лицам.
Квалифицируя заключенный 30.06.2006 между обществами “Сибстрой” и “Полет и К” договор как договор простого товарищества, суды не учли того, что его условиями не предусмотрено осуществление сторонами совместных действий; в соответствии с договором вкладом общества “Сибстрой” в совместную деятельность являлось право аренды земельного участка под строящимся объектом, а вкладом общества “Полет и К” – выполнение всех работ по строительству жилого дома. При реализации помещений в жилом доме путем уступки прав (требований) на них третьим лицам каждая из сторон по условиям договора действует самостоятельно.
Между тем согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления N 54, в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса, в том числе правила параграфа 3 названной главы (“Строительный подряд”).
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, указанный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.
Таким образом, Президиум приходит к выводу о том, что договор от 30.06.2006 исходя из его условий нужно квалифицировать как смешанный с элементами договора строительного подряда и договора купли-продажи недвижимой вещи в будущем.
При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права…”
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”
“…6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы (“Строительный подряд”).
При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления…”
Северо-Западный округ
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.06.2019 N Ф07-6333/2019 по делу N А05П-483/2018
“…Из материалов дела следует, что между Обществом (инвестор-заказчик) и Компанией (застройщик) заключен инвестиционный договор от 18.11.2015 N 569-Х-15/НСИ-15-58 (далее – договор), в соответствии с условиями которого застройщик обязался собственными и/или привлеченными силами осуществить мероприятия по строительству объекта инвестирования в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства передать в собственность заказчику объект инвестирования, а заказчик обязался путем предоставления инвестиций осуществить инвестирование мероприятий по строительству объекта инвестирования в размере и на условиях, предусмотренных договором (пункт 2.1).
Суды с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 (далее – Постановление N 54), правомерно разрешили спор по правилам главы 37 (“Подряд”) Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 6 Постановления N 54 разъяснено, что, в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы (“Строительный подряд”)…”
