Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в § 7 гл. 30 ГК РФ.
Согласно ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.
В ст. 555 ГК РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости.
Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является указание на этих лиц и их права на пользование продаваемым жилым помещением.
В судебной практике возникают споры о последствиях несогласования существенных условий договора купли-продажи недвижимости в случае его фактического исполнения, а также о возможности отнесения к существенным иных условий такого договора.
2.1. Вывод из судебной практики: Если сторонами не было согласовано условие о цене договора купли-продажи недвижимости и при этом он исполнялся, такой договор признается заключенным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2014 N Ф05-17265/2013 по делу N А41-46151/12
"…Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что основанием для заключения договора купли-продажи N 896-10-КП-ЗН от 12 августа 2010 г. явилось постановление Администрации Егорьевского муниципального района Московской области N 2252 от 29 октября 2009 г. "О предоставлении земельного участка в собственность путем продажи", которое было отменено постановлением администрации Егорьевского муниципального района Московской области N 3321 от 23 ноября 2011 г., при этом основное условие договора купли-продажи – выкупная цена, было определено решением Арбитражного суда Московской области от 31 марта 2010 г. по делу N А41-40940/09, которое было отменено постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2011 г., и, следовательно, условие договора купли-продажи о цене сторонами не определено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Делая вывод о том, что условие договора купли-продажи о цене сторонами не определено, суды, по сути, указали на то, что оспариваемый договор является незаключенным.
При этом суды не проверили обстоятельства, связанные с исполнением договора.
Указанное обстоятельство имеет значение, поскольку, если договор исполнен одной стороной и исполнение принято другой стороной без оговорок, у сторон неопределенности в отношении существенных условий не возникло, договор считается заключенным, и, следовательно, вывод суда, основанный на вышеуказанных обстоятельствах, не может быть признан обоснованным…"
