5. Обеспечение предварительного договора купли-продажи недвижимости задатком

Примечание: С 01.06.2015 п. 4 ст. 380 ГК РФ прямо предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Данная норма применяется и к правоотношениям, существовавшим до 01.06.2015, если права и обязанности по ним возникли после этой даты.

Судебная практика:

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.06.2016 N 37-КГ16-6

“…Судом установлено, что 6 апреля 2015 г. между Иконниковой Л.А. и Бунаковой О.И. в простой письменной форме заключено соглашение о задатке, из которого следует, что истица передает ответчице задаток в размере 30 000 рублей в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <…>, стоимость которой определена в размере 1 650 000 рублей, и в обеспечение его исполнения.

Кроме того, Бунакова О.И. обязалась подготовить документы, необходимые для продажи квартиры, и заключить с Иконниковой Л.А. указанный договор в срок до 15 апреля 2015 г. Последняя в свою очередь также обязалась заключить с ответчицей договор купли-продажи квартиры и произвести по нему оплату в установленный соглашением срок.

Основной договор купли-продажи в срок до 15 апреля 2015 г. сторонами заключен не был, денежные средства в размере 30 000 рублей ответчица истице не возвратила.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Суд апелляционной инстанции, исследовав соглашения о задатке от 6 апреля 2015 г., дав ему правовую оценку, пришел к правильному выводу о том, что заключенное между сторонами соглашение содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи.

Так, из заключенного сторонами соглашения следует, что Иконникова Л.А. и Бунакова О.И. обязались заключить договор купли-продажи квартиры, находящейся по указанному выше адресу, в срок до 15 апреля 2015 г. за общую стоимость 1 650 000 рублей, а денежная сумма в размере 30 000 рублей передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца Бунаковой О.И. и покупателя Иконниковой Л.А., заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок…”

Аналогичная судебная практика: Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5

“…Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела 28 февраля 2007 г. между С. и П. было заключено в письменной форме соглашение о порядке заключения договора купли-продажи принадлежащей П. на праве собственности квартиры <…>. В соответствии с п. 2 названного соглашения оно имело силу предварительного договора. Этим же соглашением определялись цена продаваемой квартиры, ее характеристики, порядок расчета за квартиру между покупателем и продавцом. Договор купли-продажи указанной квартиры (основной договор) стороны обязались заключить не позднее 29 марта 2007 г. При этом одним из условий его заключения являлась одновременная продажа покупателем С. принадлежащей ей на праве собственности квартиры <…>.

Кроме того, стороны в этот же день, т.е. 28 февраля 2007 г., заключили дополнительное соглашение к предварительному договору. Пунктом 1 дополнительного соглашения предусмотрено, что покупатель С. передает продавцу П. в качестве гарантии заключения сделки задаток за продаваемую квартиру в сумме 50000 рублей.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 – 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Удовлетворяя иск С. о взыскании с П. двойной суммы задатка, суд, руководствуясь приведенными нормами ГК и исходя из установленных по делу обстоятельств, а также условий, заключенных между сторонами предварительного договора и дополнительного соглашения к нему, пришел к выводу о том, что уплаченная истицей сумма в размере 50000 рублей является задатком, а не авансом. Таковой она названа в самом письменном дополнительном соглашении. В нем же указано, что задаток обеспечивает исполнение покупателем С. и продавцом П. их обязательств по заключению основной сделки купли-продажи квартиры и выдан в счет оплаты стоимости квартиры.

Учитывая, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры была ответственна сторона, получившая задаток, т.е. продавец П., суд на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ возложил на нее обязанность уплатить покупателю С. двойную сумму задатка и соответственно взыскал с П. в пользу С. с учетом ранее возвращенной ответчицей суммы еще 50000 рублей.

Суд второй инстанции, ссылаясь на нормы ст. 429, п. 1 ст. 380 и п. 2 ст. 381 ГК РФ, признал выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными, а решение о взыскании двойной суммы задатка за неисполнение стороной предварительного договора – законным.

Судебная коллегия также находит эти выводы и решение суда о взыскании двойной суммы задатка правильными, основанными на тех нормах материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон, и соответствующими установленным судом обстоятельствам дела.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Доводы надзорной жалобы о том, что нормы ГК РФ о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, Судебная коллегия признает не основанными на законе…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.12.2008 N Ф04-7658/2008(17256-А27-44) по делу N А27-3570/2008-1

“…Сторонами был определен срок заключения основного договора – не позднее 20.01.2008, стоимость объекта – 16 146 000 рублей и порядок расчетов, согласно которому сторона 2 перечисляет 1 600 000 рублей в качестве задатка в течение 5 банковских дней с момента подписания предварительного договора от 02.11.2007.

Суд правомерно указал, что истец обязан доказать факт незаконного приобретения ответчиком денежных средств в размере 1 600 000 рублей, поскольку предварительный договор купли-продажи от 02.11.2007 не оспорен его сторонами в установленном законом порядке.

При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает решение и постановление законными и обоснованными.

В кассационной жалобе заявитель приводит доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, которым судом апелляционной инстанции дана надлежащая оценка.

Довод о невозможности использования задатка в качестве обеспечения обязательств по предварительному договору подлежит отклонению, поскольку в нем стороны согласовали условия о задатке в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи недвижимости.

В соответствии со статьями 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения; если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.07.2017 N Ф05-2701/2015 по делу N А40-44017/14

“…Как установлено судами и следует из представленных доказательств, 29.04.2013 между ООО “Арго-Сити” (Продавец) и ООО “ТехСтройМонтаж” (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО “Международный парк развлечений и туризма”, по условиям которого покупатель и ответчик обязались не позднее 05.07.2013 г. заключить договор купли-продажи доли в размере 100% уставного капитала ООО “Международный парк развлечений и туризма”, номинальной стоимостью 48 000 руб., по цене 200 000 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату оплаты.

Согласно п. 5 договора часть стоимости доли в сумме, эквивалентной 6 000 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, должна быть уплачена покупателем в течение 6 рабочих дней с даты заключения предварительного договора в качестве обеспечения платежа.

Исследовав вопрос о правовой природе денежной суммы в размере 222 602 400 руб., названной сторонами в предварительном договоре как “обеспечительный платеж”, суды пришли к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора), если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как неоднократно указывал Верховный Суд РФ, поскольку задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств и его основная цель – предотвратить неисполнение договора, действующее законодательство не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В соответствии с п. 4 ст. 380 ГК РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором; при этом, как указал Верховный Суд РФ в своем Определении Верховного Суда РФ от 08.09.2015 г. N 38-КГ15-7, правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, которое обеспечено задатком, регулируются ст. 381 ГК РФ, а положения ст. 1102 ГК РФ применению не подлежат…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.02.2017 N Ф06-18164/2017 по делу N А65-25432/2015

“…Общество с ограниченной ответственностью “Форум-сервис” (далее – ООО “Форум-сервис”) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к открытому акционерному обществу “Сантехприбор” (далее – ОАО “Сантехприбор”, ответчик) о взыскании 29 084 161 руб. неосновательного обогащения, 4 450 361 руб. процентов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 06.09.2013 между ОАО “Сантехприбор” и ЗАО “МДМ Эстейт” заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – земельных участков и объектов недвижимости, обозначенных в пункте 2.1.

Покупатель выплачивает в качестве задатка денежную сумму в рублях, эквивалентную 500 000 долларов США, по курсу ЦБ РФ на день платежа, не позднее 6 календарных дней с момента подписания договора.

Во исполнение предварительного договора ЗАО “МДМ Эстейт” платежными поручениями N 98 от 09 сентября 2013 года, N 99 от 11 сентября 2013 года, N 38 от 17 марта 2014 года осуществило оплату ЗАО “Сантехприбор” в размере 18 665 823 руб.

Между тем в установленные сроки основной договор купли-продажи недвижимого имущества заключен не был.

ЗАО “МДМ Эстейт” 21 сентября 2015 года направило в адрес ОАО “Сантехприбор” уведомление об уступке права требования по предварительному договору в сумме 18 665 823 руб. и потребовало оплатить задолженность новому кредитору – ООО “Форум-Сервис”.

Признавая требования истца обоснованными, суды исходили из того, что, поскольку денежные средства по предварительному договору ЗАО “МДМ Эстейт” внесены, у ответчика возникло неосновательное обогащение по причине незаключения основного договора.

С таким выводом судов коллегия не может согласиться в силу следующего.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Соответствующие условия стороны предусмотрели в пункте 5.2 договора, согласно которым в случае если покупатель откажется от заключения договора, то задаток не подлежит возврату покупателю.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ) законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Уплаченная ЗАО “МДМ Эстейт” денежная сумма в данном случае обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство покупателя перед продавцом ОАО “Сантехприбор” заключить основной договор купли-продажи конкретных объектов недвижимости на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.

Таким образом, само по себе незаключение основного договора не может свидетельствовать о неосновательности обогащения продавца за счет средств, внесенных в качестве задатка покупателем по предварительному договору…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.01.2010 по делу N А65-362/08

“…Судом установлено, что ЗАО “Сервис бюро недвижимости” осуществило перечисление денежных средств в размере 1 000 000 руб. на счет ответчика, что подтверждается платежным поручением от 10.08.2007 N 101 и последним не оспаривается. В графе “назначение платежа” указано: “оплата по предварительному договору о купле-продаже нежилого помещения от 26.07.2007 б/н без налога (НДС)”.

Иск мотивирован тем, что в согласованный сторонами срок основной договор купли-продажи нежилых помещений не заключен, один миллион рублей ответчиком истцу не возвращен.

Ответчиком был заключен договор от 22.10.2007 N 11-16/07 купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с ООО “Фирма “Трасса”.

В связи с указанными обстоятельствами, истец обратился в арбитражный суд за защитой нарушенного права о взыскании суммы задатка в двойном размере со ссылкой на статью 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что в данном случае задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор – договор купли-продажи нежилых помещений на согласованных условиях в определенный срок. Денежным являлось обязательство покупателя по основному договору купли-продажи недвижимости, в зачет которого и поступила внесенная им сумма задатка.

Исходя из изложенного суд пришел к выводу, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о задатке могут быть применены к обязательствам, вытекающим из спорного предварительного договора.

Поскольку доказательства наличия вины ответчика в незаключении основного договора подтверждаются материалами дела, он как сторона, ответственная за неисполнение договора, получившая задаток, обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка, доказательств возвращения которого ответчик не представил.

Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает…”

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.06.2021 N Ф07-7200/2021 по делу N А56-60947/2020

“…ООО “Сити 78 загородная недвижимость” (продавец) и ООО “Группа компаний содействия бизнесу” (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка от 17.12.2018, согласно которому стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи земельного участка общей площадью 54 227 кв. м с кадастровым номером 47:07:0154001:527, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование: “для размещения многоквартирных малоэтажных жилых домов до 4 этажей, включая мансардный”, адрес (местонахождения) объекта: Ленинградская обл., Всеволожский р-он.

В пункте 1.4 предварительного договора стороны предусмотрели, что обеспечением исполнения покупателем своих обязательств по настоящему договору является задаток, предусмотренный статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Стороны заключили дополнительное соглашение от 10.01.2019 N 1, которым внесли изменения в пункты 1.5 и 1.7 предварительного договора, установив, что, если основной договор не будет заключен в срок до 22.02.2019, продавец должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере и уплатить штраф в размере 5% от цены основного договора, указанного в пункте 2.2 предварительного договора, в течение 15 банковских дней с момента истечения срока, указанного в пункте 1.7 предварительного договора; а также согласовали срок внесения покупателем задатка в сумме 30 000 000 руб. – до 15.02.2019 включительно.

Покупатель выполнил свою обязанность по перечислению продавцу задатка в размере 30 000 000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 20.12.2018 N 239, 21.12.2018 N 241, 24.12.2018 N 243, 25.12.2018 N 248, 27.12.2018 N 260, 28.12.2018 N 261, 10.01.2019 N 3, 14.01.2019 N 6, 15.01.2019 N 7, 13.02.2019 N 45.

Указывая, что основной договор купли-продажи земельного участка не заключен сторонами по вине продавца, не выполнившего свои обязательства, ООО “Группа компаний содействия бизнесу” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что продавцом не исполнены условия предварительного договора, и удовлетворили иск, взыскав с продавца в пользу покупателя двойную сумму задатка и договорную неустойку.

Суды обеих инстанций правильно применили статьи 329, 380, 381, 429 ГК РФ. Суды установили, что в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи земельного участка не был заключен сторонами, и в данном случае за неисполнение договора ответствен продавец, получивший задаток. На основании установленных по делу фактических обстоятельств суды сделали верный вывод о том, что продавец, не исполнивший свои обязательства по заключению договора купли-продажи в согласованный срок, обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка, а также заплатить штраф в соответствии с пунктом 1.7 предварительного договора…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.07.2017 N Ф09-4101/17 по делу N А47-2465/2016

“…Между тем, отменяя определение суда первой инстанции в части включения в реестр требований кредиторов должника 7 686 000 руб. суммы задатка (финансовых санкций), апелляционный суд признал, что уплаченный обеспечительный платеж является авансом, поскольку задатком не может быть обеспечено исполнение обязательств по предварительному договору.

Суд апелляционной инстанции, отказывая во включении в реестр требований кредиторов указанной суммы, исходил из того, что предметом предварительного договора может быть только заключение основного договора, в то время как задатком может быть обеспечено только исполнение денежного обязательства, должником по которому будет сторона, передавшая задаток; поскольку предварительный договор не порождает имущественных (денежных) обязательств, следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализованы быть не могут; согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.01.2010 N 13331, применение задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору невозможно и, соответственно, невозможно применение к таким отношениям положений п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации; обеспечительный взнос в сумме 7 686 800 руб. по предварительному договору купли-продажи от 05.06.2015 является, по существу, способом исполнения обязательств покупателя (предоплата) и засчитывается в счет исполнения обязательств покупателя по оплате имущества при заключении основного договора, то есть задатком в смысле ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в части исполнения обязательств по предварительному договору указанная сумма не является; при таких обстоятельствах, уплаченный обеспечительный платеж является авансом, основания для вывода о том, что кредитор праве получить двойной задаток отсутствуют.

Вместе с тем суд кассационной инстанции полагает данные выводы суда апелляционной инстанции ошибочными, основанными на правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, утратившей на момент возникновения спорного правоотношения свою актуальность.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформированной еще до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, которым в ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации введен пункт 4, задаток является согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Таким образом, вывод апелляционного суда о том, что к рассматриваемым правоотношениям, вытекающим из предварительного договора, невозможно применение п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как договор купли-продажи сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, нельзя признать правомерным.

Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя заключить основной договор – договор купли-продажи конкретного имущества на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения (п. 2.3 предварительного договора N 1 от 05.06.2015). Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.

Задаток, выполняя триединую функцию в обязательстве: платежную, удостоверяющую и обеспечительную, не утрачивает своего “родового” значения для конкретного обязательства – предотвратить ненадлежащее исполнение стороной обязательств по договору, а при наличии такового – компенсировать другой стороне возможные убытки.

При таких обстоятельствах с учетом изложенного вывод суда первой инстанции о включении в реестр требований кредиторов должника двойной суммы задатка является правильным, основанным на нормах права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон, и соответствующим установленным судом обстоятельствам дела…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 22.03.2007 по делу N А08-3473/06-12

“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 18.06.2004 между ЗАО “ВТФ ОАО “Белэнергомаш” и ПТ “Торин и компания” было заключено соглашение о задатке, согласно которому Покупатель (ЗАО “ВТФ ОАО “Белэнергомаш”) выдает Продавцу (ПТ “Торин и компания”) задаток в сумме 1000000 рублей в счет причитающихся с покупателя 5000000 рублей по договору купли-продажи объекта, не завершенного строительством, расположенного по ул. Фрунзе, поз. 36, г. Белгорода, и земельного участка общей площадью 1994 кв. м земли поселений для завершения строительства склада-магазина оптово-розничной торговли и последующей эксплуатации.

Ссылаясь на то, что соглашение о задатке заключено с нарушением действующего законодательства и нарушает их права и законные интересы, предприниматели Коган А.С. и Семченков С.А. обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав собранные по делу доказательства и содержание соглашения о задатке, пришел к выводу, что в соответствии со ст. ст. 549, 550, 555, 432 ГК РФ такой договор следует квалифицировать как предварительный договор купли-продажи объекта, не завершенного строительством, и земельного участка.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для признания соглашения о задатке недействительным.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В обоснование исковых требований истцы ссылались на отсутствие обязательства, обеспеченного задатком.

Нарушений закона при заключении соглашения сторонами не допущено. Каких-либо специальных требований к соглашению о задатке, помимо совершения его в письменной форме, § 7 гл. 23 ГК РФ не содержит.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых по делу судебных актов…”

Она соответствует позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.01.2008 по делу N А11-5927/2006-К1-1/148

“…Как установил суд и видно из документов, Компания (покупатель) и Общество (продавец) заключили предварительный договор от 08.06.2004 N 72, предметом которого стало обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 775,1 квадратного метра в здании, расположенном в городе Владимир, улица Студеная гора, дом 44а. Момент заключения основного договора поставлен под условие осуществления продавцом регистрации права собственности и оформления основного договора потенциальными партнерами в течение пяти дней с момента таковой.

В подтверждение серьезности намерений по приобретению объекта недвижимости покупатель перечисляет продавцу задаток в сумме 11 000 000 рублей единовременно в течение трех рабочих дней с момента подписания данного договора, который засчитывается в счет оплаты за приобретаемый объект недвижимости (пункты 3.1, 3.2 и 3.3 договора).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Исходя из буквального содержания условий договора от 08.06.2004 N 72, несостоявшиеся контрагенты посчитали платеж в сумме 11 000 000 рублей задатком в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения (пункт 3.2).

Вместе с тем кассационная инстанция полагает, что соглашение сторон о задатке в счет еще несуществующих денежных обязательств противоречит гражданскому законодательству.

Пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств: предварительное же обязательство к денежным не относится…”

Аналогичная судебная практика:

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2007 N Ф04-644/2007(32025-А70-17) по делу N А70-5372/9-2006

“…Как видно из материалов дела, 26.04.2005 между сторонами заключен предварительный договор о купле-продаже объектов недвижимости, по условиям которого ответчик (продавец) обязался продать, а покупатель (истец) обязался купить принадлежащие продавцу объекты недвижимости, состоящие из двух нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Тюмень, ул. Красина, 7-А, в состоянии, не требующем ремонта (с указанием месторасположения помещений). Продавец обязался заключить основной договор купли-продажи с покупателем в срок до 01.06.2005. Пунктом 3 договора установлен порядок расчетов, в соответствии с которым покупатель перечисляет 300000 руб. в качестве задатка в двухдневный срок после подписания настоящего договора, 8500000 руб. покупатель передает продавцу согласно графику, оговоренному в основном договоре купли-продажи. Также 26.04.2005 между сторонами заключено соглашение о задатке, по условиям которого покупатель платежным поручением N 27 от 26.04.2005 перечислил продавцу задаток в сумме 300000 руб. в счет платежей по указанному выше предварительному договору. Указанным соглашением установлена ответственность каждой из сторон в случае нарушения или неисполнения обязательств по договору.

Апелляционная инстанция в достаточно полной мере и всесторонне исследовала материалы дела и доводы сторон, в том числе – аналогичные изложенным в кассационных жалобах, дала им правильную, соответствующую обстоятельствам дела и закону, оценку. Полностью соглашаясь с выводами суда первой инстанции, обоснованно учла, что правоотношения, возникшие между сторонами, регулируются положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также тот факт, что ни одна из сторон в соответствии с пунктом 8 предварительного договора не обратилась с иском в суд о понуждении к заключению основного договора купли-продажи. Исходя из смысла пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно указала, что уплаченная сумма является авансом, если сторонами не доказано иное. Пришла к правильному выводу о том, что предварительный договор не порождает денежных обязательств и функции задатка в рамках указанного договора реализованы быть не могут…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2008 N КГ-А40/4456-08 по делу N А40-23738/07-104-150

“…Судами установлено, что 19.09.2006 г. между ЗАО “Профиль” (Продавец) и ЗАО “Пять Солнц” (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Юрлово, кадастровый номер 50:09:0070423:0112, общей площадью 1243000 кв. м, принадлежащего истцу на праве собственности.

Согласно п. п. 4, 5 названного выше договора Покупатель с целью подтверждения своих обязательств по покупке земельного участка уплачивает Продавцу задаток в размере 2 500 000 руб., а Продавец в срок до 19 ноября 2006 г. при условии получения от Покупателя задатка обязуется предоставить Покупателю документы и сведения, необходимые для заключения основного договора и для проведения Покупателем юридической экспертизы оснований приобретения Продавцом земельного участка, в том числе – оригинал кадастрового плана земельного участка (листы В1 – В6).

Соответствует закону и вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что договорные обязательства сторон по предварительному договору не могли обеспечиваться задатком.

Как установил суд первой инстанции, согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток подтверждает заключение обеспеченного договора и засчитывается в счет платы, причитающейся по обеспеченному договору.

Соглашение о задатке носит акцессорный характер и не может существовать без основанного обязательства. А поскольку основной договор не заключен, то отсутствует и обеспечиваемое обязательство. Обеспечение задатком незаключенного договора действующим законодательством не предусмотрено…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.03.2008 N Ф08-928/08 по делу N А53-7522/2007-С2-28

“…Как видно из материалов дела, 11.07.03 Ц. (продавец) и Б. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения площадью 91,8 кв. м (литера А), расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 6. Стороны обязались заключить основной договор не позднее 5 дней с момента приобретения права собственности на это нежилое помещение продавцом. Цена недвижимого имущества определена сторонами в размере 82 тыс. рублей. В обеспечение исполнения договора Б. обязался передать Ц. задаток в размере 82 тыс. рублей.

Ссылаясь на уклонение Ц. от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества во исполнение предварительного договора от 11.07.03, Б. обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с Ц. суммы двойного задатка.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, задаток включает в себя три определяющих признака: платеж по договору, доказательство заключения договора и обеспечение его исполнения.

По смыслу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор создает для сторон обязанность заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на определенных в нем условиях.

Поскольку предварительный договор не порождает для сторон денежного обязательства, то применительно к пункту 3 статьи 380 Кодекса суд апелляционной инстанции правомерно указал, что уплаченная истцом сумма не является задатком…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.04.2010 N Ф09-2179/10-С6 по делу N А76-26142/2009-1-822

“…При рассмотрении спора судом установлено, что предпринимателем Верхотурцевой О.Ю. (продавец) и предпринимателем Куличковой Н.Ф. (покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи от 12.08.2004, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи нежилого здания – магазина общей площадью 65,2 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Чебаркуль, ул. Каширина, между жилым домом 47 по ул. Каширина и гарнизонной баней на землях в/ч 86727.

В соответствии с п. 3.2.1 договора предприниматель Куличкова Н.Ф. обязана уплатить предпринимателю Верхотурцевой О.Ю. задаток в размере 300 000 руб. Оставшаяся часть стоимости объекта в размере 2 100 000 руб. оплачивается предпринимателем Куличковой Н.Ф. в день подписания основного договора.

В силу п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из анализа нормы указанной статьи следует, что задаток применяется как обеспечение исполнения обязательств, по содержанию являющихся денежными. Поскольку предварительный договор не порождает денежных обязательств, функции задатка в рамках указанного договора реализованы быть не могут. При этом суд верно отметил, что указание в предварительном договоре на то, что задаток засчитывается в счет оплаты стоимости объекта по основному договору, правового значения не имеет, поскольку основной договор не заключен…”