4. Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Дата публикации

16.08.23

4. Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Существенное нарушение договорной обязанности может являться основанием для предъявления иска о расторжении договора продажи недвижимости. Анализ судебной практики позволяет выявить случаи, когда суды признают данное требование правомерным.

4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли неоплата (неполная оплата) стоимости недвижимости существенным нарушением договора, влекущим право продавца требовать его расторжения, существует две позиции судов.

Позиция 1. Неоплата (неполная оплата) стоимости недвижимости является существенным нарушением договора, влекущим право продавца требовать его расторжения.

Судебная практика:

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27

“…Как установлено судом и следует из материалов дела, 9 июля 2014 г. между Зайцевой Т.В. (продавец) и Горгиняном А.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры с кадастровым номером <…> общей площадью 37,9 кв. м, расположенной по адресу: Московская область, <…>.

Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по оплате квартиры составляет 3 910 500 руб., Зайцева Т.В. обратилась в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Между тем суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также судом апелляционной инстанции при применении положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не были учтены разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона…”

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)

“…8. Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Д. обратилась в суд с иском к П. о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований истица указала, что заключила с ответчиком договор купли-продажи принадлежащих ей земельного участка и жилого дома.

Переход к ответчику права собственности на эти объекты недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако ответчик свои обязательства по оплате земельного участка и жилого дома не исполнил, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных у истицы объектов недвижимости Д. в значительной степени лишилась того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истицы право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Проверяя законность принятого судом первой инстанции решения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. При этом суд согласился с позицией истицы о том, что ответчик не выполнил свои обязанности по оплате приобретенного имущества, однако пришел к выводу, что такое нарушение договора не является существенным и каких-либо доказательств, подтверждающих именно такой характер нарушения договора, истицей не представлено.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала данный вывод противоречащим положениям п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд апелляционной инстанции должен был исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, суд апелляционной инстанции со ссылкой на п. 3 ст. 486 ГК РФ указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновения у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Такой вывод основан на неправильном толковании п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривающего, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Судом апелляционной инстанции также неправильно применены разъяснения, содержащиеся в п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

Согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса…”

Определение ВАС РФ от 13.01.2011 N ВАС-17785/10 по делу N А76-42246/2009

“…Как установлено судом, между обществом “Октавия” (продавец) и обществом “СК-Магнит” (покупатель) 28.03.2007 заключен договор купли-продажи трех объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, д. 11. По условиям названного договора продавец обязался в тридцатидневный срок с даты его заключения передать имущество покупателю, а покупатель в 45 рабочих дней с той же даты произвести оплату.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора купли-продажи, суд пришел к выводу о том, что он по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

Исследовав и оценив представленные в дело документы, суд признал недоказанным факт исполнения ответчиком договорного обязательства по оплате спорного имущества. Поскольку неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Данный вывод суда соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Остальные доводы, изложенные в заявлении, в том числе о наличии оплаты за спорное имущество, были предметом исследования в судах апелляционной и кассационной инстанций и получили их соответствующую правовую оценку…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.08.2011 по делу N А29-8095/2010

“…Как усматривается из документов и установил суд, ООО “Переработка” (продавец) и ЗАО “Комилесзаготпром” (покупатель) заключили договор купли-продажи имущества от 16.06.2008, по условиям которого покупатель приобрел следующее имущество: одноэтажное кирпичное здание компрессорной (корпус N 7) в составе (резервуар производственно-противопожарного назначения, емкость для очищения токов, аккумулирующие емкости, градирня 2-секционная, объект незавершенного строительства общей площадью застройки 471 квадратный метр, инвентарный N 1216); панельное здание котельной (корпус N 6), в составе (очистные сооружения замазученных дождевых сточных вод, бетонная площадка, резервуары металлические, дымовая труба, объект незавершенного строительства общей площадью застройки 1339,52 квадратного метра, инвентарный N 1215); земельный участок площадью 43 068 квадратных метров с кадастровым номером 10:05:01 05 03:050, разрешенное использование – под размещение производственной базы.

Посчитав, что неисполнение ответчиком обязанности по оплате приобретенного имущества является существенным нарушением условий договора купли-продажи, ООО “Переработка” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства и обстоятельства дела, суд обоснованно счел, что неполучение до настоящего времени оплаты за проданные объекты лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, и пришел к правомерному выводу о том, что допущенное ЗАО “Комилесзаготпром” нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи имущества от 16.06.2008 в судебном порядке.

В пункте 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” разъяснено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд установил, что ЗАО “Комилесзаготпром” не зарегистрировало переход права собственности на спорное имущество, согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.11.2010 спорное имущество принадлежит на праве собственности истцу, и правомерно на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ответчика возвратить истцу спорное имущество…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.08.2022 N Ф02-3298/2022 по делу N А33-24007/2021

“…Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 12.12.2019 покупатель принимает в собственность здание гаража и находящийся под ним земельный участок и обязуется в срок до 01.10.2020 оплатить 5 350 000 рублей в соответствии с графиком, установленным пунктом 2.3 договора.

В рассматриваемом случае стоимость недвижимого имущества на момент подачи иска в суд (14.09.2021) оплачена покупателем в размере 535 000 рублей, что в соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет продавцу право требовать расторжения договора в связи с существенным нарушением его условий.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик перечислил истцу денежные средства в размере 2 000 000 рублей и 2 815 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 14.10.2021 и 16.11.2021.

29.11.2021 истец возвратил ответчику денежные средства в сумме 4 815 000 рублей как ошибочно перечисленные.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи (в том числе отчеты об определении рыночной стоимости имущества от 30.11.2021, 30.12.2021), суды, принимая во внимание существенное нарушение ответчиком срока исполнения обязательств, признали требование истца о расторжении договора обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку в результате неисполнения ответчиком обязательства в установленный договором срок истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.08.2011 по делу N А19-10958/09

“…Полагая, что ЗАО “Иртехком” ненадлежащим образом исполнены обязательства по договору купли-продажи от 26.10.2006 по оплате полученного по договору имущества, ЗАО “Иркутский автоцентр “КАМАЗ” обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении стороной условий договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судебные инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные ЗАО “Иркутский автоцентр “КАМАЗ” в материалы дела доказательства, установили, что ЗАО “Иртехком” ненадлежащим образом исполнило свои обязательства по договору купли-продажи от 26.10.2006 и не оплатило товар (объекты недвижимости), переданный последнему по договору купли-продажи. ЗАО “Иртехком” не представлены доказательства, подтверждающие оплату по договору.

При таких обстоятельствах судебные инстанции законно и обоснованно удовлетворили требования ЗАО “Иркутский автоцентр “КАМАЗ” о расторжении договора купли-продажи от 26.10.2006 и обязали ответчика возвратить одноэтажное нежилое здание площадью 569,10 кв.м, кадастровый номер 38:36:000005:0086:25:401:001:020200720 и одноэтажное нежилое здание площадью 1317,50 кв.м, кадастровый номер 38:36:000005:0086:25:401:001:020200730, расположенные по адресу г. Иркутск, ул. Блюхера, 12а…”

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.12.2022 N Ф03-5885/2022 по делу N А73-1675/2022

“…Во исполнение условий договора между сторонами подписан акт приема-передачи имущества от 28.11.2019 и акт приема-передачи документации от 12.11.2019 по объекту “Группа жилых домов в с. Ракитное” по договору купли-продажи от 29.10.2019. На основании договора произведена государственная регистрация права собственности покупателя на имущество 11.11.2019 в установленном законом порядке.

Установив, что оплата стоимости объектов недвижимости в установленные договором сроки покупателем не произведена, Арбитражный суд Хабаровского края решением от 06.10.2021 по делу N А73-3623/2021 удовлетворил иск ООО “Мастер” (ИНН 2724179317), взыскал с ООО “Мастер” (ИНН 2723196060) задолженность по договору купли-продажи недвижимости от 29.10.2019 в размере 1 979 212 040 руб., неустойку в сумме 685 438 431,80 руб., а также неустойку до момента полной оплаты долга.

Ссылаясь на то, что указанный судебный акт ответчиком до настоящего времени не исполнен и у него отсутствуют намерения по оплате полученных объектов недвижимости в соответствии с договором, истец направил в адрес ответчика требование от 03.07.2020 о расторжении договора и возврате имущества.

Поскольку требования претензии ответчиком добровольно не исполнены, ООО “Мастер” (ИНН 2724179317) обратился в арбитражный суд с настоящим иском, частично удовлетворяя который суды правомерно руководствовались следующим.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи (пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, руководствуясь при этом вышеназванными нормами права, а также разъяснениями об их применении, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в данном случае ответчиком не исполнены свои обязательства по оплате проданных ему по спорному договору купли-продажи от 29.10.2019 объектов недвижимости, что является существенным нарушением и влечет расторжение данной сделки по требованию истца.

При указанных обстоятельствах выводы судов о наличии достаточных правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении спорного договора купли-продажи недвижимости от 29.10.2019 в связи с существенным нарушением ответчиком его условий (пункт 2 статьи 450 ГК РФ) признаются судом округа соответствующими фактическим обстоятельствам спора и подлежащим применению нормам материального права…”

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.02.2021 N Ф03-5307/2020 по делу N А24-5538/2019

“…Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между ОАО “Зверозавод Авачинский” (продавец) и ООО “Фиш Лэнд” (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 17.04.2018, предметом которого является следующее недвижимое имущество: здание теплушка 8 бригады, кадастровый номер 41:06:1:02:890; здание камеры морозильной, кадастровый номер 41:06:1:02:888; здание камеры морозильной “англичанка”, кадастровый номер 41:06:1:02:889; здание “холодильник на 600 тн.”, кадастровый номер 41:06:1:02:891; здание кормоцеха 60 тн., кадастровый номер 41:06:1:02:899 и земельный участок, кадастровый номер 41:05:0101076:634.

Согласно пункту 2.1 договора цена за все приобретаемое недвижимое имущество составляет 14 000 000 руб., с учетом НДС.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что покупатель перечисляет на счет продавца 4 000 000 руб. в течение семи дней с момента подписания договора, оставшуюся часть в размере 10 000 000 руб. покупатель перечисляет на счет продавца в срок до 30.08.2018. Покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что продавец передал, а покупатель принял в собственность недвижимое имущество при подписании договора, данный пункт имеет силу передаточного акта.

Впоследствии истец направил в адрес ответчика уведомление от 17.05.2019 о расторжении договора купли-продажи от 17.04.2018 в связи с существенным нарушением последним условий договора, выраженным в неисполнении пункта 2.2 договора более года.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые суды обеих инстанций правомерно исходили из следующего.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 1 статьи 489 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, руководствуясь при этом вышеназванными нормами права, а также разъяснениями об их применении, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в данном случае ответчиком не исполнены надлежащим образом свои обязательства по оплате проданных ему по спорному договору купли-продажи от 17.04.2018 объектов недвижимости, что является существенным нарушением и влечет расторжение данной сделки по требованию истца.

При указанных обстоятельствах выводы судов о наличии достаточных правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении спорного договора купли-продажи недвижимости от 17.04.2018 в связи с существенным нарушением ответчиком его условий (пункт 2 статьи 450 ГК РФ) признаются судом округа соответствующими фактическим обстоятельствам спора и подлежащим применению нормам материального права…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.06.2017 N Ф04-1940/2017 по делу N А81-4916/2016

“…В последующем между предпринимателем (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи от 12.10.2015, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить принадлежащую продавцу 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 1 480 кв. м, степень готовности 80%, адрес (местонахождение): Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, поселок Тюменгазпром, кадастровый номер 89:11:020102:1520 (далее – объект).

Упомянутый объект передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 12.10.2015, и за покупателем 21.04.2016 произведена государственная регистрация права собственности на переданный ему объект недвижимости, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по оплате приобретенного спорного имущества, обратился в суд с иском о расторжении договора и о возврате имущества.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) оснований для расторжения по требованию продавца договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем его условий, выразившемся в неисполнении обязательств по оплате недвижимого имущества, а также о возврате переданного имущества.

Апелляционный суд поддержал выводы суды первой инстанции.

По существу спор разрешен правильно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях существенного нарушения договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ суды, установив, что покупатель не исполнил обязательство по договору по оплате покупной цены объекта недвижимости, пришли к обоснованному выводу о том, что нарушение условий договора купли-продажи со стороны ответчика в виде неисполнения обязанности по оплате имущества имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, и возврата продавцу переданного по договору имущества.

Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления судами не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.08.2011 по делу N А27-14116/2010

“…Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между ООО “ПромПроект” (продавцом) и ООО “Сибирский Сантехпроект” (покупателем) договором купли-продажи N 29 от 01.10.2008 продавец передал в собственность покупателя часть отдельно стоящего нежилого производственного здания общей площадью 824,40 м2, находящегося по вышеуказанному адресу.

Поскольку реализованный истцом объект недвижимости ответчиком был оплачен не полностью, вследствие чего имеет место быть существенное нарушение договора, ООО “ПромПроект” предъявило настоящий иск.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Удовлетворяя заявленные требования в части расторжения договора купли-продажи, суды исходили из отсутствия доказательств полной оплаты ответчиком суммы по договору.

Таким образом, обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, изложенные в них выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.07.2020 N Ф05-9874/2020 по делу N А41-50649/2019

“…В связи с неисполнением ООО “ТЕХНОПАРК “НОВОБЫТОВСКИЙ” обязательств по оплате недвижимого имущества ООО “НОВОТРАНССЕРВИС” обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 20 февраля 2015 года.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленное требование, исходили из того, что неисполнение ответчиком обязательств по оплате приобретенных у истца объектов недвижимости является существенным нарушением условий договора, поскольку истец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, установив факт передачи имущества от ООО “НОВОТРАНССЕРВИС” к ООО “ТЕХНОПАРК “НОВОБЫТОВСКИЙ”, а также факт неоплаты недвижимого имущества Покупателем, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленного требования…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24.05.2018 N Ф06-32136/2018 по делу N А65-19500/2017

“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.07.2016 ЗАО “УК “ТФБ Капитал” (продавец) и ООО “Ипотека Траст” (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N ПИФ-Р-04/16, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора земельные участки категории земель: земли населенных пунктов, разрешенного использования “размещение домов индивидуальной жилой застройки”, общей площадью 38 760 кв. м, расположенные по адресу: РТ, Лаишевский муниципальный район, Никольское сельское поселение, с. Тарлаши, и составляющие активы закрытого рентного паевого инвестиционного фонда “ТФБ – Рентный инвестиционный фонд” под управлением ЗАО “УК “ТФБ Капитал” (далее – земельные участки):

– земельный участок общей площадью 10 000 кв. м, кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2179;

– земельный участок общей площадью 4690 кв. м, кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2424;

– земельный участок общей площадью 4690 кв. м, кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2425;

– земельный участок общей площадью 4690 кв. м, кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2426;

– земельный участок общей площадью 4690 кв. м, кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2427;

– земельный участок общей площадью 10 000 кв. м, кадастровый (условный) номер: 16:24:050801:2439.

25 апреля 2017 г. ЗАО “УК “ТФБ Капитал” в адрес ООО “Ипотека Траст” направило претензию (уведомление) N 0425/1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества N ПИФ-Р-04/16 от 25.07.2016 в связи с невыполнением ответчиком обязательств по оплате. Ответчик данную претензию не получил в связи с истечением срока хранения почтовой корреспонденции, и почтовая служба указанную корреспонденцию отправила обратно в адрес отправителя.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.12.2008 N 12545/08, неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 “Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости”, невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора…”

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.03.2017 N Ф06-13214/2016 по делу N А65-5462/2016

“…Как следует из материалов дела, 02.10.2013 между ООО “Лидер-Авто” (продавец) и ООО “Нурлат-Авто” (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 2/2, по условиям которого продавец передал, а покупатель приобрел земельный участок, общей площадью 4300 кв. м, с кадастровым номером 16:56:010123:2 и автостоянку, общей площадью 149,5 кв. м, инв. N 1222, литера А, А1, а, с кадастровым номером 16:56:010123:175, расположенные по адресу: РТ, Нурлатский муниципальный район, г. Нурлат, ул. им. А.К. Самаренкина, д. 11А.

В соответствии с пунктом 3.1 договора ответчик принял обязательство по оплате выкупной стоимости имущества до 31.12.2014.

Имущество передано ответчику по акту приема-передачи, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Письмом от 20.11.2015 истец обратился к ответчику с претензией о расторжении договора купли продажи и возврате предмета договора, которая оставлена ответчиком без ответа (л.д. 56 – 59).

Отсутствие полной оплаты по договору купли-продажи явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (пункт 1 статьи 488 Кодекса).

Существенность нарушения договора должна оцениваться судом с учетом всех обстоятельств дела. В данном случае суды установили, что покупатель не оплатил в срок до 31.12.2014 стоимость проданного имущества. На момент рассмотрения спора срок нарушения обязательства составил около 2 лет.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ суд первой инстанции, установив, что ответчик не исполнил обязательство по договору по полной оплате покупной цены объекта недвижимости (ответчиком наличие и размер задолженности не оспариваются), пришел к обоснованному выводу о том, что нарушение договора купли-продажи со стороны ответчика в виде неисполнения обязанности по оплате имущества имеет существенный характер (действия ответчика носят заведомо недобросовестный характер) и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ и возврата продавцу переданного по договору имущества.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства и правомерно признал заявленные требования подлежащими удовлетворению…”

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.07.2018 N Ф07-7055/2018 по делу N А66-6865/2016

“…Как следует из материалов дела и установлено судами, между Товариществом (продавцом) в лице управляющего Макеева Сергея Валерьевича и Обществом (покупателем) в лице генерального директора Куцака Вадима Викторовича заключен договор от 10.10.2012 купли-продажи следующих земельных участков, расположенных по адресу: Тверская обл., Калязинский р-н, Алферовское сельское поселение, вблизи дер. Глазково, СНТ “Барское”: площадью 3655 кв. м с кадастровым номером 69:11:0000010:823 и площадью 845 кв. м с кадастровым номером 69:11:0000010:680, относящихся к категории земель – “земли сельскохозяйственного назначения”, с видом разрешенного использования – “для садоводства, огородничества и дачного строительства”.

Товарищество, ссылаясь на неоплату Обществом приобретенного по договору купли-продажи имущества, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и установив факт неисполнения ответчиком обязательства по оплате полученных по сделке объектов недвижимого имущества, приняв во внимание факты, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу N А66-6574/2015, и руководствуясь подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, статьями 69, 61 АПК РФ, расторгли спорный договор купли-продажи от 10.10.2012 и обязали ответчика возвратить истцу земельные участки с кадастровыми номерами 69:11:0000010:823 и 69:11:0000010:680.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

С учетом приведенных положений является верным вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что истец как продавец недвижимого имущества вправе требовать расторжения договора и возврата от покупателя переданного имущества в случае нарушения обязательства по его оплате, а сам факт такой неоплаты свидетельствует о существенном нарушении условий договора купли-продажи. Этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

При рассмотрении настоящего дела судами установлено, что покупатель в нарушение статей 309, 310 и 486 ГК РФ и пункта 3 договора не исполнил своих обязательств по оплате переданных ему земельных участков, что является существенным нарушением условий договора…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2011 по делу N А26-10005/2010

“…Как следует из материалов дела, ООО “Профитек-плюс” (продавец) и ООО “ВИП-консалтинг” (покупатель) 14.08.2009 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества: гидротехнических сооружений, 1-этажных (подземных этажей – 1), общей площадью 159 кв.м, газопроводной сети, назначение: газовые сооружения, протяженностью 180 м, расположенные по адресу: г. Петрозаводск, ул. Онежской флотилии, территория завода “Авангард”.

В связи с нарушением ответчиком условий договора об оплате имущества истец 03.11.2009 направил в адрес ответчика требование о расторжении договора и возврате объектов.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что ООО “ВИП-консалтинг” не произвело оплату объектов недвижимости, приобретенных по договору купли-продажи от 14.08.2009.

Установив при рассмотрении данного спора, что неполучение оплаты за проданные объекты лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, суды пришли к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи от 14.08.2009 в судебном порядке.

Кассационная инстанция считает, что суды правильно применили нормы материального и процессуального права; выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы не имеется…”

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.03.2016 N Ф08-913/2016 по делу N А32-17310/2015

“…Из материалов дела видно и суды установили, что 21.02.2013 ФГУАУ “Санаторий имени Орджоникидзе” Управления делами Президента Российской Федерации и общество заключили договор купли-продажи недвижимости N 27-П (далее – договор), утвержденный Управлением делами Президента Российской Федерации 11.03.2013.

30.04.2013 (06.05.2013) и 12.07.2013 покупатель осуществил частичные оплаты по договору в размере 2 млн рублей и 1 млн рублей соответственно. Задолженность по договору купли-продажи составляет 16 996 280 рублей (стороны не оспаривают).

В судебной практике сформирован правовой подход по применению пункта 2 статьи 450 Кодекса в контексте разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”. Суды исходят из того, что неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.09.2015 N 307-ЭС15-7069 по делу N А56-46486/2014, определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2013 N ВАС-8666/13, от 12.04.2012 N ВАС-3275/12, от 27.10.2011 N ВАС-14396/11 и от 13.01.2011 N ВАС-17785/10).

Установив, что общество не представило доказательств оплаты отчужденного ему недвижимого имущества, суды правомерно удовлетворили требования учреждения.

Довод заявителя жалобы о том, что договором не предусмотрена возможность его расторжения с возвращением продавцу предмета договора, является несостоятельным, поскольку установленные по делу обстоятельства, свидетельствуют о наличии оснований для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон договора в связи с существенным нарушением условий договора другой стороной, а удовлетворение требования о возврате спорных объектов обусловлено неполучением продавцом оплаты по договору…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.09.2015 N Ф08-6141/2015 по делу N А32-19995/2014

“…ООО “Каравай” обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО “Бетоноград” о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.06.2011.

Удовлетворяя исковые требования, суды обеих инстанций обосновано руководствовались отсутствием в деле доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи.

Следовательно, довод истца о неисполнении ответчиком обязанности оплатить переданные в собственность земельные участки и комплекс вспомогательной деятельности обоснован и подтвержден документально.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Оценивая допущенное ответчиком нарушение, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно носит существенный характер, поскольку в результате такого нарушения продавец не получил большую часть платежа по договору, исполнив при этом свои обязанности по передаче объектов и по регистрации перехода права собственности на покупателя.

Данное нарушение является достаточным для расторжения договора по требованию продавца объектов недвижимости.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.03.2015 N Ф08-1394/2015 по делу N А32-14090/2014

“…ЗАО “Кубаньгазстрой” обратилось с иском в суд к ООО “КубаньНефтеГазПромСтрой” о расторжении договора от 01.02.2011 N 14/2011 купли-продажи земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, и о возврате истцу следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, ст. Кущевская, ул. Красногвардейская, 74:

– земельный участок общей площадью 22 900 кв. м с кадастровым номером 23:17:1403013:5;

– административное здание общей площадью 517,7 кв. м;

– сооружение – топливозаправочный пункт общей площадью 9,5 кв. м;

– помещение для водителей общей площадью 14,6 кв. м.

01 февраля 2011 года ЗАО “Кубаньгазстрой” (продавец) и ООО “КубаньНефтеГазПромСтрой” (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка по адресу: Краснодарский край, ст. Кущевская, ул. Красногвардейская, 74 и находящихся на нем административного здания, топливозаправочного пункта, помещения для водителей. Имущество передано покупателю по актам приема-передачи от 01.02.2011.

Стоимость спорных объектов недвижимости – 33 149 513 рублей (пункт 2.1 договора).

Неоплата проданного имущества послужила основанием для обращения с иском в суд.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 Гражданского кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 названного Кодекса).

В судебной практике сформирован правовой подход по применению пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса в контексте разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – постановление от 29.04.2010 N 10/22) (в ситуации, когда покупатель недвижимости зарегистрировал за собой право собственности на него, однако не оплатил имущество). Арбитражные суды исходят из того, что неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N ВАС-17785/10, от 27.10.2011 N ВАС-14396/11, от 12.04.2012 N ВАС-3275/12 и от 12.07.2013 N ВАС-8666/13).

Поскольку ответчик не представил доказательств оплаты отчужденного ему недвижимого имущества, суды правомерно удовлетворили требования истца…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.11.2013 по делу N А32-18799/2012

“…Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 19 мая 2009 года Суфан Ж.Т. (продавец) и Шора Ведат (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка и нежилых помещений (т. 1, л.д. 18-20). По условиям договора (пункты 1.1 – 1.3) покупатель приобрел в собственность 15067/21524 доли (соответствует 70%) земельного участка с кадастровым номером 23:07:0809036:0005 площадью 21 524 кв. м, расположенного по адресу: ст. Динская, ул. Железнодорожная, 255, а также находящиеся на участке нежилые здания склада (литера Е), весовой с пристройкой (литеры Ж, Ж1), служебно-бытового корпуса (литера В). Доля в праве собственности на земельный участок определена пропорционально площади участка, необходимой для осуществления проезда и эксплуатации отчуждаемых нежилых зданий, в границах, указанных в прилагаемом к договору кадастровом плане. Цена продажи имущества согласована сторонами в пункте 2.1 в размере 300 тыс. рублей. Согласно пункту 2.2 указанная в пункте 2.1 сумма внесена на расчетный счет продавца до подписания договора. Расчет произведен полностью.

22 мая 2012 года Суфан Ж.Т. направил Шора Ведат претензию, в которой предложил подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи в связи с неисполнением покупателем обязанности оплатить имущество, приобретенное по договору от 19.05.2009 (т. 1, л.д. 57, 58).

Ссылаясь на существенное нарушение покупателем условий договора (факт неоплаты ответчиком переданного по договору имущества), Суфан Ж.Т. обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи от 19.05.2009 и возврате указанного в нем недвижимого имущества.

Вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что неоплата имущества покупателем не является существенным нарушением договора купли-продажи от 19.05.2009 и не может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса (судом по требованию продавца), ошибочен.

В пункте 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22 содержится разъяснение, касающееся возможности расторжения договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности. В нем указано следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В судебной практике сформирован правовой подход по применению пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса в контексте разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22 (в ситуации, когда покупатель недвижимости зарегистрировал за собой права собственности на него, однако не оплатил имущество). Арбитражные суды исходят из того, что неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N ВАС-17785/10, от 27.10.2011 N ВАС-14396/11, от 12.04.2012 N ВАС-3275/12 и от 12.07.2013 N ВАС-8666/13)…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.04.2015 N Ф09-1740/15 по делу N А76-11845/2013

“…Обществами “Сфера” (продавец) и “Завод алкогольных напитков “Маяк” (покупатель) был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.06.2011, в соответствии с условиями которого продавец продает, а покупатель приобретает недвижимое имущество – нежилое здание – склад N 24 общей площадью 3390 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 43.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи недвижимости от 09.06.2011 подлежит расторжению в связи с существенным нарушением покупателем своего обязательства по оплате нежилого здания – склада N 24 в связи с признанием в судебном порядке недействительными сделок, оформлявших оплату по договору, истец обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями по настоящему делу.

Исходя из положений п. 1 ст. 421, 424, 485, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны свободны определять любой способ исполнения обязательства по оплате товара, приобретенного по договору купли-продажи, в том числе путем совершения сделок, предусмотренных главой 26 данного Кодекса, направленных на прекращение обязательства.

Судами установлено, что расчет перед обществом “Сфера” за приобретенное недвижимое имущество по договору купли-продажи от 09.06.2011 был осуществлен обществом “Завод алкогольных напитков “Маяк” на основании последовательно совершенных сделок: договора об уступке права требования от 08.06.2011, соглашения о зачете взаимных требований от 09.06.2011.

Таким образом, задолженность покупателя перед продавцом по указанному договору купли-продажи в сумме 27 000 000 руб. была погашена взамен погашения задолженности общества “Сфера” как заемщика по договору займа от 25.12.2010 на аналогичную сумму.

В связи с тем что указанные сделки были совершены до заключения и в дату заключения договора купли-продажи, сторонами в пункте 3.2 договора признано исполненным обязательство покупателя по оплате товара.

Как усматривается из материалов дела, решением Арбитражного суда Курганской области от 12.11.2013 по делу N А34-4863/2013, вступившим в законную силу, договор уступки права требования от 08.06.2010, заключенный обществами “ЭлитАлко” и “Завод алкогольных напитков “Маяк”, признан недействительным.

При таких обстоятельствах, поскольку вступившим в законную силу судебным актом договор уступки права требования от 08.06.2010, заключенный между обществами “ЭлитАлко” и “Завод алкогольных напитков “Маяк”, был признан недействительным, судами первой и апелляционной инстанций правомерно указано на то, что последующая сделка – соглашение о зачете взаимных требований от 09.06.2011 в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации также является недействительной.

Принимая во внимание изложенное, оценив материалы дела в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций с учетом установленных по делу обстоятельств пришли к выводу о том, что в данном случае оплата спорного объекта недвижимости по договору купли-продажи от 09.06.2011 покупателем не была произведена.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы, установив, что с момента заключения договора купли-продажи от 09.06.2011 и до обращения истца с рассматриваемыми требованиями в арбитражный суд ответчик не оплатил приобретенное им у истца имущество, в связи с чем последний лишился того, на что рассчитывал при заключении договора, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи, принимая во внимание соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора путем направления ответчику уведомления о расторжении договора от 20.05.2013, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в части расторжения договора купли-продажи от 09.06.2011 недвижимого имущества, заключенного обществами “Сфера” и “Завод алкогольных напитков “Маяк”…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.11.2022 N Ф10-2150/2022 по делу N А84-6669/2021

“…Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между истцом (продавцом) и ответчиком (покупателем) 13.09.2019 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 1 (далее – договор).

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что покупатель обязуется оплатить недвижимое имущество в течение 120 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестр) 25.09.2019 осуществлена государственная регистрация права собственности недвижимого имущества за покупателем.

Однако, в установленный договором срок покупатель оплату стоимости объектов продажи не произвел.

Обстоятельства неисполнения ответчиком в досудебном порядке требований истца о возврате недвижимого имущества послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд правомерно исходил из следующего.

В качестве основания для расторжения договора и возврата имущества истец указывает отсутствие оплаты со стороны покупателя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – постановление N 10/22), регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании положений статей 1102 и 1104 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 (далее – Обзор N 5), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного Кодекса.

До настоящего времени полная оплата по договору купли-продажи ответчиком не произведена, что также подтверждено представителем ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции.

На основании изложенного, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, установив фактические обстоятельства дела, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, суд апелляционной инстанций пришел к правильному выводу, что имеются основания для расторжения договора и передаче истцу спорного имущества…”

Постановление ФАС Центрального округа от 24.01.2011 по делу N А23-1477/10Г-16-79

“…Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, предметом сделки купли-продажи являлось недвижимое имущество, которое в ходе исполнения сделки было передано покупателю, зарегистрировавшему свои права на приобретенное имущество в установленном законом порядке.

Вместе с тем в определенный сторонами сделки срок оплата недвижимого имущества покупателем не произведена.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу требований п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При заключении Договора от 05.06.2006 покупатель рассчитывал получить встречное предоставление в виде денежных средств в сумме 7 919 496 руб. (пункт 2.1 Договора).

Вместе с тем до настоящего времени оплата недвижимого имущества не произведена. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, суд обоснованно посчитал неоплату полученного по сделке недвижимого имущества существенным нарушением ответчиком условий заключенного договора купли-продажи и предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора…”

Позиция 2. Неоплата (неполная оплата) стоимости недвижимости не является существенным нарушением договора, влекущим право продавца требовать его расторжения.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2008 N 82-В08-11

“…В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30 ГК РФ, § 1 “Общие положения о купле-продаже”) содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Между тем суд первой инстанции не применил к отношениям сторон нормы п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, а поэтому не выяснил, содержали ли заключенные между Х. и С. 21 апреля 2005 г. договоры купли-продажи недвижимого имущества условия, предусматривающие возможность их расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором, с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности и в том случае, если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества.

Что касается доводов суда первой инстанции и суда кассационной инстанции о праве продавца в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому ими отнесено невыполнение покупателем в срок принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества, стоимость которого на день разрешения спора судом значительно возросла, то Судебная коллегия считает их основанными на неправильном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчицей в предусмотренные договорами сроки приобретенного имущества, стоимость которого, по утверждению истца, значительно возросла. С подобным суждением согласились и из него исходили суд первой и суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, т.е. без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договоров купли-продажи недвижимого имущества саму по себе невыплату в срок покупателем денег продавцу за это имущество, без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договоров.

Таким образом, судом первой и кассационной инстанции при рассмотрении настоящего дела было допущено существенное нарушение норм материального права, выразившееся в неправильном толковании п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ и неприменении норм закона, подлежащих применению: п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ.

При таких обстоятельствах вынесенные по делу судебные постановления законными признаны быть не могут, в связи с чем они подлежат отмене.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор, исходя из данного Судебной коллегией толкования норм материального права, подлежащих применению к отношениям сторон…”

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 03.06.2008 N 5-В08-8

“…Так, судом установлено и из материалов дела усматривается, что Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы (регистрационный округ N 01/15) произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 23 ноября 2004 г. между К. и С., в соответствии со ст. 551 ГК РФ зарегистрирован 6 декабря 2004 г. переход права собственности на недвижимое имущество к С. и ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру <…>.

Кроме того, судом кассационной инстанции в судебном заседании 23 мая 2006 г. установлено, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 23 ноября 2004 г., фактически передано истцом ответчице и находится в ее владении, т.е. договор купли-продажи квартиры истцом исполнен.

Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между К. и С. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК РФ (глава 30, § 7 “Продажа недвижимости” – ст. ст. 549 – 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 “Общие положения о купле-продаже”) содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, суд кассационной инстанции от 23 мая 2006 г. пришел к правильному выводу о том, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, однако судом первой инстанции допущена ошибка в применении норм материального права (не применен закон, подлежащий применению, – п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, и неправильно истолкован закон – ст. 450 ГК РФ), суд кассационной инстанции определением от 23 мая 2006 г. правомерно отменил решение суда и, не передавая дело на новое рассмотрение, вынес новое решение об отказе в иске К. о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества.

При этом ссылка суда кассационной инстанции в мотивировочной части указанного определения в обоснование данного им толкования норм ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ на п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 “О некоторых вопросах, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, по мнению Судебной коллегии, не требовалась, а поэтому является излишней…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2014 по делу N А67-2120/2013

“…Как установил суд первой инстанции и следует из материалов дела, между ЗАО “Завод ДСП-МДФ” (продавец) и ООО “Старт” (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.05.2011 N 4 (далее – договор от 10.05.2011 N 4), по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить на условиях настоящего договора недвижимое имущество: одноэтажное нежилое здание общей площадью 863,75 кв. м (условный номер 70-70-06/007/2005-751) и земельный участок общей площадью 935 кв. м (кадастровый (или условный) номер 70:12:0200038:0243), расположенные по адресу: Томская область, Первомайский район, деревня Петровск, дом 5.

По договору ответчик обязался уплатить продавцу 143 500 рублей в срок до 01.11.2011 (пункты 2.1 и 3.2 договора от 10.05.2011 N 4).

Недвижимое имущество, указанное в договоре, передано по акту приема-передачи от завода обществу.

Следовательно, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Поскольку данные обстоятельства установлены, закон применен правильно.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В договоре не предусмотрена возможность его расторжения и возврата недвижимого имущества продавцу как последствие нарушения покупателем обязательства по своевременной оплате переданного ему имущества.

С требованием о взыскании с общества стоимости проданного имущества завод не обращался. При этом отсутствуют доказательства того, что завод в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора с обществом.

С учетом изложенного, решение, постановление арбитражного суда первой и апелляционной инстанций приняты с правильным применением норм материального права и соблюдением норм процессуального права…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2014 по делу N А67-2121/2013

“…Как установил суд первой инстанции и следует из материалов дела, между ЗАО “Завод ДСП-МДФ” (продавец) и ООО “Старт” (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.05.2011 N 5 (далее – договор от 10.05.2011 N 5), по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить на условиях настоящего договора недвижимое имущество: одноэтажное нежилое здание общей площадью 1 214,1 кв. м (условный номер 70-70-06/007/2005-749) и земельный участок общей площадью 1 411 кв. м (кадастровый (или условный) номер 70:12:0200008:16), расположенные по адресу: Томская область, Первомайский район, деревня Заречное, 11а.

По договору ответчик обязался уплатить продавцу 202 000 рублей в срок до 01.11.2011 (пункты 2.1 и 3.2 договора от 10.05.2011 N 5).

Ссылаясь на отсутствие оплаты приобретенного имущества по договору от 10.05.2011 N 5, оставление претензии с предложением расторгнуть договор оставлена без ответа, ЗАО “Завод ДСП-МДФ” обратилось в арбитражный суд с данным иском.

Поскольку недвижимое имущество по спорному договору передано от продавца покупателю по акту приема-передачи, факт законности владения покупателем данным имуществом установлен судом общей юрисдикции и не подлежит доказыванию в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении иска.

В Гражданском кодексе (глава 30, § 7 “Продажа недвижимости”, статьи 549 – 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Поскольку данные обстоятельства установлены, закон применен правильно.

В соответствии с нормами статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.07.2010 по делу N А56-3718/2009

“…Между ОАО “Труд” (продавец) и Мусаевым Ш.В. (покупатель) заключен договор от 07.03.2008 купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю объекты недвижимости: сенной сарай и четыре телятника в д. Черенковицы Волосовского района Ленинградской области.

Судом установлено и не оспаривается ОАО “Труд”, что покупателем произведена частичная оплата по договору.

Мусаев Ш.В. зарегистрировал переход права собственности на имущество в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.06.2008 N 09/006/2008-235, 09/006/2008-236, 09/006/2008-237, 09/006/2008-238 и 09/006/2008-239.

ОАО “Труд”, ссылаясь на нарушение Мусаевым Ш.В. существенных условий договора, ненадлежащее выполнение обязательства по оплате объектов недвижимости, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции правомерно отказал в иске, ссылаясь на отсутствие оснований расторжения договора. При этом суд указал в решении, что пунктом 5.4.1 оспариваемого договора не предусматривается его расторжение в связи с неполной оплатой приобретенных по договору объектов. Суд правильно применил статьи 223, 551 и 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора по решению суда является существенное нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд отказал в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи по заявленному основанию, поскольку ни законом, ни спорным договором не предусмотрена возможность его расторжения с возвращением полученного сторонами по договору по тому основанию, что покупателем не полностью произведена оплата по договору…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2011 по делу N А63-3574/2010

“…ООО “АВТО-ГАЛАС” обратилось в арбитражный суд с иском к ООО “Имени С.М. Кирова” о расторжении договора купли-продажи от 01.03.2009 объекта незавершенного строительства…

ООО “АВТО-ГАЛАС”, считая, что ООО “Имени С.М. Кирова” не исполнило обязательство по оплате недвижимого имущества, обратилось к нему с претензиями от 11.03.2010 и от 12.04.2010 о расторжении договора купли-продажи (т. 1, л.д. 10 – 11).

ООО “АВТО-ГАЛАС”, не получив ответа на претензии, обратилось в арбитражный суд.

Как разъяснено в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из смысла названных норм следует, что договор купли-продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества может быть расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе.

В заключенном между сторонами договоре отсутствуют условия, предоставляющие право продавцу (истцу) расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем (ответчиком) по оплате за переданные ему объекты. Таким образом, неоплата имущества не оговорена сторонами как существенное условие договора. Кроме того, данным договором не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу проданного объекта.

В случае если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности на эту недвижимость, однако не произвел ее оплату, продавец в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты этого имущества, а также уплату процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса.

В целях восстановления своих нарушенных прав истец не лишен возможности требовать в судебном порядке оплаты проданных по договору купли-продажи объектов недвижимости в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется…”

Уральский округ

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел, что стороны не согласовали условий о порядке и сроках внесения выкупной цены и данные условия не были определены судебным актом. Кроме того, в течение длительного времени стороны вели переписку относительно оформления договора купли-продажи как единого документа и продавец не предъявлял требований об оплате имущества. Реквизиты для оплаты по договору сообщены покупателю после уведомления о расторжении договора. Значительная часть выкупной цены была внесена.

Постановление ФАС Уральского округа от 23.08.2013 N Ф09-8454/13 по делу N А07-13668/2012

“…Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом “Руслан и Людмила” обязанности по оплате цены нежилого помещения, обратился в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи.

При рассмотрении дел N А07-19040/2008, А07-17473/2011 установлен факт заключения между комитетом и обществом “Руслан и Людмила” договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, с 02.02.2009, а также нахождения указанного нежилого помещения во владении общества “Руслан и Людмила” на основании ранее заключенного договора аренды.

В силу ст. 549, п. 1 ст. 454, 485, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязанностям покупателя по договору купли-продажи относится оплата приобретенного имущества по цене предусмотренной договором купли-продажи.

По общему правилу, предусмотренному ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 того же Кодекса.

Отношения, связанные с выкупом обществом нежилого помещения, урегулированы Законом о приватизации. Статьей 35 указанного Закона предусмотрено, что оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Правила пункта 1 данной статьи соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины (в том числе при осуществлении предпринимательской деятельности).

Судами установлено, что оплата осуществлена покупателем частично. На момент рассмотрения спора судами первой и апелляционной инстанций доказательств полной оплаты по договору обществом “Руслан и Людмила” не представлено.

Апелляционный суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что в рассматриваемой ситуации оснований для возложения на общество “Руслан и Людмила” негативных последствий в виде расторжения договора купли-продажи по причине нарушения обязательства по оплате приобретенного имущества не имеется, поскольку сторонами условия о порядке и сроках внесения выкупной цены не согласованы, данные условия не были определены судебным актом по делу N А07-19040/2008, сторонами в течение длительного времени (с 2009 г. по 2011 г.) осуществлялась переписка относительно оформления договора купли-продажи как единого документа, комитетом до июня 2012 г. требования об оплате имущества к обществу “Руслан и Людмила” не предъявлялись, реквизиты для оплаты по договору сообщены покупателю письмом от 08.08.2012.

С учетом изложенных обстоятельств, а также приняв во внимание внесение обществом “Руслан и Людмила” значительной части выкупной стоимости имущества, суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в расторжении договора купли-продажи…”

4.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, на каком основании при расторжении договора купли-продажи продавец вправе истребовать у покупателя недвижимость, стоимость которой не оплачена, существует две позиции судов.

Позиция 1. При расторжении договора купли-продажи продавец вправе истребовать у покупателя недвижимость, стоимость которой не оплачена, на основании норм о неосновательном обогащении.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.05.2019 N Ф01-804/2019 по делу N А29-112/2016

“…Как видно из документов и установил суд, ООО “Сыктывдинский ЛПК” (продавец) и ООО “СЗЛТ” (покупатель) заключили договор от 03.09.2013 купли-продажи следующего недвижимого имущества: конторы нижнего склада (литера Б) с кадастровым номером 11:05:0201003:170, здание конторы управления (литера А) с кадастровым номером 11:05:0201003:263, здание операторной автозаправочной станции (литера 3) с кадастровым номером 11:05:0201003:260, здание ремонтно-механических мастерских нижнего склада (литеры Ж, Ж1) с кадастровым номером 11:05:0201003:177, здание гаража (литеры В, В1) с кадастровым номером 11:05:0201003:169, высоковольтные линии электропередач на Слободском нижнем складе с кадастровым номером 11:04:0000000:155, железнодорожный тупик с кадастровым номером 11:05:0201003:276, здания склада (литера Е) с кадастровым номером 11:05:0201001:523 и здания склада ангарного типа (литера Д) с кадастровым номером 11:05:0201003:120. Общая цена договора составила 15 000 000 рублей. Переход права собственности к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке.

Сославшись на то, что ответчик уклонился от исполнения обязательств по оплате приобретенного имущества, продавец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суды обеих инстанций исходили из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Приняв во внимание, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, и что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, окружной суд поддержал выводы обеих судебных инстанций, частично удовлетворивших иск…”

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27

“…Зайцева Т.В. обратилась в суд с иском к Горгиняну А.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении у ответчика и признании за истцом права собственности на квартиру, о взыскании расходов на уплату государственной пошлины и юридических услуг.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 9 июля 2014 г. между Зайцевой Т.В. (продавец) и Горгиняном А.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры с кадастровым номером <…> общей площадью 37,9 кв. м, расположенной по адресу: Московская область <…>

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что неполучение истцом денежной суммы за проданное имущество не является существенным нарушением договора, не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.

Между тем суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Такой вывод основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.08.2011 по делу N А29-8095/2010

“…Как усматривается из документов и установил суд, ООО “Переработка” (продавец) и ЗАО “Комилесзаготпром” (покупатель) заключили договор купли-продажи имущества от 16.06.2008, по условиям которого покупатель приобрел следующее имущество: одноэтажное кирпичное здание компрессорной (корпус N 7) в составе (резервуар производственно-противопожарного назначения, емкость для очищения токов, аккумулирующие емкости, градирня 2-х секционная, объект незавершенного строительства общей площадью застройки 471 квадратный метр, инвентарный N 1216); панельное здание котельной (корпус N 6), в составе (очистные сооружения замазученных дождевых сточных вод, бетонная площадка, резервуары металлические, дымовая труба, объект незавершенного строительства общей площадью застройки 1339,52 квадратного метра, инвентарный N 1215); земельный участок площадью 43 068 квадратных метров с кадастровым номером 10:05:01 05 03:050, разрешенное использование – под размещение производственной базы.

В пункте 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, разъяснено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.07.2018 N Ф07-7055/2018 по делу N А66-6865/2016

“…Товарищество, ссылаясь на неоплату Обществом приобретенного по договору купли-продажи имущества, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.09.2015 N Ф08-6141/2015 по делу N А32-19995/2014

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой, о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Позиция 2. При расторжении договора купли-продажи продавец вправе истребовать у покупателя недвижимость, стоимость которой не оплачена, на основании норм об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Примечание: О порядке истребования имущества из чужого незаконного владения см. также п. п. 32, 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 16.09.2011 N Ф09-5767/11 по делу N А07-16532/2010

“…Согласно п. 2.1 договора комитет (продавец) обязуется передать, а общество (покупатель) принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное имущество – встроенное нежилое помещение в жилом здании, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, бульвар Космонавтов, д. 13, инвентарный номер 80:439:002:000001040:0000:20003, Литера А, общей площадью 657,9 кв. м, этажность – 5/1 (далее – спорное имущество). Описание и характеристики спорного имущества, указанные в п. 2.1 договора, установлены в соответствии с техническим паспортом N 80:439:002:000001040:0000:20003, составленным по состоянию на 23.12.2009 (п. 2.3 договора).

На основании передаточного акта от 12.07.2010 приобретенное по договору купли-продажи от 01.07.2010 N 1 спорное имущество принято обществом.

Ввиду допущенной просрочки исполнения обязательств по оплате переданного по договору имущества, комитет обратился к обществу с претензией от 23.08.2010 об оплате задолженности, а в случае отказа от исполнения обязательства предупредил о намерении расторгнуть договор в судебном порядке.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что общество в нарушение графика платежей и п. 3.4, 4.4.1 договора допустило просрочку по оплате в 2010 году за июнь, август, сентябрь, ноябрь, а также не внесло платежи за декабрь 2010 года, январь 2011 года. Из представленных истцом квитанций об оплате по договору купли-продажи следует, что ответчиком неоднократно допущены просрочки исполнения обязательств по оплате, более чем на 30 дней.

Таким образом, требование комитета о расторжении договора купли-продажи от 01.07.2010 N 11 недвижимого имущества обоснованно удовлетворены судами.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В п. 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” разъяснено, что, применяя ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. При этом лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Учитывая изложенное, а также то, что договор купли-продажи от 01.07.2010 N 11 расторгнут, суды обоснованно признали комитет лицом, имеющим право на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации истребовать свое имущество из незаконного владения ответчика и удовлетворили заявленные требования комитета о выселении общества из спорного помещения.

Выводы судов и установленные фактические обстоятельства переоценке судом кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат…”

См. также: Какие позиции есть у судов о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Судебная экспертиза и оценка в строительстве и жкх

4. Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Похожие
публикации

Подряд (договор подряда) – судебная практика

Продажа недвижимости – судебная практика

Вопросы долевого строительства

Судебная экспертиза и оценка в строительстве и жкх

4. Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Похожиепубликации

Подряд (договор подряда) – судебная практика

Продажа недвижимости – судебная практика

Вопросы долевого строительства

Похожие
публикации